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??【克而瑞物管研究】

??2026年3月26日，中海物業(yè)集團(tuán)有限公司（股票代碼：02669.HK）發(fā)布了2025年全年業(yè)績公告。在物業(yè)管理行業(yè)從增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向存量深耕、市場競爭日趨激烈的背景下，中海物業(yè)交出了一份“穩(wěn)健中見韌性、轉(zhuǎn)型中顯成效”的成績單。

??據(jù)企業(yè)業(yè)績公告披露，業(yè)績亮點如下：

??· 規(guī)模和營收穩(wěn)步增長：總收益149.6億元，同比增長6.0%；在管面積達(dá)到4.8億平方米，同比增長8.0%。

??· 城市運營轉(zhuǎn)型顯成效：城市運營收益達(dá)到24.3億元，同比增長24.8%；新增的在管面積中，城市運營占49.5%。

??· 盈利能力保持領(lǐng)先：股東應(yīng)占溢利為13.7億元，毛利率15.0%，凈利率9.2%。

??“十四五”期間主要指標(biāo)跨越式增長

??“十四五”期間，中海物業(yè)實現(xiàn)了規(guī)模與營收均實現(xiàn)了跨越式增長，為高質(zhì)量發(fā)展奠定了堅實基礎(chǔ)。

??從年報披露在管面積數(shù)據(jù)來看，中海物業(yè)在管規(guī)模從2020年年末的1.9億平方米增長至2025年的4.8億平方米，是期初的2.5倍。

??值得關(guān)注的是，來自獨立第三方的在管面積占比持續(xù)提升，2025年已達(dá)42.7%，較2024年的40.8%進(jìn)一步提升。這一變化表明，中海物業(yè)市場化拓展能力顯著增強，服務(wù)品質(zhì)與品牌影響力獲得廣泛市場認(rèn)可。 

??規(guī)模增長直接帶動了營收的穩(wěn)步增長。從營收來看，中海物業(yè)從2020年58.2億元躍升至149.6億元，是期初的2.6倍。2025年，盡管行業(yè)面臨物業(yè)費降價、收繳率下降等多重壓力，中海物業(yè)依然實現(xiàn)6.0%的同比增長，展現(xiàn)出強勁的增長韌性與戰(zhàn)略執(zhí)行力。

??中海物業(yè)主要業(yè)務(wù)分為物業(yè)管理服務(wù)、業(yè)主增值服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、停車位買賣業(yè)務(wù)四大板塊。其中，主營業(yè)務(wù)物業(yè)管理服務(wù)營收117.3億元，同比增長9.1%，貢獻(xiàn)了總營收的78.4%，相比2024年占比增加了2.3個百分點，增幅主要來自于在管面積的持續(xù)上升。

??另外，中海物業(yè)股東應(yīng)占溢利在“十四五”期間也實現(xiàn)了飛躍增長，從2020年6.2億元飛躍至13.7億元，是期初的2.2倍。盡管2025年受行業(yè)環(huán)境及前期資源投入影響略有回調(diào)，但依然保持了9.2%的高位純利率，盈利能力在頭部物企中保持領(lǐng)先。

??非住業(yè)態(tài)拓展勢如破竹

??城市運營服務(wù)轉(zhuǎn)型效果顯著

??2025年，中海物業(yè)明確提出“城市空間綜合服務(wù)運營商”定位，在城市運營服務(wù)領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)了突破性進(jìn)展，非住宅業(yè)態(tài)拓展勢如破竹，城市運營類業(yè)務(wù)成為增長新引擎，戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型成效顯著。

??從新增在管面積結(jié)構(gòu)來看，2025年中海物業(yè)新增在管面積中，非住宅項目占比高達(dá)68.4%，其中城市運營類項目占49.5%，住宅項目僅占31.6%。這一結(jié)構(gòu)變化清晰地反映了中海物業(yè)轉(zhuǎn)型的力度，非住宅業(yè)態(tài)已成為中海物業(yè)規(guī)模增長的主導(dǎo)力量，城市運營類業(yè)務(wù)更是成為增長最快的細(xì)分領(lǐng)域。

