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??在二十屆四中全會(huì)上，中央提出“加大保障和改善民生力度”“推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”“加強(qiáng)普惠性、兜底性民生建設(shè)”等核心內(nèi)容，正深刻改變著住房租賃行業(yè)。

??這一政策驅(qū)動(dòng)力已在供應(yīng)端有了體現(xiàn)，政府加大了保障性租賃住房的供給力度，10月保租房在集中式公寓新開房源中占比高達(dá)93.7%。意味著每新開10間公寓，就有超過(guò)9間是保租房。

??這一供應(yīng)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變正重塑市場(chǎng)格局，各城市市場(chǎng)亦呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性分化。

??10月的集中式公寓市場(chǎng)正經(jīng)歷著深刻的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，市場(chǎng)呈現(xiàn)出“新增供應(yīng)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型、租金整體承壓”的特點(diǎn)。

??根據(jù)克而瑞長(zhǎng)租數(shù)據(jù)顯示，截至10月底，核心八城集中式公寓房源累計(jì)規(guī)模合計(jì)144.5萬(wàn)間。其中，上海房源規(guī)模41.8萬(wàn)間，占八城整體比重達(dá)28.9%，深圳房源規(guī)模33.9萬(wàn)間，市占23.5%，兩城規(guī)模占比合計(jì)超過(guò)52%，顯示出一線城市在租賃市場(chǎng)中的強(qiáng)大吸引力，整體活躍度更高。

??在二線城市中，杭州以18.8萬(wàn)間的規(guī)模顯著領(lǐng)先于同級(jí)城市。

??規(guī)模同比變化來(lái)看，武漢、成都兩城保租房項(xiàng)目加速入市，推動(dòng)城市整體規(guī)模同比漲幅均達(dá)40%左右。

??從新增供應(yīng)來(lái)看，10月22城共計(jì)新開57個(gè)典型集中式公寓項(xiàng)目，房源約1.90萬(wàn)間，其中涉及保租房項(xiàng)目40個(gè)，合計(jì)房源數(shù)1.79萬(wàn)間，占比高達(dá)93.7%，而市場(chǎng)化供應(yīng)僅為0.11萬(wàn)間。

??從累計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，今年截至10月底，22城共計(jì)新增集中式公寓房源接近20萬(wàn)間，其中保租房房源有17.24萬(wàn)間，占比達(dá)到了87%。

??這一數(shù)據(jù)表明，保租房已成為集中式公寓新增供應(yīng)的絕對(duì)主力。市場(chǎng)的增長(zhǎng)邏輯從市場(chǎng)化驅(qū)動(dòng)，轉(zhuǎn)變?yōu)椤笆袌?chǎng)+保障”雙輪驅(qū)動(dòng)。

??保租房的大規(guī)模集中入市，成為影響核心城市租金的關(guān)鍵變量，整體起到了平抑租金水平的作用。

??核心8城集中式公寓10月的平均租金是100.5元/㎡/月，環(huán)比下降0.18%，同比下降3.13%，在宏觀經(jīng)濟(jì)、保租房集中入市和季節(jié)性因素影響下，整體租金面臨一定的下行壓力。

???各城市集中公寓市場(chǎng)租金水平呈現(xiàn)出結(jié)構(gòu)性分化。

??廣州和深圳憑借較高的外來(lái)人口占比，租賃需求堅(jiān)韌，實(shí)現(xiàn)了租金同環(huán)比雙漲，其中廣州集中式公寓10月租金坪效為89.9元/㎡/月，同環(huán)比分別增長(zhǎng)1.24%、1.41%，整體呈平穩(wěn)波動(dòng)態(tài)勢(shì)；深圳集中式公寓租金為107.7元/㎡/月，環(huán)比上漲3.16%，同比上漲1.99%，經(jīng)過(guò)畢業(yè)租賃旺季，多數(shù)“城中村”租賃項(xiàng)目回收以價(jià)換量營(yíng)銷策略，城市租金止跌上漲，預(yù)計(jì)后續(xù)以穩(wěn)為主。

??除了廣州和深圳，其余六城租金同環(huán)比均下降。

??在上海，保租房對(duì)租金的平抑作用仍在持續(xù)，10月上海集中式公寓租金坪效為147.3元/㎡/月，同比下降2.96%，租金同比降幅持續(xù)收窄，但環(huán)比小幅波動(dòng)整體以平穩(wěn)為主。

??北京集中式公寓租金同比在8月份由正轉(zhuǎn)負(fù)后，10月份繼續(xù)探底，同比下降2.19%，主要原因在于城市新增供應(yīng)持續(xù)攀升，導(dǎo)致需求不及供應(yīng)規(guī)模，加之租賃淡季影響，集中式公寓租金同比持續(xù)下探。

??保租房的集中入市對(duì)租金的平抑效果在成都和杭州尤為明顯。

??受低價(jià)的保租房項(xiàng)目持續(xù)入市影響，成都集中式公寓租金降幅超10個(gè)百分點(diǎn)，10月租金63.9元/㎡/月，環(huán)比下降2.74%，主要原因在于，成都集中式租賃規(guī)模較小，但保租房占比較高，市場(chǎng)租金受保租房租金影響較大。

??同樣還有杭州，新建類保租房規(guī)模入市加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，10月租金下降至75.9元/㎡/月，環(huán)比下降1.94%，同比降幅超8.6%，后續(xù)集中式公寓租金還有下降的可能。

??保租房占位已經(jīng)從“十四五”的“規(guī)模擴(kuò)張與體系奠基”，轉(zhuǎn)向“十五五”“精準(zhǔn)保障、品質(zhì)升華與運(yùn)營(yíng)增效”的深度協(xié)同，預(yù)計(jì)保租房供應(yīng)高峰將延續(xù)至2026年，后續(xù)有效供應(yīng)將進(jìn)入平穩(wěn)期。值得注意的是，保租房正在改變租賃市場(chǎng)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，并是維持租金穩(wěn)定的“壓艙石”，民生保障功能凸顯，但集中供應(yīng)加速短期內(nèi)還會(huì)繼續(xù)影響租金表現(xiàn)。