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??【克而瑞物管研究】

??2026年3月26日，越秀服務(wù)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“越秀服務(wù)”，06626.HK）正式發(fā)布2025年全年業(yè)績(jī)公告。在物業(yè)管理行業(yè)深度轉(zhuǎn)型、從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向質(zhì)效提升的關(guān)鍵階段，越秀服務(wù)堅(jiān)守客戶滿意核心，以精益經(jīng)營(yíng)、數(shù)智賦能、城市深耕、綠色發(fā)展四輪驅(qū)動(dòng)，實(shí)現(xiàn)營(yíng)收穩(wěn)增、規(guī)模提質(zhì)、ESG領(lǐng)跑、科技落地的全方位高質(zhì)量發(fā)展，交出一份穿越周期、韌性十足的年度答卷。

??越秀服務(wù)業(yè)績(jī)亮點(diǎn)如下：

??營(yíng)收穩(wěn)增?底盤加固：全年?duì)I收39.02億元，基礎(chǔ)+商業(yè)物管收入21.16億元，同比+13.3%，核心基本盤持續(xù)走強(qiáng)。

??規(guī)模提質(zhì)?高效擴(kuò)張：在管面積7347萬㎡，同比+6.0%、合約面積9001萬㎡，高能級(jí)城市占比92%；新簽?zāi)旰贤~3億，非住業(yè)態(tài)占比達(dá)87%。

??增值破界?多元增長(zhǎng)：首個(gè)外拓商業(yè)項(xiàng)目隆亭里開業(yè)，招商率達(dá)82%；深圳和樾府項(xiàng)目招商率達(dá)到90%；打造四大百萬級(jí)爆品，生活服務(wù)、資產(chǎn)服務(wù)實(shí)現(xiàn)新突破。

??數(shù)智領(lǐng)跑?效率躍升：AI品控覆蓋209個(gè)項(xiàng)目、智能監(jiān)測(cè)8414萬次，智慧系統(tǒng)全覆蓋，人效與服務(wù)品質(zhì)雙提升。

??經(jīng)營(yíng)底盤穩(wěn)固：

??營(yíng)收穩(wěn)中有進(jìn)，基本盤持續(xù)夯實(shí)

??2025年，越秀服務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入39.02億元，在行業(yè)整體增速放緩背景下保持穩(wěn)健增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，經(jīng)營(yíng)韌性凸顯。其中，物管收入（基礎(chǔ)物管+商業(yè)運(yùn)營(yíng)及管理）為21.16億元，同比上升13.3%，占總收入比例提升至54%，物業(yè)基本盤優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步放大，為企業(yè)抵御行業(yè)波動(dòng)提供堅(jiān)實(shí)支撐。 

??從收入結(jié)構(gòu)看，越秀服務(wù)主動(dòng)優(yōu)化業(yè)務(wù)布局，非商板塊與商業(yè)板塊協(xié)同發(fā)力、均衡發(fā)展：非商板塊中，基礎(chǔ)物管憑借規(guī)模擴(kuò)張與服務(wù)提質(zhì)實(shí)現(xiàn)高速增長(zhǎng)，達(dá)14.99億元，近四年年均復(fù)合增長(zhǎng)率為22.72%，成為營(yíng)收增長(zhǎng)核心引擎；商業(yè)運(yùn)營(yíng)及管理服務(wù)收入6.17億元，近四年年均復(fù)合增長(zhǎng)率為13.44%，保持穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)態(tài)勢(shì)，支撐越秀服務(wù)多元化收入格局。

??在行業(yè)普遍面臨盈利壓力的環(huán)境下，越秀服務(wù)通過聚焦核心業(yè)務(wù)、優(yōu)化結(jié)構(gòu)配比、嚴(yán)控成本支出，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)質(zhì)量穩(wěn)步提升，彰顯成熟運(yùn)營(yíng)能力與抗風(fēng)險(xiǎn)實(shí)力。

