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??銷(xiāo)售規(guī)模同比下滑，同時(shí)商業(yè)運(yùn)營(yíng)板塊持續(xù)發(fā)力，成為利潤(rùn)結(jié)構(gòu)的重要支撐。

??◎  作者 / 沈曉玲、馮添龍

??核心觀點(diǎn)

??【上半年銷(xiāo)售規(guī)模下滑，區(qū)域業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性變化】2025年上半年新城控股實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額103.3億元，同比下降56.14%；全口徑銷(xiāo)售額排名第43名，行業(yè)排名繼續(xù)下滑，較去年年底下滑19個(gè)名次。實(shí)現(xiàn)回款金額118.84億元，回款率達(dá)到115.05%。長(zhǎng)三角銷(xiāo)售貢獻(xiàn)度繼續(xù)下滑，下降7個(gè)百分點(diǎn)至33%，但仍是貢獻(xiàn)度最高的區(qū)域，環(huán)渤海業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)度增長(zhǎng)5個(gè)百分點(diǎn)至27%。

??【三四線城市土儲(chǔ)占比超六成，土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)調(diào)整壓力猶存】2025年上半年新城控股在公開(kāi)市場(chǎng)未新增土地儲(chǔ)備。由于本期企業(yè)官微未披露具體的土儲(chǔ)規(guī)模情況，根據(jù)2023度新城披露的可售土地儲(chǔ)備與2024年以來(lái)銷(xiāo)售及投資情況估算，2025年上半年末新城可售土地儲(chǔ)備約3210萬(wàn)平左右。在從土儲(chǔ)能級(jí)分布情況來(lái)看，新城控股土地儲(chǔ)備集中在三四線城市約61%，一、二線城市土地儲(chǔ)備占比僅為39%，三四線土儲(chǔ)中主要位于長(zhǎng)三角區(qū)域和中西部區(qū)域。

??【地產(chǎn)業(yè)務(wù)營(yíng)收持續(xù)下降，整體利潤(rùn)率保持相對(duì)穩(wěn)定】2025年上半年新城控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入221億元，相比去年同期減少34.8%，其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入151.7億元，相比去年同期減少44.9%，結(jié)轉(zhuǎn)放緩。實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)59.34億元，相比去年同期降幅19.0%，整體毛利率26.85%，相比去年同期增長(zhǎng)5.25個(gè)百分點(diǎn)，其中地產(chǎn)開(kāi)發(fā)毛利率7.96%，比上年減少2.97個(gè)百分點(diǎn)，盈利承壓，凈利潤(rùn)8.90億元，相比去年同期減少34.6%，歸母凈利潤(rùn)8.95億元，相比去年同期減少32.1%。

??【融資端取得突破，短期流動(dòng)性仍面臨壓力】2025年6月12日，新城控股母公司新城發(fā)展成功發(fā)行了期限為3年的3億美元高級(jí)無(wú)抵押債券，這也是近3年來(lái)首筆民營(yíng)地產(chǎn)境外債；緊接著在8月1日，新城控股又成功發(fā)行10億元中期票據(jù)，發(fā)行利率2.68%，創(chuàng)歷史新低，并將債權(quán)期限進(jìn)一步拉長(zhǎng)至5年。截至報(bào)告期末，新城整體平均融資成本為5.55%，較2024年末下降0.37個(gè)百分點(diǎn)，有息負(fù)債規(guī)模522.76億元，較年初下降2.6%，其中短債規(guī)模141.6億元，較年初上漲13.8%。持有現(xiàn)金91.8億元，較年初下降10.8%，現(xiàn)金短債比0.65，剔除受限制現(xiàn)金的現(xiàn)金短債比0.42，流動(dòng)性承壓。

