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??【克而瑞長(zhǎng)租研究】2025年上半年，中國(guó)住房租賃行業(yè)在頂層設(shè)計(jì)的持續(xù)深化與市場(chǎng)力量的動(dòng)態(tài)博弈中，邁入了高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵階段。政策框架加速完善，“市場(chǎng)+保障”雙軌并行體系從理念加速走向?qū)嵸|(zhì)性落地；市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)在調(diào)整中不斷優(yōu)化，展現(xiàn)出新的活力與韌性；金融市場(chǎng)對(duì)長(zhǎng)租資產(chǎn)價(jià)值的認(rèn)可度顯著提升，為行業(yè)長(zhǎng)期健康發(fā)展注入強(qiáng)勁動(dòng)能；企業(yè)主體積極應(yīng)對(duì)格局變化，探索精細(xì)化運(yùn)營(yíng)與價(jià)值創(chuàng)造新路徑。

??基于此，克而瑞長(zhǎng)租作為行業(yè)深度觀察者與數(shù)據(jù)服務(wù)商，始終緊密追蹤并洞察市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，圍繞政策端、市場(chǎng)端、金融端、企業(yè)端四大核心維度，全面梳理2025年上半年行業(yè)發(fā)展表現(xiàn)并進(jìn)行深度剖析。

??2025年上半年，中央及地方政府持續(xù)強(qiáng)化對(duì)住房租賃市場(chǎng)的金融支持力度，特別是圍繞保障性租賃住房和配售型保障性住房的再貸款政策，取得實(shí)質(zhì)性、規(guī)?；M(jìn)展，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，金融機(jī)構(gòu)保障房再貸款授信金額已超23億，且多筆已發(fā)放首筆貸款資金。

??地方落地保障房再貸款落地項(xiàng)目的特點(diǎn)表現(xiàn)為“首單效應(yīng)”顯著、地域覆蓋廣泛、模式創(chuàng)新（尤其是存量收購(gòu)）、政策性銀行引領(lǐng)以及信貸規(guī)模迅速擴(kuò)張。

??地方政府積極響應(yīng)國(guó)家部署，同時(shí)將租賃住房也納入“好房子”建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)框架，并出臺(tái)專(zhuān)項(xiàng)細(xì)則，要求租賃項(xiàng)目符合綠色低碳、智能技術(shù)、健康宜居、全生命周期設(shè)計(jì)、無(wú)障礙適老五大技術(shù)方向，并與商品房項(xiàng)目同步參與第三方星級(jí)認(rèn)證（如杭州容積率獎(jiǎng)勵(lì)政策），推動(dòng)行業(yè)從“有房住”向“住好房”升級(jí)。

??2025年上半年，全國(guó)重點(diǎn)城市密集出臺(tái)住房租賃支持政策，其中一線城市率先垂范，其它重點(diǎn)城市跟進(jìn)態(tài)度積極，通過(guò)強(qiáng)化監(jiān)管、優(yōu)化供應(yīng)、提升補(bǔ)貼、配套保障，全面構(gòu)建多層次租賃住房保障體系。

??多地通過(guò)完善監(jiān)管機(jī)制、擴(kuò)大保障性房源供給、加大財(cái)政補(bǔ)貼及公積金支持力度，顯著提升租賃住房的安全性與吸引力。

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2025年上半年全國(guó)22個(gè)重點(diǎn)城市的集中式長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)供應(yīng)延續(xù)高增長(zhǎng)。期間，共計(jì)約288個(gè)新項(xiàng)目入市，新增房源數(shù)量約為11.73萬(wàn)套（間），相較2024年上半年同比增長(zhǎng)2.97%。其中保租房供應(yīng)104523套（間），占比約89%，同比上漲14.11%；市場(chǎng)化項(xiàng)目供應(yīng)12773套/間，占比11%，同比下滑42.75%。保租房市場(chǎng)份額由2024年上半年占比8成上漲至約9成份額，集中式公寓供應(yīng)持續(xù)以保租房為主的態(tài)勢(shì)，保租房成為推動(dòng)保障性租賃住房行業(yè)快速發(fā)展的關(guān)鍵力量。

