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??2025年，是廣州樓市在深度調(diào)整中尋找新平衡的一年。

??一方面，成交規(guī)模與價(jià)格仍在下行通道中反復(fù)筑底；另一方面，區(qū)域、產(chǎn)品與項(xiàng)目之間的分化進(jìn)一步拉大，局部板塊與優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目率先回暖。

??從成交、價(jià)格、去化，到產(chǎn)品形態(tài)、房企格局與房票政策，這一年廣州樓市呈現(xiàn)出“總量承壓、結(jié)構(gòu)分化、信心修復(fù)”的鮮明特征。透過(guò)一組關(guān)鍵數(shù)據(jù)，可以看見(jiàn)2025年廣州一手房市場(chǎng)的真實(shí)底色。

??成交量同比下跌11%

??中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)顯示，2025年廣州一手住宅供應(yīng)約569萬(wàn)平方米，同比下降12%；成交約700萬(wàn)平方米，同比下滑11%。從成交結(jié)構(gòu)看，2025年各區(qū)域能級(jí)分布與2024年整體保持相近。近郊三區(qū)成交份額基本穩(wěn)定；中心城區(qū)則在海珠、荔灣、天河等板塊新房集中入市的帶動(dòng)下，成交占比提升約1個(gè)百分點(diǎn)。

??在宏觀經(jīng)濟(jì)仍處于深度調(diào)整期的背景下，購(gòu)房者置業(yè)信心尚在修復(fù)之中，市場(chǎng)“痛點(diǎn)”仍未完全消除，突出體現(xiàn)在舊房難賣和擔(dān)心房?jī)r(jià)繼續(xù)調(diào)整，整體成交仍處于筑底階段。不過(guò)，自第三季度以來(lái)，房票政策加快落地，房企促銷力度持續(xù)加大；與此同時(shí)，不少剛需板塊價(jià)格已回落至極具性價(jià)比的區(qū)間，帶動(dòng)市場(chǎng)活躍度逐步回升。

??成交均價(jià)同比下降4%

??中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)顯示，2025年廣州一手住宅成交均價(jià)為34438元/平方米，同比下降4%。

??以11月為例，來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，廣州一手住宅價(jià)格環(huán)比下跌0.5%，同比下跌4.3%，同比跌幅在一線城市中最大。

??在市場(chǎng)層面，不少項(xiàng)目通過(guò)“花式讓利”刺激成交。除常規(guī)的特價(jià)房、工抵房外，貼息優(yōu)惠、買房送車位、贈(zèng)送多年物業(yè)管理費(fèi)、附帶會(huì)所使用權(quán)益等促銷方式層出不窮。

??從銷售情況看，目前市場(chǎng)上只有少數(shù)新盤真正不愁賣，核心原因在于價(jià)格已經(jīng)具備足夠吸引力，下調(diào)空間有限；而更多在售項(xiàng)目仍有議價(jià)余地。多位樓盤操盤手表示，當(dāng)前基本呈現(xiàn)“一房一策”的銷售狀態(tài)，購(gòu)房者往往帶著明確的心理價(jià)位前來(lái)談判，談不攏就不買，即便談妥了，也可能選擇回去再作考慮，市場(chǎng)博弈特征明顯。

??樓盤首開(kāi)去化率21%

??中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)顯示，2025年，廣州新房首開(kāi)及加推項(xiàng)目整體去化率為21%，較2024年提升8個(gè)百分點(diǎn)。受全新項(xiàng)目主要集中在中心城區(qū)及近郊熱點(diǎn)板塊的影響，整體成交去化表現(xiàn)較去年明顯改善。其中，番禺區(qū)綠城玉海棠、廣州地鐵瓏曜上城，以及海珠區(qū)保利天奕等項(xiàng)目首開(kāi)表現(xiàn)較為理想，去化率處于較高水平。

??從全市去化率結(jié)構(gòu)來(lái)看，首開(kāi)及加推去化率低于10%的項(xiàng)目占比仍達(dá)37%，整體水平依然偏高。此類低去化率項(xiàng)目主要集中于遠(yuǎn)郊板塊，或分布在中心區(qū)、近郊中多次加推、前期未進(jìn)行充分認(rèn)籌蓄客的項(xiàng)目。

??六成新房單價(jià)低于3萬(wàn)元

??中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)顯示，目前廣州市約60%的新房?jī)r(jià)格低于3萬(wàn)元/平方米，同比再提升5個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)歷史新高；總價(jià)300萬(wàn)元以內(nèi)項(xiàng)目占比也升至57.6%。

??對(duì)購(gòu)房者而言，300萬(wàn)元左右預(yù)算在黃埔、番禺等近郊區(qū)域及白云區(qū)部分板塊已具備豐富選擇；若將預(yù)算提高至350萬(wàn)元，在天河、海珠、荔灣等中心城區(qū)同樣可入手三房產(chǎn)品。

??與此同時(shí)，開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品策略正在發(fā)生轉(zhuǎn)變。過(guò)去幾年，市區(qū)被視為改善型置業(yè)的主戰(zhàn)場(chǎng)，大中戶型成交占比長(zhǎng)期居高不下，120平方米以上產(chǎn)品成為市場(chǎng)主流，“豪宅”幾乎成為部分板塊的標(biāo)簽。但隨著土地供給結(jié)構(gòu)調(diào)整、新規(guī)戶型涌現(xiàn)以及去化壓力加大，今年以來(lái)以中小戶型為主的價(jià)格戰(zhàn)全面展開(kāi)，中心城區(qū)項(xiàng)目性價(jià)比明顯提升。

??房票認(rèn)購(gòu)資金約98億元

??廣州市土地開(kāi)發(fā)中心數(shù)據(jù)顯示，2025年廣州房票安置工作取得突破性進(jìn)展。截至12月初，廣州累計(jì)發(fā)放1411張房票，發(fā)放金額18.68億元，已使用1041張房票（跨區(qū)使用153張），消化存量商品房792套（含9個(gè)車位），其中城中村改造項(xiàng)目中共發(fā)放1245張房票，發(fā)放金額15.41億元。

??此外，廣州全市通過(guò)房票初步認(rèn)購(gòu)房源約5500套，認(rèn)購(gòu)面積超55萬(wàn)平方米，認(rèn)購(gòu)資金約98億元，進(jìn)一步推動(dòng)城市更新、釋放市場(chǎng)活力。

??從區(qū)域推進(jìn)情況來(lái)看，黃埔區(qū)房票政策推進(jìn)最快，自2024年4月起，截至2025年12月21日，認(rèn)購(gòu)量已超過(guò)6000套；南沙區(qū)2025年已發(fā)放財(cái)政資金房票9900萬(wàn)元、外單位委托征收項(xiàng)目（地鐵項(xiàng)目）房票1.1億元；番禺區(qū)2025年12月20日發(fā)放了區(qū)域首批房票，12月21日村民購(gòu)房已使用5000萬(wàn)元，首批5600萬(wàn)元房票已實(shí)現(xiàn)閉環(huán)使用。