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??【克而瑞物管研究】

??2026年3月26日，中海物業(yè)集團(tuán)有限公司（股票代碼：02669.HK）發(fā)布了2025年全年業(yè)績(jī)公告。在物業(yè)管理行業(yè)從增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向存量深耕、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的背景下，中海物業(yè)交出了一份“穩(wěn)健中見韌性、轉(zhuǎn)型中顯成效”的成績(jī)單。

??據(jù)企業(yè)業(yè)績(jī)公告披露，業(yè)績(jī)亮點(diǎn)如下：

??· 規(guī)模和營(yíng)收穩(wěn)步增長(zhǎng)：總收益149.6億元，同比增長(zhǎng)6.0%；在管面積達(dá)到4.8億平方米，同比增長(zhǎng)8.0%。

??· 城市運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型顯成效：城市運(yùn)營(yíng)收益達(dá)到24.3億元，同比增長(zhǎng)24.8%；新增的在管面積中，城市運(yùn)營(yíng)占49.5%。

??· 盈利能力保持領(lǐng)先：股東應(yīng)占溢利為13.7億元，毛利率15.0%，凈利率9.2%。

??“十四五”期間主要指標(biāo)跨越式增長(zhǎng)

??“十四五”期間，中海物業(yè)實(shí)現(xiàn)了規(guī)模與營(yíng)收均實(shí)現(xiàn)了跨越式增長(zhǎng)，為高質(zhì)量發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

??從年報(bào)披露在管面積數(shù)據(jù)來看，中海物業(yè)在管規(guī)模從2020年年末的1.9億平方米增長(zhǎng)至2025年的4.8億平方米，是期初的2.5倍。

??值得關(guān)注的是，來自獨(dú)立第三方的在管面積占比持續(xù)提升，2025年已達(dá)42.7%，較2024年的40.8%進(jìn)一步提升。這一變化表明，中海物業(yè)市場(chǎng)化拓展能力顯著增強(qiáng)，服務(wù)品質(zhì)與品牌影響力獲得廣泛市場(chǎng)認(rèn)可。 

??規(guī)模增長(zhǎng)直接帶動(dòng)了營(yíng)收的穩(wěn)步增長(zhǎng)。從營(yíng)收來看，中海物業(yè)從2020年58.2億元躍升至149.6億元，是期初的2.6倍。2025年，盡管行業(yè)面臨物業(yè)費(fèi)降價(jià)、收繳率下降等多重壓力，中海物業(yè)依然實(shí)現(xiàn)6.0%的同比增長(zhǎng)，展現(xiàn)出強(qiáng)勁的增長(zhǎng)韌性與戰(zhàn)略執(zhí)行力。

??中海物業(yè)主要業(yè)務(wù)分為物業(yè)管理服務(wù)、業(yè)主增值服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、停車位買賣業(yè)務(wù)四大板塊。其中，主營(yíng)業(yè)務(wù)物業(yè)管理服務(wù)營(yíng)收117.3億元，同比增長(zhǎng)9.1%，貢獻(xiàn)了總營(yíng)收的78.4%，相比2024年占比增加了2.3個(gè)百分點(diǎn)，增幅主要來自于在管面積的持續(xù)上升。

??另外，中海物業(yè)股東應(yīng)占溢利在“十四五”期間也實(shí)現(xiàn)了飛躍增長(zhǎng)，從2020年6.2億元飛躍至13.7億元，是期初的2.2倍。盡管2025年受行業(yè)環(huán)境及前期資源投入影響略有回調(diào)，但依然保持了9.2%的高位純利率，盈利能力在頭部物企中保持領(lǐng)先。

??非住業(yè)態(tài)拓展勢(shì)如破竹

??城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)轉(zhuǎn)型效果顯著

??2025年，中海物業(yè)明確提出“城市空間綜合服務(wù)運(yùn)營(yíng)商”定位，在城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)了突破性進(jìn)展，非住宅業(yè)態(tài)拓展勢(shì)如破竹，城市運(yùn)營(yíng)類業(yè)務(wù)成為增長(zhǎng)新引擎，戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型成效顯著。

??從新增在管面積結(jié)構(gòu)來看，2025年中海物業(yè)新增在管面積中，非住宅項(xiàng)目占比高達(dá)68.4%，其中城市運(yùn)營(yíng)類項(xiàng)目占49.5%，住宅項(xiàng)目?jī)H占31.6%。這一結(jié)構(gòu)變化清晰地反映了中海物業(yè)轉(zhuǎn)型的力度，非住宅業(yè)態(tài)已成為中海物業(yè)規(guī)模增長(zhǎng)的主導(dǎo)力量，城市運(yùn)營(yíng)類業(yè)務(wù)更是成為增長(zhǎng)最快的細(xì)分領(lǐng)域。