??【吾悅廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)規(guī)模突破 1600 萬(wàn)平方米，成利潤(rùn)結(jié)構(gòu)重要支撐】截至2025年上半年末，新城控股在全國(guó)141個(gè)城市布局205座吾悅廣場(chǎng)，已開(kāi)業(yè)及委托管理在營(yíng)數(shù)量達(dá)174座，開(kāi)業(yè)面積達(dá)1,608.14萬(wàn)平方米，吾悅廣場(chǎng)持續(xù)為新城控股構(gòu)筑經(jīng)營(yíng)護(hù)城河。從經(jīng)營(yíng)性收入來(lái)看，2025年上半年新城控股商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入（含稅租金收入）69.44億元，同比增長(zhǎng)11.8%，物業(yè)出租及管理業(yè)務(wù)的毛利貢獻(xiàn)占比從去年同期的57.21%大幅提升至77.06%，毛利率高達(dá)71.2%，商業(yè)板塊已成為新城控股利潤(rùn)結(jié)構(gòu)的“壓艙石”。

??01 銷(xiāo)售

??上半年銷(xiāo)售規(guī)模下滑

??區(qū)域業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性變化

??2025年上半年新城控股實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額103.3億元，同比下降56.14%，銷(xiāo)售面積133.5萬(wàn)方，同比下降59.07%，銷(xiāo)售均價(jià)7738元/平方米，同比下降56.15%。全口徑銷(xiāo)售額排名第43名，行業(yè)排名繼續(xù)下滑，較去年年底下滑19個(gè)名次；2025年上半年新城控股實(shí)現(xiàn)回款金額118.84億元，回款率到115.05%。

??從銷(xiāo)售金額分布情況來(lái)看，長(zhǎng)三角銷(xiāo)售貢獻(xiàn)度繼續(xù)下滑，但仍是貢獻(xiàn)度最高的區(qū)域，環(huán)渤海業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)度增長(zhǎng)明顯。2025年上半年新城控股簽約銷(xiāo)售金額長(zhǎng)三角占比最高達(dá)到33%，占比同比下降7個(gè)百分點(diǎn)。中西部和環(huán)渤海次之，銷(xiāo)售金額貢獻(xiàn)占比均為27%，同比分別下降2個(gè)百分點(diǎn)和上漲5個(gè)百分點(diǎn)。珠三角銷(xiāo)售金額占比12%，同比上升2個(gè)百分點(diǎn)。

??02 投資

??三四線城市土儲(chǔ)占比超六成

??土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)調(diào)整壓力猶存

??2025年上半年新城控股在公開(kāi)市場(chǎng)未新增土地儲(chǔ)備，采取謹(jǐn)慎策略。由于本期企業(yè)官微未披露具體的土儲(chǔ)規(guī)模情況，根據(jù)2023度新城披露的可售土地儲(chǔ)備與2024年以來(lái)銷(xiāo)售及投資情況估算，2025年上半年末新城可售土地儲(chǔ)備約3210萬(wàn)平左右。

??在從土儲(chǔ)能級(jí)分布情況來(lái)看，新城控股一、二線城市土地儲(chǔ)備占比為39%，而三四線土儲(chǔ)超六成。根據(jù)企業(yè)披露的“2025年上半年公司房地產(chǎn)項(xiàng)目表”來(lái)看，新城控股一二線城市土儲(chǔ)占比僅為39%。超六成土儲(chǔ)位于三四線，其中長(zhǎng)三角、中西部、環(huán)渤海三大區(qū)域的三四線儲(chǔ)備基本在20%左右。當(dāng)前，許多三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出需求疲軟與供應(yīng)過(guò)量的特點(diǎn)，在市場(chǎng)下行階段更易顯現(xiàn)其脆弱性和抗風(fēng)險(xiǎn)能力不足，新城控股仍然面臨庫(kù)存結(jié)構(gòu)調(diào)整的壓力。

