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??隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化邁入“下半場(chǎng)”，城市發(fā)展的核心命題已從“增量擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“存量提質(zhì)”。

??從政策面來(lái)看，在7月中旬召開城市工作會(huì)議之后，城市更新相關(guān)穩(wěn)市場(chǎng)政策發(fā)聲頻率明顯提升。

??中央層面，7月30日政治局會(huì)議要求落實(shí)城市工作會(huì)議精神，高質(zhì)量開展城市更新；加快政府債券發(fā)行使用，提高資金使用效率；增強(qiáng)國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)的吸引力和包容性，鞏固資本市場(chǎng)回穩(wěn)向好勢(shì)頭。自7月15日中共中央召開城市工作會(huì)議后，7月下半月以來(lái)住建部、國(guó)資委、央行等均已作出了相應(yīng)表態(tài)，要求落實(shí)城市工作會(huì)議精神。

??地方層面，上海、廈門等地發(fā)布了6次相關(guān)穩(wěn)市場(chǎng)政策。

??典型如廈門發(fā)布《城鎮(zhèn)老舊小區(qū)自主更新改造指導(dǎo)意見》，《指導(dǎo)意見》提出，在符合相關(guān)規(guī)定的前提下，項(xiàng)目建設(shè)可增加不超過(guò)原面積20%的建筑面積，其中10%用于加裝電梯和建設(shè)公共服務(wù)及配套設(shè)施，10%用于原有住宅按套擴(kuò)面。計(jì)入不動(dòng)產(chǎn)登記面積的儲(chǔ)藏間、柴火間等，項(xiàng)目建設(shè)時(shí)可不再保留，其建筑面積可等面積置換至戶內(nèi)，且不納入可增加建筑面積的比例計(jì)算；未計(jì)入原不動(dòng)產(chǎn)登記且有合法來(lái)源的，可納入自主更新改造實(shí)施方案進(jìn)行設(shè)計(jì)。在最大程度上保障了原有老舊小區(qū)住戶的合法利益，并允許住戶進(jìn)一步改善原有的居住條件。

??上海則宣布加快推進(jìn)“兩舊一村”改造，并制定《上海市城市更新行動(dòng)方案（2026—2028年）》，明確2025年新增的政府專項(xiàng)債額度中，約400億元將用于“兩舊一村”、無(wú)衛(wèi)生設(shè)施舊住房改造等城市更新項(xiàng)目。

??可見城市更新已從頂層設(shè)計(jì)全面轉(zhuǎn)向大規(guī)模落地實(shí)施階段。

??在這場(chǎng)自上而下、規(guī)模浩大的城市煥新運(yùn)動(dòng)中，物業(yè)管理行業(yè)的角色正在被重構(gòu)。過(guò)去，物業(yè)公司是社區(qū)的“管家”，提供基礎(chǔ)的管理服務(wù)。如今，憑借其深入社區(qū)、貼近居民的天然優(yōu)勢(shì)，物業(yè)公司正站在從“管理者”向“社區(qū)綜合價(jià)值運(yùn)營(yíng)商”轉(zhuǎn)型的時(shí)代風(fēng)口。其服務(wù)的邊界正在被拓寬，其在城市治理體系中的價(jià)值正在被重新定義，一場(chǎng)圍繞存量資產(chǎn)的價(jià)值重構(gòu)之旅已然開啟。

??城市更新的起點(diǎn)，必然落腳于社區(qū)物理空間的系統(tǒng)性改造。這不僅是政策執(zhí)行的核心抓手，更是物業(yè)企業(yè)撬動(dòng)萬(wàn)億級(jí)市場(chǎng)的首要入口。

??從各省市到2025年的具體更新指標(biāo)可以看到多個(gè)機(jī)遇：

??1、介入電梯長(zhǎng)效運(yùn)營(yíng)，破解“上樓難”痛點(diǎn)

??“上樓難”是老舊小區(qū)居民，尤其是老年群體最核心的痛點(diǎn)之一。因此，加裝新梯與更新舊梯，成為本輪城市更新中確定性最高的“標(biāo)配”項(xiàng)目。我國(guó)電梯市場(chǎng)已進(jìn)入成熟的存量替換階段，測(cè)算顯示，2020至2024年的年度電梯更新量五年均值已達(dá)到19.3萬(wàn)臺(tái)，形成了一個(gè)規(guī)模巨大且持續(xù)的更新市場(chǎng)。

??面對(duì)這一明確的市場(chǎng)需求，物業(yè)公司可扮演“一站式服務(wù)商”或“代建方”的角色，成為“工程+長(zhǎng)效運(yùn)營(yíng)”模式的主導(dǎo)者。其核心價(jià)值在于，將一次性的工程項(xiàng)目，升級(jí)為一次鎖定長(zhǎng)期管理權(quán)和增值收益的戰(zhàn)略機(jī)遇。