??規(guī)模提質(zhì)增效：

??管理面積穩(wěn)步攀升，區(qū)域布局持續(xù)優(yōu)化

??2025年，越秀服務(wù)堅(jiān)持精益投拓、減量提質(zhì)，實(shí)現(xiàn)管理規(guī)模穩(wěn)步拓展、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、效益提升，規(guī)模增長(zhǎng)從“重?cái)?shù)量”轉(zhuǎn)向“重質(zhì)量”，契合行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展核心趨勢(shì)。截至2025年末，越秀服務(wù)合約面積達(dá)9001萬平方米，近四年年均復(fù)合增長(zhǎng)率為8.43%；在管面積7347萬平方米，近四年年均復(fù)合增長(zhǎng)率為12.41%，規(guī)模體量持續(xù)擴(kuò)大，市場(chǎng)份額穩(wěn)步提升。越秀服務(wù)在管項(xiàng)目達(dá)465個(gè)、合約項(xiàng)目521個(gè)，服務(wù)業(yè)主33萬戶，管理密度與服務(wù)深度持續(xù)提升，形成規(guī)模效應(yīng)與品牌勢(shì)能協(xié)同發(fā)展的良好格局。

??市場(chǎng)拓展方面，越秀服務(wù)2025年新簽?zāi)旰贤~約3億元，全面突破銀行、高校等四大戰(zhàn)略細(xì)分賽道，非住業(yè)務(wù)占比高達(dá)87%，業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，非住物管優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步放大。

??規(guī)模增長(zhǎng)的背后，是越秀服務(wù)依托嚴(yán)格項(xiàng)目篩選、投委會(huì)規(guī)范決策及全周期閉環(huán)管理所構(gòu)建的精益投拓體系的高效落地。2025年，越秀服務(wù)新增合約面積980萬平方米，新增在管面積1071萬平方米，持續(xù)優(yōu)化在管項(xiàng)目結(jié)構(gòu)，不斷提升整體盈利水平與運(yùn)營(yíng)效率。這種“提質(zhì)增效”的高質(zhì)量擴(kuò)張模式，在保障規(guī)模穩(wěn)步增長(zhǎng)的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目質(zhì)量全面升級(jí)，構(gòu)建起可持續(xù)的高質(zhì)量發(fā)展格局。

??項(xiàng)目布局方面，越秀服務(wù)持續(xù)聚焦一線、新一線及核心二線城市。截至2025年底，越秀服務(wù)在一、二線城市的在管面積占比為92%，繼續(xù)保持高位。這些城市不僅物業(yè)費(fèi)收繳率更高、業(yè)主付費(fèi)意愿更強(qiáng)，同時(shí)也為增值服務(wù)及商業(yè)運(yùn)營(yíng)提供了更廣闊的想象空間。通過提高在戰(zhàn)略城市的“管理密度”，越秀服務(wù)正逐步形成區(qū)域規(guī)模效應(yīng)與品牌勢(shì)能，構(gòu)建起堅(jiān)固的競(jìng)爭(zhēng)壁壘。

??增值服務(wù)創(chuàng)新：

??多板塊協(xié)同發(fā)力，構(gòu)建多元增長(zhǎng)極

??2025年，越秀服務(wù)在增值服務(wù)領(lǐng)域展現(xiàn)出強(qiáng)大的創(chuàng)新力與資源整合能力，圍繞文商旅、生活服務(wù)、資產(chǎn)服務(wù)等多個(gè)板塊，形成了從基礎(chǔ)物管向資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、生活服務(wù)等多維度全面延伸的多元化業(yè)務(wù)矩陣。

??在文商旅板塊，越秀服務(wù)首個(gè)外拓商業(yè)項(xiàng)目——無錫隆亭里開業(yè)，招商率達(dá)82%，標(biāo)志著越秀服務(wù)商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力獲得外部市場(chǎng)認(rèn)可。同時(shí)，深圳和樾府項(xiàng)目招商率達(dá)到90%，租值超過周邊同類商業(yè)20%，充分體現(xiàn)了越秀服務(wù)在項(xiàng)目定位、品牌引入與運(yùn)營(yíng)管理上的專業(yè)水準(zhǔn)。