??從新簽合約的數(shù)據(jù)來看，中海物業(yè)在城市運營領(lǐng)域的競爭力正在快速提升。報告期內(nèi)，中海物業(yè)新簽?zāi)旰霞s額21.3億元，其中城市運營新簽?zāi)旰霞s額占比達(dá)61.4%，城市運營新簽項目數(shù)量占比45.6%，城市運營新簽面積占比72.7%。此外，報告期內(nèi)中海物業(yè)新簽學(xué)校及醫(yī)院項目56個，新簽?zāi)旰霞s額達(dá)3.5億元，同比增長23.4%，顯示出中海物業(yè)在細(xì)分賽道上的深耕細(xì)作已見成效。 

??城市運營收入爆發(fā)式增長。2025年中海物業(yè)城市運營收益達(dá)到24.3億元，同比大幅增長24.8%。在物業(yè)管理服務(wù)細(xì)分領(lǐng)域中，城市運營類收入占比已達(dá)20.7%，較上年提升2.6個百分點。這一增速遠(yuǎn)超整體營收增速，印證了中海物業(yè)“從小區(qū)走向城市”戰(zhàn)略的加速落地，城市運營服務(wù)已成為中海物業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的核心驅(qū)動力。 

??科技賦能，銷管費率降至2.8%

??在科技應(yīng)用方面，中海物業(yè)持續(xù)推進(jìn)數(shù)字化平臺在多元業(yè)態(tài)的落地，將云計算、物聯(lián)網(wǎng)、人工智能等技術(shù)融入管理與運營環(huán)節(jié)。其自主研發(fā)的“星啟數(shù)字化平臺”已實現(xiàn)多業(yè)態(tài)落地應(yīng)用，并入選中國建筑集團(tuán)科創(chuàng)產(chǎn)品清單，成為唯一城市運營類平臺產(chǎn)品。該平臺整合項目運營管理、大數(shù)據(jù)分析、智慧服務(wù)場景等功能，已在醫(yī)院、學(xué)校、商寫等重點業(yè)態(tài)實現(xiàn)落地應(yīng)用。

??在智慧物業(yè)建設(shè)方面，中海物業(yè)已上線項目管理標(biāo)準(zhǔn)化系統(tǒng)，覆蓋16個業(yè)態(tài)、396類空間，智能生成計劃工單，實現(xiàn)“人、事、場”高效協(xié)同，顯著降低管理離散度。另外，中海物業(yè)上線AI應(yīng)用創(chuàng)新平臺，已試點8大類智能體，致力于打造全員AI應(yīng)用生態(tài)。

??人均管理面積兩年時間提升了34%。年報數(shù)據(jù)顯示，中海物業(yè)人均管理面積從2023年的9334.6平方米/人，到2025年的12554.5平方米/人，兩年時間提升了34%，這在物業(yè)行業(yè)屬于極高的水平。 

??人均創(chuàng)收從30.3萬元增至39.3萬元，增幅接近30%。這一“雙升”格局表明，效率提升并未以犧牲創(chuàng)收能力為代價，技術(shù)投入正逐步轉(zhuǎn)化為實際產(chǎn)出。

??另外，在營收增長6%的背景下，中海物業(yè)的銷售及行政費用率（銷管費率）不升反降，從2024年的3.1%下降至2025年的2.8%，這在行業(yè)內(nèi)是非常罕見的。通常隨著規(guī)模擴(kuò)大和業(yè)態(tài)復(fù)雜化，管理費用會隨之上升。中海物業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)費用率的下降，充分證明了其數(shù)字化管理平臺在控制運營成本方面發(fā)揮了實質(zhì)性作用。 

??服務(wù)品質(zhì)升級，客戶滿意度行業(yè)領(lǐng)先

??在物業(yè)管理行業(yè)普遍面臨物業(yè)費價格下行、收繳率承壓、客戶滿意度維護(hù)難度加大的背景下，中海物業(yè)的服務(wù)品質(zhì)仍保持較高水平。2025年，其整體客戶滿意度達(dá)91分，繼續(xù)維持在行業(yè)90分位以上的標(biāo)桿水平。這一成績得益于中海物業(yè)系統(tǒng)化的品質(zhì)管理體系和持續(xù)的服務(wù)創(chuàng)新。