??從新簽合約的數(shù)據(jù)來看，中海物業(yè)在城市運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)力正在快速提升。報(bào)告期內(nèi)，中海物業(yè)新簽?zāi)旰霞s額21.3億元，其中城市運(yùn)營(yíng)新簽?zāi)旰霞s額占比達(dá)61.4%，城市運(yùn)營(yíng)新簽項(xiàng)目數(shù)量占比45.6%，城市運(yùn)營(yíng)新簽面積占比72.7%。此外，報(bào)告期內(nèi)中海物業(yè)新簽學(xué)校及醫(yī)院項(xiàng)目56個(gè)，新簽?zāi)旰霞s額達(dá)3.5億元，同比增長(zhǎng)23.4%，顯示出中海物業(yè)在細(xì)分賽道上的深耕細(xì)作已見成效。 

??城市運(yùn)營(yíng)收入爆發(fā)式增長(zhǎng)。2025年中海物業(yè)城市運(yùn)營(yíng)收益達(dá)到24.3億元，同比大幅增長(zhǎng)24.8%。在物業(yè)管理服務(wù)細(xì)分領(lǐng)域中，城市運(yùn)營(yíng)類收入占比已達(dá)20.7%，較上年提升2.6個(gè)百分點(diǎn)。這一增速遠(yuǎn)超整體營(yíng)收增速，印證了中海物業(yè)“從小區(qū)走向城市”戰(zhàn)略的加速落地，城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)已成為中海物業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的核心驅(qū)動(dòng)力。 

??科技賦能，銷管費(fèi)率降至2.8%

??在科技應(yīng)用方面，中海物業(yè)持續(xù)推進(jìn)數(shù)字化平臺(tái)在多元業(yè)態(tài)的落地，將云計(jì)算、物聯(lián)網(wǎng)、人工智能等技術(shù)融入管理與運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)。其自主研發(fā)的“星啟數(shù)字化平臺(tái)”已實(shí)現(xiàn)多業(yè)態(tài)落地應(yīng)用，并入選中國(guó)建筑集團(tuán)科創(chuàng)產(chǎn)品清單，成為唯一城市運(yùn)營(yíng)類平臺(tái)產(chǎn)品。該平臺(tái)整合項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理、大數(shù)據(jù)分析、智慧服務(wù)場(chǎng)景等功能，已在醫(yī)院、學(xué)校、商寫等重點(diǎn)業(yè)態(tài)實(shí)現(xiàn)落地應(yīng)用。

??在智慧物業(yè)建設(shè)方面，中海物業(yè)已上線項(xiàng)目管理標(biāo)準(zhǔn)化系統(tǒng)，覆蓋16個(gè)業(yè)態(tài)、396類空間，智能生成計(jì)劃工單，實(shí)現(xiàn)“人、事、場(chǎng)”高效協(xié)同，顯著降低管理離散度。另外，中海物業(yè)上線AI應(yīng)用創(chuàng)新平臺(tái)，已試點(diǎn)8大類智能體，致力于打造全員AI應(yīng)用生態(tài)。

??人均管理面積兩年時(shí)間提升了34%。年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，中海物業(yè)人均管理面積從2023年的9334.6平方米/人，到2025年的12554.5平方米/人，兩年時(shí)間提升了34%，這在物業(yè)行業(yè)屬于極高的水平。 

??人均創(chuàng)收從30.3萬元增至39.3萬元，增幅接近30%。這一“雙升”格局表明，效率提升并未以犧牲創(chuàng)收能力為代價(jià)，技術(shù)投入正逐步轉(zhuǎn)化為實(shí)際產(chǎn)出。

??另外，在營(yíng)收增長(zhǎng)6%的背景下，中海物業(yè)的銷售及行政費(fèi)用率（銷管費(fèi)率）不升反降，從2024年的3.1%下降至2025年的2.8%，這在行業(yè)內(nèi)是非常罕見的。通常隨著規(guī)模擴(kuò)大和業(yè)態(tài)復(fù)雜化，管理費(fèi)用會(huì)隨之上升。中海物業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)費(fèi)用率的下降，充分證明了其數(shù)字化管理平臺(tái)在控制運(yùn)營(yíng)成本方面發(fā)揮了實(shí)質(zhì)性作用。 