??在生活服務(wù)板塊，越秀服務(wù)聚焦線上+線下融合，打造O2O模式，前置倉(cāng)覆蓋率已超過90%，大幅提升了社區(qū)服務(wù)的響應(yīng)速度與用戶體驗(yàn)。通過高頻剛需品類的布局，越秀服務(wù)成功構(gòu)建了“公域引流+私域轉(zhuǎn)化”的社群運(yùn)營(yíng)閉環(huán)，社群運(yùn)營(yíng)成效持續(xù)凸顯，并精準(zhǔn)發(fā)力爆品打造，年內(nèi)成功推出了定制水、糧油、空調(diào)清洗、中秋月餅四大百萬級(jí)爆品。

??在資產(chǎn)服務(wù)板塊，越秀服務(wù)成功承接辦公樓空置單元升級(jí)業(yè)務(wù)，突破新賽道，將服務(wù)鏈條從物業(yè)維護(hù)延伸至資產(chǎn)價(jià)值提升，盤活存量商業(yè)資產(chǎn)。同時(shí)，“悅+LIFE”綜合門店試點(diǎn)項(xiàng)目成功落地，實(shí)現(xiàn)了人員與空間的復(fù)用，進(jìn)一步優(yōu)化運(yùn)營(yíng)效率，同時(shí)為業(yè)主創(chuàng)新一站式生活服務(wù)體驗(yàn)。

??數(shù)智科技賦能：

??AI全面落地，打造智慧服務(wù)新范式

??科技賦能是物業(yè)管理行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的核心方向，2025年越秀服務(wù)依托AI-Driven，以科技提升效率、優(yōu)化服務(wù)、降低成本，智慧化建設(shè)成果豐碩，引領(lǐng)行業(yè)數(shù)智轉(zhuǎn)型浪潮。越秀服務(wù)搭建集成指揮中心（X平臺(tái)），落地“平臺(tái)+端”管理新模式，支撐精簡(jiǎn)扁平組織變革，實(shí)現(xiàn)服務(wù)集成與兜底，推動(dòng)管理模式全面升級(jí)。

??數(shù)字品控方面，越秀服務(wù)自主研發(fā)EBA+FM系統(tǒng)與AI品控平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)核心設(shè)備狀態(tài)實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)與智能告警，AI品控全面上線，通過秒級(jí)抽幀+AI識(shí)別替代人工巡檢，覆蓋周界入侵、煙火檢測(cè)、垃圾滿溢、電瓶車違停等8大應(yīng)用場(chǎng)景，大幅提升品控效率與精準(zhǔn)度。截至2025年末，這套自研AI品控系統(tǒng)已接入209個(gè)項(xiàng)目，可替代46項(xiàng)人工巡檢項(xiàng)，實(shí)現(xiàn)AI監(jiān)測(cè)超8414萬次，預(yù)警超37萬次，推動(dòng)品質(zhì)管控從“被動(dòng)檢查”轉(zhuǎn)向“主動(dòng)守護(hù)”。

??智慧物聯(lián)層面，越秀服務(wù)AIoT遠(yuǎn)程終端單元實(shí)現(xiàn)10大類20種設(shè)備系統(tǒng)智慧鏈接，工程重要數(shù)據(jù)全覆蓋，24小時(shí)不間斷監(jiān)測(cè)設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)，秒級(jí)響應(yīng)告警、快速定位異常、實(shí)時(shí)派發(fā)工單，實(shí)現(xiàn)設(shè)備設(shè)施高效管理。

??數(shù)字化服務(wù)層面，越秀服務(wù)以數(shù)智化手段全面升級(jí)對(duì)客服務(wù)體驗(yàn)：“悅秀會(huì)”小程序煥新迭代，新增激活業(yè)戶11.2萬，用戶活躍度高達(dá)97%；智慧通行與智慧停車系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)100%項(xiàng)目覆蓋，累計(jì)通行量超1400萬次，智慧服務(wù)場(chǎng)景全面落地；此外，積極探索AIAgent未來客服模式，致力于打造“AI管家+真人管家+X平臺(tái)兜底”的服務(wù)體系，自動(dòng)工單、信息協(xié)同、快速響應(yīng)，持續(xù)提升服務(wù)效率與客戶體驗(yàn)。