??2025年，“建設(shè)好房子”首次寫入政府工作報告，標(biāo)志著中國房地產(chǎn)行業(yè)正式從“規(guī)模擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“品質(zhì)交付”的新紀(jì)元。在這一宏觀背景下，“好房子”不再僅僅是建筑物理空間的堆砌，而是“好標(biāo)準(zhǔn)、好建造”與“好服務(wù)”的有機(jī)共生。其中，“好服務(wù)”已躍升為物業(yè)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的核心引擎。

??作為行業(yè)領(lǐng)軍者，中建集團(tuán)以“6633”需求框架為“好房子”確立了嚴(yán)苛的價值標(biāo)尺——從堅守安全底線到適配生活需求，全方位構(gòu)建居住價值體系。中海物業(yè)深諳此道，將集團(tuán)的宏觀戰(zhàn)略具象化為“六個一”服務(wù)體系：以“一脈相承”的紅色基因與“一諾千金”的契約精神筑牢信任基石；以“一呼即應(yīng)”的高效響應(yīng)與“一客一策”的定制服務(wù)重塑居住體驗；以“一絲不茍”的工匠精神與“一網(wǎng)統(tǒng)管”的數(shù)字智慧賦能長效運維。這一創(chuàng)新實踐，成功實現(xiàn)了“好房子”硬件品質(zhì)與“好服務(wù)”軟件價值的深度耦合，讓建筑不僅有高度，更有溫度。

??報告期內(nèi)，中海物業(yè)按照“一城一標(biāo)桿、多業(yè)態(tài)創(chuàng)標(biāo)桿”目標(biāo)，在49座城市驗收評定了78個標(biāo)桿項目，探索可復(fù)制、可持續(xù)的系統(tǒng)化品質(zhì)提升路徑。

??憑借其在服務(wù)品質(zhì)、全周期服務(wù)能力、ESG發(fā)展等方面的綜合表現(xiàn)，中海物業(yè)在2025年獲得了多項行業(yè)權(quán)威獎項，包含“2025中國物業(yè)服務(wù)力百強企業(yè)TOP1”“2025中國物業(yè)服務(wù)滿意度領(lǐng)先企業(yè)”“2025中國公建物業(yè)服務(wù)力企業(yè)TOP1”“2025中國醫(yī)院物業(yè)服務(wù)力企業(yè)TOP1”“2025中國城市服務(wù)企業(yè)TOP2”“2025中國物業(yè)服務(wù)質(zhì)量領(lǐng)先企業(yè)”等。 

??小結(jié)

??縱觀中海物業(yè)2025年年報，可以清晰地看到一條“精耕細(xì)作、韌行致遠(yuǎn)”的發(fā)展主線。中海物業(yè)在“十四五”收官之年，以“穩(wěn)”為基，以“新”為進(jìn)，交出了一份“穩(wěn)健中見韌性、轉(zhuǎn)型中顯成效”的成績單。

??“十四五”期間規(guī)模營收年均復(fù)合增長超20%，奠定了規(guī)模底盤；城市運營服務(wù)的突破，彰顯了戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的成效；科技賦能的深化，構(gòu)建了效率提升的新引擎；服務(wù)品質(zhì)的升級，夯實了品牌價值的護(hù)城河。

??面向“十五五”，中海物業(yè)已明確提出“1345”戰(zhàn)略規(guī)劃：以穩(wěn)居綜合實力第一梯隊為主線，打造住宅服務(wù)、非住服務(wù)、創(chuàng)新增值服務(wù)三大核心業(yè)務(wù)板塊，強化四項關(guān)鍵業(yè)務(wù)體系，搭建五大業(yè)務(wù)生態(tài)系統(tǒng)。

??在物業(yè)管理行業(yè)從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向存量深耕的新階段，其后續(xù)在精細(xì)化運營與戰(zhàn)略落地上的表現(xiàn)，值得持續(xù)關(guān)注。