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??未來5年，北京房地產(chǎn)高質量發(fā)展的任務書、施工圖已經(jīng)明了。

??11月26日，《中共北京市委關于制定北京市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十五個五年規(guī)劃的建議》（以下簡稱“規(guī)劃建議”）正式發(fā)布，明確將房地產(chǎn)政策納入“著力保障和改善民生”重點任務，提出以“持續(xù)推進住有所居”為目標，推動房地產(chǎn)發(fā)展模式轉型與品質升級。

??規(guī)劃建議圍繞城市更新、保障性住房優(yōu)化、改善性住房供給、站城融合發(fā)展等八項舉措展開，為未來5年北京房地產(chǎn)發(fā)展提供了清晰方向。

??對比北京“十四五”規(guī)劃建議，這次的內容更加細化。另外，大力實施城市更新、促進人口與城市發(fā)展相適應等內容也跟房地產(chǎn)密切相關。

??在構建房地產(chǎn)新模式方面，規(guī)劃建議明確提出“加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”，這一表述放在首位，意味著北京房地產(chǎn)政策重點的深化與調整。與“十四五”規(guī)劃建議相比，“十五五”規(guī)劃建議不再局限于“完善多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房保障體系”，而是從更宏觀層面推動房地產(chǎn)行業(yè)轉型。建議強調完善“市場+保障”的住房供應體系和租購并舉的住房制度，表明未來北京將更加注重市場與保障的有機結合，既尊重市場規(guī)律，又強化政府在對困難群體住房保障中的責任。

??在推動站城融合發(fā)展、優(yōu)化土地供給方面。北京提出，“推動站城融合發(fā)展，實施以公共交通為導向的綜合開發(fā)，優(yōu)先向軌道交通站點周邊供應建設用地”。這是旨在通過土地供應優(yōu)化促進職住平衡，減少通勤壓力。2024年北京第七輪供地計劃中，8宗地塊全部位于地鐵站點周邊，土地面積約27公頃，總建筑規(guī)模63萬平方米。2025年最新批次6宗地塊中，4宗鄰近地鐵站，包括朝陽區(qū)東壩鄉(xiāng)、海淀區(qū)東升鎮(zhèn)等熱點區(qū)域。北京市發(fā)改委數(shù)據(jù)顯示，前三季度商品住宅用地近九成位于軌道交通周邊，政策執(zhí)行力度顯著。而建議明確要求“完善住宅、商業(yè)、社區(qū)服務等生活配套設施”，也體現(xiàn)了北京不斷強化從單純解決住房問題轉向打造完整社區(qū)、提升生活品質的思路，未來北京新建住宅區(qū)或將更加注重配套設施同步規(guī)劃、同步建設，存量住宅小區(qū)也有望進一步完善生活配套設施，提升居民生活便利度。

??在優(yōu)化保障性住房供給方面，北京提出“優(yōu)化保障性住房供給，加大存量資源盤活力度，滿足城鎮(zhèn)工薪群體和各類困難家庭基本住房需求”，與“十四五”規(guī)劃建議相比，一方面，從“加大供給”調整為“優(yōu)化供給”，意味著北京“十五五”期間保障房工作的重心將從追求規(guī)模擴張轉向追求精準匹配，也是住房政策更加精細化的一種體現(xiàn)，“優(yōu)化”或體現(xiàn)在供給結構、空間分布、房屋渠道來源、品質等多個方面，其中“加大存量資源盤活力度”就是關鍵舉措之一，預計未來存量房屋（不局限于存量商辦用房）改建等的力度將加大。另一方面，“十五五”規(guī)劃建議更加明確地將“城鎮(zhèn)工薪群體”納入保障范圍，擴大了政策覆蓋面。根據(jù)“十四五”時期數(shù)據(jù)，北京累計建設籌集保障房67萬余套（間）、竣工43萬套（間），公租房備案家庭保障率達到85.5%，住房保障工作取得明顯成效，也為“十五五”深化轉型奠定基礎。

??在擴大租賃住房有效供給方面，北京強調“擴大租賃住房有效供給，培育市場化專業(yè)化運營機構，規(guī)范發(fā)展租賃市場”，或意味著北京將繼續(xù)大力發(fā)展租賃市場，特別是長期租賃和專業(yè)機構運營，為不同群體提供穩(wěn)定、高質量的租賃選擇。本次雖未明確提及利用存量低效商辦項目改造、集體土地建設租賃住房等方式，但預計未來盤活存量商辦項目用于租賃住房仍將是重點方向。

??在增加改善性住房供給方面，北京明確提出要“增加改善性住房供給”，當前改善性住房需求較為多元化，包括以小換大、以舊換新、功能優(yōu)化、品質升級等方面，因此供給也需要更加多樣化，除了適度增加大面積住房供給外，預計好設計、優(yōu)品質、完善配套設施的住房將有所增加，有望進一步帶動改善性住房需求釋放?！霸黾痈纳菩宰》抗┙o”與“優(yōu)化保障性住房供給”清晰地展示了北京“十五五”期間的住房政策框架。

??在建設“好房子”方面，北京提出“建設安全舒適綠色智慧的‘好房子’，實施房屋品質提升工程和物業(yè)服務質量提升行動”，進一步表明政策向提升質量轉變，物業(yè)服務相關提法與“十四五”規(guī)劃建議相比，雖然字數(shù)明顯減少，但內容更加聚焦。從“好房子”建設角度來看，2024年以來北京已經(jīng)發(fā)布《北京市高品質商品住宅設計導則（試行）》和《北京市平原多點地區(qū)“好房子”規(guī)劃管理相關技術要點（試行）》和《住宅項目規(guī)范》，未來“好房子”標準或將進一步規(guī)范，合理引導預期。

??在大力實施城市更新方面，記者注意到，北京在“十四五”規(guī)劃建議的提法是“實施城市更新”，而“十五五”規(guī)劃建議的提法是“大力實施”，這明顯要求加大力度，同時具體提法上也更加注重“整體性、系統(tǒng)性”，這也標志著北京城市更新工作進入全面深化階段，未來5年城市更新強調區(qū)域綜合性更新，并側重與產(chǎn)業(yè)煥新、功能優(yōu)化等深度融合，鼓勵產(chǎn)權主體自主更新、穩(wěn)步推進城中村改造、推進完整社區(qū)建設等均有提及。值得注意的是，北京還著重提出了對實施機制的突破，致力于破解資金平衡等核心難題，明確要“加強制度創(chuàng)新和政策集成，完善以需求為導向、項目為牽引的分類實施機制，優(yōu)化用地政策，健全多元化投融資方式，探索建立可持續(xù)的更新模式”，通過系統(tǒng)性的資源配置，不斷激發(fā)城市活力。

??另外一個最值得關注的政策動向是，北京提出“創(chuàng)新解決城市服務保障人員住房問題”。未來5年，北京要“探索‘一張床、一間房’模式，改善城市運行服務保障人員居住條件”，這一舉措直面超大城市運行中基層服務人員住房難題，體現(xiàn)了政策的人性化和精準化，通過提供更加靈活、經(jīng)濟的住房選擇，北京有望更好地保障城市運行所必需的各類服務人員的居住需求，增強城市的包容性和可持續(xù)發(fā)展能力。

??尤其是建議對人口調控的提法，強調了“實施分區(qū)域差異化人口調控”，明確提出要完善穩(wěn)定就業(yè)人口規(guī)模和促進青年人口增長的政策措施，預計“十五五”時期，北京吸引青年人口的政策有望加力，這對于房地產(chǎn)發(fā)展也將形成利好。