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??12月18日，海南自由貿(mào)易港啟動(dòng)全島封關(guān)運(yùn)作。當(dāng)天三亞市中心城區(qū)一宗約152畝的市場(chǎng)化商品住宅用地，以近30億元的價(jià)格成交。

??而在頭一天，三亞中心城市另一地塊約100畝市場(chǎng)化商品住宅用地，以超20億元價(jià)格成交。至此，三亞，甚至海南的市場(chǎng)化商品住宅地塊的掛牌出讓，已經(jīng)接近尾聲。

??2025年對(duì)于海南來(lái)說(shuō)，是一個(gè)特殊年份——全島封關(guān)運(yùn)作正式啟動(dòng)。在這個(gè)歷史節(jié)點(diǎn)上，土地市場(chǎng)就像一面鏡子，特別對(duì)于海南“一南一北”兩個(gè)城市來(lái)說(shuō)，照出了?？?、三亞這兩座島內(nèi)最重要城市的不同發(fā)展路徑：一個(gè)像“大家長(zhǎng)”，要統(tǒng)籌產(chǎn)業(yè)和民生；一個(gè)像“精致玩家”，專注高端旅游和特色科技。

??總體來(lái)看，2025年?？凇⑷齺唭傻赝恋厥褂脵?quán)掛牌出讓，均緊扣“自貿(mào)港建設(shè)”定位：?？趶?qiáng)化省會(huì)綜合功能，三亞聚焦國(guó)際旅游與特色產(chǎn)業(yè)，通過(guò)差異化供地策略推動(dòng)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展。

??封關(guān)下的海南土拍

??12月18日，海南綠發(fā)投資有限公司僅一輪報(bào)價(jià)，便以超29億元將三亞中心城區(qū)一宗約152畝的商品住宅用地收入囊中。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者了解到，三亞市中心城區(qū)控規(guī)HP03-08-09-01地塊，其使用權(quán)面積為101273.63平方米（約152畝），土地用途為城鎮(zhèn)住宅用地（市場(chǎng)化商品住房），即商住混合用地，商住混合比例分別為5%、95%。

??該宗地塊位于三亞中心城區(qū)的海坡片區(qū)，容積率≤2.2，最大可規(guī)劃計(jì)容建筑體量超過(guò)22萬(wàn)平方米。該地塊起始價(jià)為29.4892億元，海南綠發(fā)投資有限公司僅一輪報(bào)價(jià)，最終以底價(jià)成交。經(jīng)測(cè)算，該成交價(jià)折合樓面地價(jià)超過(guò)13200元/平方米。

??經(jīng)股權(quán)穿透，競(jìng)得該地塊的“海南綠發(fā)投資有限公司”，系魯能集團(tuán)全資子公司，中國(guó)綠發(fā)全資孫公司。

??不僅僅是該地塊，12月17日，海南綠發(fā)投資有限公司以超20.22億元，競(jìng)得三亞市中心城區(qū)控規(guī)HP02-03-05B地塊。該地塊使用權(quán)面積為66615.24平方米（折合99.9畝），同樣為二類城鎮(zhèn)住宅用地（市場(chǎng)化商品住房）。以該成交價(jià)測(cè)算，折合樓面價(jià)約13800元/平方米，溢價(jià)率為0.12%。

??海南綠發(fā)投資有限公司連續(xù)兩天在三亞斥巨資拿下兩宗“大塊頭”商品住宅用地，且在海南自貿(mào)港啟動(dòng)全島封關(guān)運(yùn)作之際拿地，立即引起了外界的廣泛關(guān)注。

??記者從海南省建設(shè)用地使用權(quán)網(wǎng)上交易平臺(tái)獲悉，在上述兩宗地塊掛牌出讓成交后，今年海南的商品住宅用地的掛牌出讓已接近尾聲。

??上述網(wǎng)上交易平臺(tái)“交易日歷”顯示，截至今年12月31日，目前全省尚有21宗國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)等待掛牌出讓交易，其中二類城鎮(zhèn)住宅用地（市場(chǎng)化商品住房）為4宗，分別位于三亞中心城區(qū)、?？谖骱０段逶春悠瑓^(qū)，以及東方市及昌江黎族自治縣石碌鎮(zhèn)（縣城）。