??越秀服務(wù)依托員工在線、品質(zhì)在線、設(shè)備在線、管理在線的一體化數(shù)智運(yùn)營(yíng)體系，持續(xù)提升服務(wù)效率與運(yùn)營(yíng)效能，推動(dòng)軟硬服一體化、業(yè)財(cái)一體化及基礎(chǔ)與增值服務(wù)協(xié)同發(fā)展，以卓越的數(shù)智化服務(wù)能力穩(wěn)居行業(yè)前列。

??ESG領(lǐng)跑行業(yè)：

??綠色低碳，可持續(xù)發(fā)展成效顯著

??可持續(xù)發(fā)展能力是企業(yè)長(zhǎng)期價(jià)值的核心體現(xiàn)，2025年越秀服務(wù)在ESG領(lǐng)域成果豐碩，多項(xiàng)評(píng)級(jí)位居行業(yè)前列，綠色低碳運(yùn)營(yíng)扎實(shí)推進(jìn)，成為物企可持續(xù)發(fā)展標(biāo)桿。ESG評(píng)級(jí)方面，越秀服務(wù)榮獲WindESG評(píng)級(jí)AA、MSCIESG評(píng)級(jí)A，均為目前中國(guó)內(nèi)地物管公司最高評(píng)級(jí)，榮獲香港品質(zhì)保證局可持續(xù)相關(guān)財(cái)務(wù)信息披露先導(dǎo)計(jì)劃金章，彰顯在環(huán)境、社會(huì)、治理領(lǐng)域的卓越表現(xiàn)。國(guó)際認(rèn)證層面，越秀服務(wù)標(biāo)普S&PCSA評(píng)分52分，位列全球同業(yè)前11%，國(guó)際認(rèn)可度持續(xù)提升。

??在“雙碳”目標(biāo)方面，越秀服務(wù)積極響應(yīng)國(guó)家號(hào)召，承諾于2060年或之前實(shí)現(xiàn)凈零碳排放，并設(shè)定2030年單位面積碳排放強(qiáng)度較2019年下降19%的明確目標(biāo)，減排范圍覆蓋100%資產(chǎn)組合，全面推進(jìn)綠色低碳運(yùn)營(yíng)。與此同時(shí)，越秀服務(wù)嚴(yán)格遵循溫室氣體核算體系，系統(tǒng)開展范圍三碳排放圖譜編制工作，2025年率先完成6項(xiàng)范圍三碳排放類別的數(shù)據(jù)收集與信息披露，實(shí)現(xiàn)碳排放管理規(guī)范化、透明化水平行業(yè)領(lǐng)先，以科學(xué)管理體系支撐雙碳目標(biāo)穩(wěn)步落地。

??同時(shí)，越秀服務(wù)以“雙重重要性”為核心開展實(shí)質(zhì)性議題評(píng)估，精準(zhǔn)識(shí)別可持續(xù)發(fā)展核心議題，推動(dòng)ESG與經(jīng)營(yíng)深度融合，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益協(xié)同發(fā)展，為長(zhǎng)期高質(zhì)量發(fā)展注入綠色動(dòng)能。

??總結(jié)：穿越周期韌性強(qiáng)，砥礪前行啟新程

??2025年物業(yè)管理行業(yè)全面進(jìn)入存量競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，規(guī)模紅利消退、盈利壓力加劇、行業(yè)分化持續(xù)加深，粗放擴(kuò)張模式難以為繼，高質(zhì)量發(fā)展成為行業(yè)共識(shí)與必由之路。

??在此深度轉(zhuǎn)型背景下，越秀服務(wù)堅(jiān)守服務(wù)本源，憑借穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)底盤、精準(zhǔn)的規(guī)模拓展、卓越的服務(wù)品質(zhì)、領(lǐng)先的數(shù)智能力、多元的增值業(yè)務(wù)、優(yōu)異的ESG表現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)全方位高質(zhì)量發(fā)展，在砥礪前行中不斷夯實(shí)競(jìng)爭(zhēng)壁壘，為股東、客戶和業(yè)主交出一份穩(wěn)健的年度答卷。