??在這種新模式下，物業(yè)公司通過(guò)掌握維保單位的選擇權(quán)與電梯轎廂廣告等衍生資源的經(jīng)營(yíng)權(quán)，成功地將原本純粹的“成本中心”，升級(jí)為能夠持續(xù)造血的“價(jià)值單元”。

??從重點(diǎn)城市電梯補(bǔ)貼政策來(lái)看，單臺(tái)補(bǔ)貼最高可達(dá)15萬(wàn)元，上海更是允許業(yè)主及家庭成員按標(biāo)準(zhǔn)提取公積金，并可疊加使用公共維修資金。各地政策的支持使得電梯更新對(duì)于物業(yè)企業(yè)而言，不再是高風(fēng)險(xiǎn)的嘗試，而是一門權(quán)責(zé)清晰、回報(bào)明確的穩(wěn)健生意。

??2、盤活車位，破解“停車難”痛點(diǎn)

??如果說(shuō)電梯更新是重塑社區(qū)的垂直價(jià)值，那么攻克“停車難”就是盤活社區(qū)平面空間、創(chuàng)造持續(xù)性現(xiàn)金流的關(guān)鍵戰(zhàn)略。

??到2025年，全國(guó)車位總?cè)笨趯⑴噬?.2億個(gè)，這是一個(gè)年復(fù)合增長(zhǎng)率高達(dá)13.9%、總規(guī)模2500億元的龐大市場(chǎng)。對(duì)于物業(yè)企業(yè)而言，這早已不是解決投訴的“管理問(wèn)題”，而是切入資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的“戰(zhàn)略入口”。其商業(yè)邏輯的強(qiáng)悍之處在于，它并非單一的工程項(xiàng)目，而是一個(gè)由政策、技術(shù)、市場(chǎng)三輪驅(qū)動(dòng)，覆蓋全產(chǎn)業(yè)鏈的價(jià)值閉環(huán)。

??通過(guò)“統(tǒng)建統(tǒng)管、收益分成”等模式，物業(yè)公司能將原本混亂、低效的停車資源，整合為一個(gè)具備高增長(zhǎng)、高回報(bào)、高技術(shù)含量的優(yōu)質(zhì)現(xiàn)金流資產(chǎn)。

??3、布局充電樁，搶占社區(qū)能源服務(wù)新入口

??持續(xù)擴(kuò)大的“車樁比”鴻溝，正為物業(yè)企業(yè)開辟出一個(gè)全新的高增長(zhǎng)賽道。當(dāng)前全國(guó)整體車樁比約為2.45:1，距離“1:1”的政策目標(biāo)存在超過(guò)2000萬(wàn)臺(tái)的巨大缺口。這一矛盾在充電樁覆蓋率不足30%的老舊小區(qū)，已演變?yōu)樽顒傂缘男枨笾弧?/p>

??物業(yè)企業(yè)之所以能成為這個(gè)賽道的核心玩家，并非因?yàn)樗夹g(shù)，而是因?yàn)樗卫握莆罩囄患案綄匐娏θ萘窟@一最稀缺的社區(qū)資源。憑借這一獨(dú)占性優(yōu)勢(shì)，物業(yè)可以輕松撬動(dòng)清晰的政策紅利和成熟的商業(yè)模式。

通過(guò)“停車位改造 + 充電樁運(yùn)營(yíng)”的組合拳，物業(yè)企業(yè)能夠以極低的資本投入，切入一個(gè)年均新增約千萬(wàn)臺(tái)的龐大市場(chǎng)。這不僅能獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流，更關(guān)鍵的是，它將一項(xiàng)傳統(tǒng)的、低附加值的管理業(yè)務(wù)，升級(jí)為一個(gè)高成長(zhǎng)性、高技術(shù)含量的能源服務(wù)業(yè)務(wù)，為自身的價(jià)值重估打開了全新的想象空間。

??如果說(shuō)硬件更新為社區(qū)塑造了強(qiáng)健的“骨架”，那么在此基礎(chǔ)上植入高品質(zhì)的運(yùn)營(yíng)內(nèi)容，則是為其注入豐滿的“血肉”與鮮活的“靈魂”。完成了物理層面的價(jià)值夯實(shí)后，物企在這一階段的核心任務(wù)，是將社區(qū)的公共空間從靜態(tài)的物理設(shè)施，轉(zhuǎn)變?yōu)閯?dòng)態(tài)的、能夠凝聚人氣的流量入口和情感樞紐，物企更多地承擔(dān)場(chǎng)景設(shè)計(jì)和內(nèi)容運(yùn)營(yíng)的角色。