??截止2025年上半年，核心八城集中式公寓規(guī)模約126萬(wàn)套，其中保租房52萬(wàn)套，占比超4成，占比持續(xù)提升。隨著保障性租賃住房建設(shè)進(jìn)入集中兌現(xiàn)期，不光數(shù)量增長(zhǎng)迅猛，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)管理等、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等多個(gè)方面，也在同步創(chuàng)新升級(jí)，整體品質(zhì)化趨勢(shì)越來(lái)越明顯。一方面是因?yàn)楦?jìng)爭(zhēng)環(huán)境的加??；另一方面也是運(yùn)營(yíng)企業(yè)提升品牌效應(yīng)和租金收益的有效途徑。

??從2025年上半年重點(diǎn)22城長(zhǎng)租公寓新開(kāi)項(xiàng)目籌集方式來(lái)看，新建主導(dǎo)入市，占比77%，改建占比23%。分城市表現(xiàn)，22城籌集方式分化明顯。上海、南京、濟(jì)南、合肥等18個(gè)城市以新建為主，改建為輔。而青島、天津、長(zhǎng)春、重慶四城則主要聚焦于存量轉(zhuǎn)化。特別是長(zhǎng)春，改建占比超80%。

??未來(lái)隨著涉租土地供應(yīng)的縮減，前期拿地項(xiàng)目的集中入市，以及專(zhuān)項(xiàng)債券、保障性安居工程、再貸款等政策的高效落實(shí)，收購(gòu)存量房用于保障性住房也將進(jìn)入快車(chē)道，長(zhǎng)租公寓供應(yīng)方式轉(zhuǎn)變?yōu)橐源媪哭D(zhuǎn)化為主。

??從同比來(lái)看，除開(kāi)北京、廣州兩城集中式公寓租金坪效上漲和武漢、南京個(gè)人房源租金租金坪效上漲外，其他城市租金皆下滑明顯；從環(huán)比來(lái)看，核心8城集中式公寓和個(gè)人房源租金坪效僅廣州、武漢出現(xiàn)上漲，其余城市均出現(xiàn)不同幅度的下滑，租金承壓明顯。

??對(duì)比核心8城集中式公寓和個(gè)人房源租金坪效同環(huán)比變化，集中式公寓規(guī)模較大的北京、上海、深圳、廣州、杭州五城租金降幅低于個(gè)人房源。

??隨著專(zhuān)項(xiàng)債、超長(zhǎng)期國(guó)債、政策性金融工具的出臺(tái)，2025年保障性安居工程融資渠道更加多樣化，既可以有效消化存量，促進(jìn)供需平衡，也有利于優(yōu)化增量，多渠道籌集保障性住房。

??統(tǒng)計(jì)分析2025年上半年保障房運(yùn)營(yíng)企業(yè)融資情況發(fā)現(xiàn)，目前主流的有ABS、CMBS、基金、類(lèi)REITs以及債券等方式。不完全統(tǒng)計(jì)，2025年上半年融資規(guī)模約200億。其中債權(quán)類(lèi)105億，占比超50%；ABS與CMBS第二梯隊(duì)，融資金額27-37億，占比在15-20%區(qū)間。

??截止2025年上半年國(guó)內(nèi)已發(fā)布8只租賃住房公募REITs，規(guī)模超百億。從二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，保障房REITs展現(xiàn)出顯著的超額收益特征。對(duì)比2024年下半年以來(lái)我國(guó)各類(lèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs較發(fā)行價(jià)的月度漲跌幅情況，8支保障房類(lèi)REITs整體月度漲幅均在18%以上，且呈持續(xù)波動(dòng)上漲態(tài)勢(shì)，2025年6月較發(fā)行價(jià)漲幅突破65%，領(lǐng)跑全市場(chǎng)，較第二梯隊(duì)高出15%以上；凸顯該類(lèi)資產(chǎn)穿越周期的增值能力。

