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??剛剛過去的11月份，二手房傳來了好消息。

??30個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交面積較10月出現(xiàn)了回升，環(huán)比上漲14%。

??其中，上海、成都、武漢、南京、廈門等城市環(huán)比增幅都超過了20%。

??從11月份的數(shù)據(jù)來看，不是個(gè)別城市二手房成交量上升，各能級(jí)都有城市二手房環(huán)比上漲。

??且從部分城市來看，老破小掛牌量開始減少，很多房東選擇變售為租，出現(xiàn)了惜售的現(xiàn)象。

??二手房市場(chǎng)的這些積極信號(hào)，對(duì)未來整體市場(chǎng)的穩(wěn)定極其重要。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，2025年11月重點(diǎn)30個(gè)城市二手房成交面積1704萬平方米，環(huán)比上升14%，累計(jì)來看，前11月30個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交面積19507萬平方米，累計(jì)同比上漲3%。

??在整體市場(chǎng)承壓下，11月二手房市場(chǎng)環(huán)比回升，同比保持增長(zhǎng)是一個(gè)積極信號(hào)。

??從各能級(jí)來看，一線城市環(huán)比上漲10%，二線城市環(huán)比上漲13%，三四線城市環(huán)比上漲37%，各能級(jí)城市都保持上漲，這說明并非個(gè)別城市成交量上漲。

??我們認(rèn)為，二手房成交量的上升對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)是一個(gè)好消息，雖然以價(jià)換量依然是主旋律，但成交量的上行代表需求量的存在，有買才有賣，二手房的需求穩(wěn)定對(duì)整個(gè)一二手市場(chǎng)的整體穩(wěn)定有著較為積極的作用。

??聚焦到城市來看，上海、成都、武漢、南京、廈門等城市環(huán)比增幅都超過了20%。

??其中成都11月成交量在30個(gè)重點(diǎn)城市中領(lǐng)跑，達(dá)174萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)24%，前11月累計(jì)同比上升13%。

??從成交均價(jià)來看，11月大成都區(qū)域的新房住宅認(rèn)購(gòu)均價(jià)約為20117元/平方米，房?jī)r(jià)小幅回調(diào)，環(huán)比下降約4.78%。24個(gè)區(qū)域的新房?jī)r(jià)格呈現(xiàn)分化走勢(shì)：環(huán)比上漲區(qū)域有11個(gè)，主要位于遠(yuǎn)郊；下降區(qū)域有13個(gè)，主城區(qū)價(jià)格波動(dòng)主要受成交結(jié)構(gòu)影響。

??上漲區(qū)域中，表現(xiàn)突出的是錦江區(qū)和金牛區(qū)，新房成交均價(jià)分別約5.28萬元/平方米和約2.5萬元/平方米，環(huán)比上漲約2977元/平方米和約1813元/平方米，推動(dòng)均價(jià)上漲的主要因素是受多個(gè)中高端項(xiàng)目集中成交帶動(dòng)。下降區(qū)域中，降幅較大的區(qū)域有高新南區(qū)、武侯區(qū)和天府新區(qū)。

??上海以171萬平方米成交量排第二，成交環(huán)比增長(zhǎng)22%，前11月累計(jì)同比上升10%。

??從成交均價(jià)來看，11月上海全市成交均價(jià)35399元/平方米，環(huán)比微降1.54%，且降幅較10月有所收窄。

??除了成交量上升成交均價(jià)降幅收窄之外，上海二手房市場(chǎng)開始出現(xiàn)房東惜售的情況，部分房東選擇變售為租，尤其是部分核心區(qū)位老破小，掛牌量出現(xiàn)下降。

??這說明目前市場(chǎng)買賣雙方心態(tài)博弈加劇，觀望和惜售同時(shí)出現(xiàn)，形成了當(dāng)前上海二手房市場(chǎng)的特殊現(xiàn)象

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2025年10月70個(gè)大中城市各線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比均下降，二手房房?jī)r(jià)下跌幅度大于商品住宅。

??在以價(jià)換量依然為主流的市場(chǎng)環(huán)境下，如何判斷二手房后續(xù)價(jià)格走勢(shì)？

??可以參考租賃回報(bào)率。

??近年來多家大型商業(yè)銀行多次宣布下調(diào)人民幣存款利率，下調(diào)后，五年期存款整存利率已低于1.8%，近期不少銀行推出了年末攬儲(chǔ)活動(dòng)，部分銀行調(diào)整后三年期利率可達(dá)1.9%，但仍小于2%。

??因此，可以以租賃回報(bào)率是否達(dá)到2%作為參考指標(biāo)。不足2%的，價(jià)格仍有下行空間；達(dá)到2%，可以觀望；達(dá)到2.5%，為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)；達(dá)到3%，基本可以入手。

??近期部分城市變售為租也與租賃回報(bào)率提升有較大關(guān)系。

??二手房市場(chǎng)的回升對(duì)年末整體市場(chǎng)而言是個(gè)積極信號(hào)。一二手房一直都存在著聯(lián)動(dòng)關(guān)系，如果一二手房總的需求量保持在一個(gè)穩(wěn)定的規(guī)模，那就不用對(duì)整個(gè)市場(chǎng)太過擔(dān)心。

??11月一二手成交總面積環(huán)比微增1%，北京、武漢前11月累計(jì)一二手同比與去年持平，上海、成都、重慶、西安則較去年還有一定的上漲，這些城市當(dāng)前的購(gòu)房需求相對(duì)穩(wěn)定，也是當(dāng)前穩(wěn)定全國(guó)大盤的基石。