??城市更新釋放了大量可供運(yùn)營(yíng)的公共空間。物業(yè)企業(yè)需要通過(guò)功能復(fù)合化與內(nèi)容創(chuàng)新，最大化空間坪效，將居民從家中吸引出來(lái)，形成社區(qū)的公共流量。如打造“全齡友好”的共享空間、引入“小而美”的便民商業(yè)等。

??更高階的社區(qū)運(yùn)營(yíng)，在于通過(guò)高標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計(jì)，為社區(qū)注入獨(dú)特的文化和情感價(jià)值，從而與居民建立更深層次的鏈接。在這其中，打造“兒童友好”社區(qū)，是衡量社區(qū)品質(zhì)、吸引年輕家庭的黃金標(biāo)準(zhǔn)?！冻鞘袃和押每臻g建設(shè)導(dǎo)則 (試行)》的發(fā)布也為物業(yè)企業(yè)指明了清晰的行動(dòng)路徑。

??目前我國(guó)社區(qū)托育市場(chǎng)存在供給與需求之間的巨大結(jié)構(gòu)性不足，缺乏家門口的、可信賴的、普惠的托育服務(wù)，數(shù)據(jù)顯示：到2030年，全國(guó)托位數(shù)缺口將高達(dá)900萬(wàn)個(gè)，導(dǎo)致我國(guó)入托率僅22.5%，遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)家平均水平，大量需求被壓抑。正是這種供需失衡，推動(dòng)早教托育服務(wù)市場(chǎng)以20%的年復(fù)合增長(zhǎng)率逆勢(shì)上揚(yáng)，其中，與我們業(yè)務(wù)模式最契合的社區(qū)托育，2025年市場(chǎng)規(guī)模預(yù)計(jì)將達(dá)1500億元。這也為身處社區(qū)一線的物業(yè)企業(yè)，提供了優(yōu)秀的戰(zhàn)略機(jī)遇。

??與此同時(shí)，“銀發(fā)浪潮”已催生出最具確定性的藍(lán)海市場(chǎng)。國(guó)家衛(wèi)生健康委員會(huì)老齡司司長(zhǎng)王海東表示“十四五”時(shí)期，60歲及以上老年人口總量將突破3億，我國(guó)養(yǎng)老服務(wù)已經(jīng)形成“9073”的格局，即90%左右的老人居家養(yǎng)老，7%左右的老人依托社區(qū)支持養(yǎng)老，3%的老人入住機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老成為近年政策關(guān)注重點(diǎn)。

??然而，傳統(tǒng)養(yǎng)老模式（機(jī)構(gòu)養(yǎng)老成本高、居家養(yǎng)老缺支撐）的巨大痛點(diǎn)，為身處社區(qū)一線的物業(yè)企業(yè)留下了戰(zhàn)略性的市場(chǎng)空白。

??物業(yè)的最佳定位并非“全能保姆”，而是“社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)的資源整合者與平臺(tái)運(yùn)營(yíng)商”。將自身從被動(dòng)的管理者，轉(zhuǎn)變?yōu)橹鲃?dòng)的、鏈接萬(wàn)億級(jí)市場(chǎng)的“社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)樞紐”，實(shí)現(xiàn)從“物業(yè)費(fèi)”到“服務(wù)費(fèi)+平臺(tái)收益”的收入結(jié)構(gòu)升級(jí)。

??綜上所述，城市更新的浪潮，正驅(qū)動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)完成一場(chǎng)深刻的價(jià)值革命。這不再是簡(jiǎn)單的修補(bǔ)維護(hù)，而是圍繞資產(chǎn)、空間與人展開的價(jià)值再創(chuàng)造。

??我們看到了一條清晰的躍遷路徑：從主導(dǎo)硬件更新重估資產(chǎn)價(jià)值，到激活空間匯聚社區(qū)流量，最終通過(guò)深耕“一老一小”等生活服務(wù)構(gòu)建商業(yè)閉環(huán)。這三步環(huán)環(huán)相扣，將物業(yè)企業(yè)從“社區(qū)管家”，推向了“城市價(jià)值合伙人”新角色。展望未來(lái)，物業(yè)企業(yè)將深度融入城市治理體系，成為鏈接產(chǎn)業(yè)生態(tài)的資源平臺(tái)。

??未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)核心不再是管理面積，而是運(yùn)營(yíng)內(nèi)容的深度、服務(wù)生態(tài)的廣度，以及創(chuàng)造綜合價(jià)值的高度。