??6月25日，國(guó)內(nèi)首單租賃住房REITs擴(kuò)募項(xiàng)目成功上市，擴(kuò)募項(xiàng)目共募集資金約9.46億元，擴(kuò)募資產(chǎn)包括4個(gè)成熟運(yùn)營(yíng)的租賃住房項(xiàng)目，回收資金擬用于建設(shè)保障北京市住房困難家庭的豐臺(tái)區(qū)東河沿公租房項(xiàng)目和服務(wù)市級(jí)高端李家莊人才房項(xiàng)目。本次發(fā)行創(chuàng)新了住房保障投融資模式，標(biāo)志著“首發(fā)+擴(kuò)募”雙輪驅(qū)動(dòng)格局實(shí)現(xiàn)落地，打通了保障房建設(shè)與資本市場(chǎng)的良性循環(huán)，拓寬了融資渠道。是公募REITs盤(pán)活存量、擴(kuò)大有效投資，實(shí)現(xiàn)資金-資產(chǎn)-資本良性循環(huán)的最佳印證，充分體現(xiàn)了資本市場(chǎng)對(duì)保障房資產(chǎn)質(zhì)量、運(yùn)營(yíng)品質(zhì)和能力的高度認(rèn)可。

??5月，上海城投寬庭徐匯社區(qū)正式開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)，與城投寬庭其他社區(qū)不同，此次開(kāi)業(yè)的徐匯社區(qū)是上海市屬國(guó)企首單存量R4地塊并購(gòu)盤(pán)活項(xiàng)目，也是上海城投落實(shí)REITS滾動(dòng)投資，構(gòu)建保租房業(yè)務(wù)“投融建管退"資本循環(huán)的關(guān)鍵一環(huán)。

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榜單發(fā)布

01開(kāi)業(yè)規(guī)模榜

??需要特別說(shuō)明的是在開(kāi)業(yè)規(guī)模TOP30的企業(yè)中，其中有7家屬于各地方國(guó)企平臺(tái)公司租賃企業(yè)，這些國(guó)企租賃項(xiàng)目中存在部分項(xiàng)目交由第三方運(yùn)營(yíng)的情況，存在項(xiàng)目資產(chǎn)方與運(yùn)營(yíng)方不歸屬同一個(gè)主體的情況，克而瑞長(zhǎng)租在此次統(tǒng)計(jì)中采取雙計(jì)原則，可能會(huì)提高整體TOP30租賃企業(yè)的開(kāi)業(yè)規(guī)模，但由于雙計(jì)房源量占比極低，對(duì)整體行業(yè)的開(kāi)業(yè)規(guī)模不構(gòu)成絕對(duì)影響因素。

??02管理規(guī)模榜

??在國(guó)家及地方政府持續(xù)強(qiáng)化住房租賃政策支持的背景下，特別是配租型保障性住房項(xiàng)目進(jìn)入大規(guī)模建設(shè)與交付周期，地方國(guó)有企業(yè)依托其顯著的資源整合與平臺(tái)運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，展現(xiàn)出強(qiáng)勁的市場(chǎng)發(fā)展動(dòng)能。數(shù)據(jù)顯示，截至2025年年中，國(guó)企系企業(yè)在住房租賃市場(chǎng)TOP30企業(yè)中的市場(chǎng)份額占比已突破15%。尤為值得注意的是，其市場(chǎng)份額的同比與環(huán)比漲幅基本均領(lǐng)先于房企系及資管系企業(yè)，標(biāo)志著住房租賃市場(chǎng)頭部格局正加速向國(guó)企主導(dǎo)方向演進(jìn)。在此過(guò)程中，地方國(guó)企憑借其穩(wěn)定性和資源稟賦，在有效滿足社會(huì)日益增長(zhǎng)的多元化、多層次住房需求方面發(fā)揮著關(guān)鍵作用，同時(shí)為促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)長(zhǎng)期平穩(wěn)、健康、有序發(fā)展提供了重要支撐，其行業(yè)引領(lǐng)地位日益凸顯。