??服務(wù)品質(zhì)升級(jí)，客戶滿意度行業(yè)領(lǐng)先

??在物業(yè)管理行業(yè)普遍面臨物業(yè)費(fèi)價(jià)格下行、收繳率承壓、客戶滿意度維護(hù)難度加大的背景下，中海物業(yè)的服務(wù)品質(zhì)仍保持較高水平。2025年，其整體客戶滿意度達(dá)91分，繼續(xù)維持在行業(yè)90分位以上的標(biāo)桿水平。這一成績(jī)得益于中海物業(yè)系統(tǒng)化的品質(zhì)管理體系和持續(xù)的服務(wù)創(chuàng)新。

??2025年，“建設(shè)好房子”首次寫入政府工作報(bào)告，標(biāo)志著中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正式從“規(guī)模擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“品質(zhì)交付”的新紀(jì)元。在這一宏觀背景下，“好房子”不再僅僅是建筑物理空間的堆砌，而是“好標(biāo)準(zhǔn)、好建造”與“好服務(wù)”的有機(jī)共生。其中，“好服務(wù)”已躍升為物業(yè)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的核心引擎。

??作為行業(yè)領(lǐng)軍者，中建集團(tuán)以“6633”需求框架為“好房子”確立了嚴(yán)苛的價(jià)值標(biāo)尺——從堅(jiān)守安全底線到適配生活需求，全方位構(gòu)建居住價(jià)值體系。中海物業(yè)深諳此道，將集團(tuán)的宏觀戰(zhàn)略具象化為“六個(gè)一”服務(wù)體系：以“一脈相承”的紅色基因與“一諾千金”的契約精神筑牢信任基石；以“一呼即應(yīng)”的高效響應(yīng)與“一客一策”的定制服務(wù)重塑居住體驗(yàn)；以“一絲不茍”的工匠精神與“一網(wǎng)統(tǒng)管”的數(shù)字智慧賦能長(zhǎng)效運(yùn)維。這一創(chuàng)新實(shí)踐，成功實(shí)現(xiàn)了“好房子”硬件品質(zhì)與“好服務(wù)”軟件價(jià)值的深度耦合，讓建筑不僅有高度，更有溫度。

??報(bào)告期內(nèi)，中海物業(yè)按照“一城一標(biāo)桿、多業(yè)態(tài)創(chuàng)標(biāo)桿”目標(biāo)，在49座城市驗(yàn)收評(píng)定了78個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目，探索可復(fù)制、可持續(xù)的系統(tǒng)化品質(zhì)提升路徑。

??憑借其在服務(wù)品質(zhì)、全周期服務(wù)能力、ESG發(fā)展等方面的綜合表現(xiàn)，中海物業(yè)在2025年獲得了多項(xiàng)行業(yè)權(quán)威獎(jiǎng)項(xiàng)，包含“2025中國(guó)物業(yè)服務(wù)力百?gòu)?qiáng)企業(yè)TOP1”“2025中國(guó)物業(yè)服務(wù)滿意度領(lǐng)先企業(yè)”“2025中國(guó)公建物業(yè)服務(wù)力企業(yè)TOP1”“2025中國(guó)醫(yī)院物業(yè)服務(wù)力企業(yè)TOP1”“2025中國(guó)城市服務(wù)企業(yè)TOP2”“2025中國(guó)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量領(lǐng)先企業(yè)”等。 

??小結(jié)

??縱觀中海物業(yè)2025年年報(bào)，可以清晰地看到一條“精耕細(xì)作、韌行致遠(yuǎn)”的發(fā)展主線。中海物業(yè)在“十四五”收官之年，以“穩(wěn)”為基，以“新”為進(jìn)，交出了一份“穩(wěn)健中見韌性、轉(zhuǎn)型中顯成效”的成績(jī)單。

??“十四五”期間規(guī)模營(yíng)收年均復(fù)合增長(zhǎng)超20%，奠定了規(guī)模底盤；城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)的突破，彰顯了戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的成效；科技賦能的深化，構(gòu)建了效率提升的新引擎；服務(wù)品質(zhì)的升級(jí)，夯實(shí)了品牌價(jià)值的護(hù)城河。

??面向“十五五”，中海物業(yè)已明確提出“1345”戰(zhàn)略規(guī)劃：以穩(wěn)居綜合實(shí)力第一梯隊(duì)為主線，打造住宅服務(wù)、非住服務(wù)、創(chuàng)新增值服務(wù)三大核心業(yè)務(wù)板塊，強(qiáng)化四項(xiàng)關(guān)鍵業(yè)務(wù)體系，搭建五大業(yè)務(wù)生態(tài)系統(tǒng)。

??在物業(yè)管理行業(yè)從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向存量深耕的新階段，其后續(xù)在精細(xì)化運(yùn)營(yíng)與戰(zhàn)略落地上的表現(xiàn)，值得持續(xù)關(guān)注。