??03 營(yíng)利

??地產(chǎn)業(yè)務(wù)營(yíng)收持續(xù)下降

??整體利潤(rùn)率保持相對(duì)穩(wěn)定

??2025年上半年新城控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入221億元，相比去年同期減少34.8%，其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入151.7億元，相比去年同期減少44.9%，結(jié)轉(zhuǎn)放緩。截至報(bào)告期末，新城控股已售未結(jié)轉(zhuǎn)面積1,179.19萬(wàn)平方米，相比去年同期減少38.5%。

??從盈利能力來(lái)看，2025年上半年新城控股實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)59.34億元，相比去年同期降幅19.0%，整體毛利率26.85%，相比去年同期增長(zhǎng)5.25個(gè)百分點(diǎn)，其中地產(chǎn)開(kāi)發(fā)毛利率7.96%，比上年減少2.97個(gè)百分點(diǎn)。受期內(nèi)資產(chǎn)及信用減值損失減少及投資物業(yè)公允價(jià)值增值的影響，年內(nèi)新城控股凈利潤(rùn)8.90億元，相比去年同期減少34.6%，歸母凈利潤(rùn)8.95億元，相比去年同期減少32.1%，扣除非經(jīng)常性損益后的歸母凈利9.47億元，相比去年同期減少28.2%；其對(duì)應(yīng)的凈利率、歸母凈利率和扣非凈利率分別4.0%、4.0%和4.3%，其中核心歸母凈利率較去年同期提升0.4個(gè)百分點(diǎn)。

??04 償債

??融資端取得突破

??短期流動(dòng)性仍面臨壓力

??2025年6月12日，新城控股母公司新城發(fā)展成功發(fā)行了期限為3年的3億美元高級(jí)無(wú)抵押債券，這也是近3年來(lái)首筆民營(yíng)地產(chǎn)境外債；緊接著在8月1日，新城控股又成功發(fā)行10億元中期票據(jù)，發(fā)行利率2.68%，并將債權(quán)期限進(jìn)一步拉長(zhǎng)至5年。截至報(bào)告期末，新城控股整體平均融資成本為5.55%，較2024年末下降0.37個(gè)百分點(diǎn)。

??截至2025年上半年末新城控股有息負(fù)債規(guī)模522.76億元，較年初下降2.6%，其中短債規(guī)模141.6億元，較年初上漲13.8%。持有現(xiàn)金91.8億元，較年初下降10.8%，現(xiàn)金短債比0.65，剔除受限制現(xiàn)金的現(xiàn)金短債比0.42，流動(dòng)性承壓。2025年上半年末凈負(fù)債率54.2%，剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率66.40%。

??05 商業(yè)

??吾悅廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)規(guī)模突破 1600 萬(wàn)平方米

??成利潤(rùn)結(jié)構(gòu)重要支撐

??新城控股商業(yè)規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)大。截至2025年上半年末，新城控股在全國(guó)141個(gè)城市布局205座吾悅廣場(chǎng)，已開(kāi)業(yè)及委托管理在營(yíng)數(shù)量達(dá)174座，開(kāi)業(yè)面積達(dá)1,608.14萬(wàn)平方米，吾悅廣場(chǎng)持續(xù)為新城控股構(gòu)筑經(jīng)營(yíng)護(hù)城河。

??從經(jīng)營(yíng)性收入來(lái)看，得益于吾悅廣場(chǎng)規(guī)模擴(kuò)增以及出租率的回升，2025年上半年新城控股商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入（含稅租金收入）69.44億元，同比增長(zhǎng)11.8%，物業(yè)出租及管理業(yè)務(wù)的毛利貢獻(xiàn)占比從去年同期的57.21%大幅提升至77.06%，毛利率高達(dá)71.2%，商業(yè)板塊已成為新城控股利潤(rùn)結(jié)構(gòu)的“壓艙石”。年內(nèi)吾悅廣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)穩(wěn)健，客流總量達(dá)9.5億人次，同比增長(zhǎng)16.0%；總銷(xiāo)售額超515億元（不含車(chē)輛銷(xiāo)售），同比增長(zhǎng)16.5%，平均出租率達(dá)97.81%，保持較高水平。