??據(jù)監(jiān)測(cè)，近兩年位居TOP30的國(guó)企系企業(yè)年度規(guī)模增長(zhǎng)均在6萬(wàn)套以上，規(guī)模加速擴(kuò)張態(tài)勢(shì)明顯。此外多家國(guó)企系企業(yè)亦在加速涌入住房租賃市場(chǎng)，地方平臺(tái)公司表現(xiàn)尤為活躍。從典型城市看：成都15家平臺(tái)公司創(chuàng)立租賃品牌，開(kāi)業(yè)規(guī)模約4萬(wàn)間；上海8個(gè)入局品牌合計(jì)開(kāi)業(yè)規(guī)模約10萬(wàn)間，其中上海地產(chǎn)“城方”品牌獨(dú)占超4萬(wàn)間；鄭州城發(fā)“美寓”單品牌規(guī)模更達(dá)超6萬(wàn)間，擴(kuò)張勢(shì)頭強(qiáng)勁。此外，2025年上半年，合肥（肥西產(chǎn)城集團(tuán)“梧桐寓”、高新區(qū)“高新云果”）、廣州（國(guó)資管理集團(tuán)“新嶼公寓”）等地平臺(tái)公司持續(xù)推出自有租賃品牌，地方平臺(tái)品牌化入局步伐未停。

??2025年上半年，地方國(guó)企住房租賃品牌在服務(wù)鏈與供應(yīng)鏈合作方面呈現(xiàn)多元化趨勢(shì)，通過(guò)引入專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)方、科技企業(yè)及建材金融資源，有效提升自身品牌的管理效率與產(chǎn)品品質(zhì)等，以實(shí)現(xiàn)降本增效。

??在服務(wù)鏈合作方面，聚焦運(yùn)營(yíng)效率與智能化升級(jí)，補(bǔ)足運(yùn)營(yíng)短板并構(gòu)建智能服務(wù)體系。如：寧波北侖城投集團(tuán)與瓴寓國(guó)際成立合資平臺(tái)“侖寓”，由瓴寓輸出全流程運(yùn)營(yíng)管理能力，涵蓋咨詢顧問(wèn)、資產(chǎn)管理和社群運(yùn)營(yíng)，助力國(guó)企實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)擴(kuò)張。華新集團(tuán)清控實(shí)業(yè)與窩趣公寓合作長(zhǎng)沙尖山湖保租房項(xiàng)目，依托窩趣的精細(xì)化運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)和營(yíng)銷(xiāo)策略，項(xiàng)目開(kāi)業(yè)三個(gè)月出租率達(dá)97%，月均出租率提升30%。黃巖城發(fā)集團(tuán)的“幾木公寓”嵌入24小時(shí)管家服務(wù)及智能家居系統(tǒng)，并聯(lián)合大環(huán)物業(yè)打造生活超市，形成“五分鐘生活圈”，顯著提升租戶留存率。此類(lèi)合作通過(guò)輸出成熟的管理模型和數(shù)字化智能工具，解決了國(guó)企在快速擴(kuò)張中的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化與響應(yīng)效率問(wèn)題。

??在供應(yīng)鏈合作方面，強(qiáng)化成本控制與綠色品質(zhì)，優(yōu)化建裝成本并提升產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化。如：廣州安居與采筑平臺(tái)、立邦簽署協(xié)議，以“安全、綠色、智慧”為標(biāo)準(zhǔn)推進(jìn)保障房建材集采，通過(guò)規(guī)?；少?gòu)降低成本，同時(shí)確保環(huán)保品質(zhì)。福州安住引入如視“龐加萊智慧量房”技術(shù)，2人10天完成454套房源的高精度測(cè)繪，效率較傳統(tǒng)量房提升10倍，并實(shí)現(xiàn)CAD圖紙自動(dòng)生成，縮短裝修改造周期。此類(lèi)合作通過(guò)整合綠色建材集采與科技資源，解決了國(guó)企在規(guī)?；l(fā)展中全鏈條成本控制與綠色品質(zhì)保障的核心訴求。

??服務(wù)鏈合作是“借專(zhuān)業(yè)提效率”，供應(yīng)鏈合作是“用規(guī)模降成本”。兩類(lèi)合作共同推動(dòng)國(guó)企租賃品牌從“重資產(chǎn)持有”向“輕運(yùn)營(yíng)+標(biāo)準(zhǔn)化”轉(zhuǎn)型，在保障社會(huì)效益的同時(shí)探索國(guó)企系在行業(yè)發(fā)展的可持續(xù)盈利路徑。