??上述4宗商品住宅地塊中，三亞HLB-2-26地塊的使用權(quán)面積約為54.5畝，起始價(jià)3.4522億元；東方市2025-28號(hào)地塊約50畝，起始價(jià)1.5億元。海口與昌江縣掛牌出讓地塊面積分別為9畝、55畝，起始價(jià)數(shù)千萬(wàn)元。

??兩重點(diǎn)城市土拍市場(chǎng)“個(gè)性畫像”

??2025年，海南自由貿(mào)易港建設(shè)迎來(lái)封關(guān)運(yùn)作元年。

??在這一具有里程碑意義的時(shí)間節(jié)點(diǎn)上，作為海南南北兩極的核心城市，?？谂c三亞的國(guó)有建設(shè)用地掛牌出讓市場(chǎng)，呈現(xiàn)出既相互呼應(yīng)又各具特色的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

??記者了解到，江東新區(qū)為今年海口國(guó)有建設(shè)用地掛牌出讓的主力。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，該區(qū)域推出19宗地塊（占比39.6%），涵蓋總部經(jīng)濟(jì)、臨空產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等領(lǐng)域。

???？谖骱０缎聟^(qū)推出12宗地塊，以居住用地（含保障性租賃住房）為主，占全市居住用地出讓量的65%，優(yōu)先保障剛需住房供給。

??主城區(qū)（瓊山區(qū)、龍華區(qū)）推出17宗地塊，以商服用地和城市更新配套用地為主，重點(diǎn)用于補(bǔ)齊商業(yè)設(shè)施、教育醫(yī)療等公共服務(wù)短板。

??據(jù)了解，?？诰幼∮玫卣急?5%，溢價(jià)率平均5.2%，較2024年下降2個(gè)百分點(diǎn)，市場(chǎng)回歸理性。保障性租賃住房用地占居住用地的30%，商服及公共管理用地占比23%，主要用于商業(yè)綜合體、交通樞紐配套等。

??海口土地市場(chǎng)特點(diǎn)為，本地國(guó)企與央企為主要競(jìng)買方，合計(jì)拿地占比65%，資金實(shí)力較強(qiáng)的民企聚焦商服與產(chǎn)業(yè)用地。

??2025年，三亞市圍繞“國(guó)際旅游消費(fèi)中心核心區(qū)”定位，國(guó)有建設(shè)用地掛牌出讓以“提質(zhì)減量、優(yōu)化結(jié)構(gòu)”為原則，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全年推出掛牌出讓地塊35宗。

??12月是海南自貿(mào)港封關(guān)運(yùn)作關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，三亞市集中推出多宗核心地塊，單月掛牌起始價(jià)合計(jì)超87億元。其時(shí)機(jī)選擇與地塊條件設(shè)置，被市場(chǎng)普遍解讀為“封關(guān)前土地價(jià)值重估”的強(qiáng)烈信號(hào)，引發(fā)了高度關(guān)注。

???？谂c三亞土地市場(chǎng)對(duì)比

??通過(guò)對(duì)比海口與三亞2025年的土地市場(chǎng)，可以清晰地勾勒出兩座城市在海南自貿(mào)港藍(lán)圖中的不同角色與路徑選擇：

??在出讓規(guī)模上，海口側(cè)重“規(guī)?；_(kāi)發(fā)”，通過(guò)較大體量的土地供應(yīng)，快速承載產(chǎn)業(yè)與人口，完善城市綜合功能；三亞則側(cè)重“精品化開(kāi)發(fā)”，通過(guò)控制總量、提升單價(jià)，聚焦于高附加值產(chǎn)業(yè)與高端服務(wù)業(yè)的培育。

??在核心導(dǎo)向上，?？趫?jiān)持“產(chǎn)業(yè)強(qiáng)市與城市功能完善”并重，目標(biāo)是建設(shè)輻射全島的綜合性省會(huì)；三亞則堅(jiān)定不移地錨定“國(guó)際旅游消費(fèi)與深海科技”等特色賽道，打造具有全球影響力的專業(yè)功能節(jié)點(diǎn)。

??在市場(chǎng)主體上，?？谝员镜貒?guó)企、央企和逐步活躍的民企構(gòu)成多元梯隊(duì)；三亞則在旅游用地領(lǐng)域吸引了更多外資與文旅央企，在產(chǎn)業(yè)用地領(lǐng)域則以國(guó)家級(jí)科研機(jī)構(gòu)為主力。