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??近期，南京房地產(chǎn)市場回暖的消息引發(fā)了廣泛關(guān)注。南京既是全國新一線城市的代表，也是過去房價超跌的典型城市。當前市場回暖，表明市場調(diào)整已進入尾聲，同時也預示著后續(xù)存在反彈的機會。從全國層面來看，近五年較多城市房價出現(xiàn)超跌，“超跌必反彈”的市場邏輯正逐漸形成，這對預判“小陽春”等市場行情具有重要的啟示意義。

??一、2月南京新房價格止跌回漲，環(huán)比漲幅并列第一

??根據(jù)國家統(tǒng)計局2026年3月16日發(fā)布的數(shù)據(jù)，2月份南京新建商品住宅銷售價格指數(shù)成為市場關(guān)注的熱點。數(shù)據(jù)顯示，南京新房價格環(huán)比上漲0.3%，在1月環(huán)比下降0.4%的基礎(chǔ)上實現(xiàn)由跌轉(zhuǎn)漲，這一漲幅與長春、宜昌并列70個大中城市首位，表現(xiàn)顯著優(yōu)于全國平均水平。從整體來看，2月份一線城市新房價格環(huán)比由降轉(zhuǎn)平（微漲），二線城市整體仍下降0.2%，但降幅已連續(xù)收窄。南京作為二線城市的代表，其價格反彈力度顯示出較強的市場韌性。

??與新房市場的積極表現(xiàn)相比，南京二手房市場仍處于調(diào)整通道，但邊際改善跡象已有所顯現(xiàn)。2月南京二手房價格環(huán)比下降0.1%，較1月0.2%的降幅有所收窄。從環(huán)比降幅收窄的趨勢來看，市場下行壓力正逐步緩解。這一走勢與近期上海市場相似，表明房地產(chǎn)市場已逐步進入修復通道。尤其是核心區(qū)域的二手房，性價比優(yōu)勢開始顯現(xiàn)，認購價值逐步提升。

??二、量價各端協(xié)同發(fā)力，促進各指標回暖動力增強

??推動南京此輪新房價格領(lǐng)跑的核心因素，應歸結(jié)于地方政府在供需和價格等層面的發(fā)力或效應釋放。

??1、在需求端，南京與全國多地政策方向一致，在降低首付比例、取消限購等方面積極推進。與此同時，一季度以來，各在售樓盤通過人才房票、專屬認購禮包、限時特惠等方式持續(xù)激發(fā)市場需求。特別是“青年人才房票”政策的全面落地，明確對大專至博士學歷人群提供3萬至15萬元不等的購房補貼，配合公積金貸款額度提升（單人最高160萬元），有效降低了剛需和改善型客戶的入市門檻。

??2、在供給端，南京堅持因城施策，圍繞控增量、去庫存、優(yōu)供給推進各項工作。一方面，住房“以舊換新”舉措提質(zhì)增效，另一方面，房地產(chǎn)項目“白名單”制度持續(xù)發(fā)揮作用，從不同角度促進供給結(jié)構(gòu)優(yōu)化。值得關(guān)注的是，2月底南京推出了南部新城等區(qū)域的優(yōu)質(zhì)住宅地塊，進一步響應改善型住房需求，以優(yōu)質(zhì)供給引導市場需求釋放。

??3、價格層面的因素同樣不容忽視。在經(jīng)過深度調(diào)整后，南京市場已顯現(xiàn)出一定的超跌特征。從近兩年表現(xiàn)來看，杭州市場韌性和持續(xù)性明顯更強，而南京則經(jīng)歷了較為明顯的下跌，即便是核心區(qū)域也出現(xiàn)價格回調(diào)，部分項目如鼓樓區(qū)個別樓盤一度面臨滯銷。這背后固然與人口結(jié)構(gòu)、城市發(fā)展階段等因素密切相關(guān)。但需要看到的是，在經(jīng)歷了持續(xù)且深度的價格調(diào)整后，考慮到南京作為大城市的定位，其人口導入能力依然存在，城市的基本面支撐仍在。

??三、改善型需求入市積極，市場呈現(xiàn)點狀復蘇特征

??從市場微觀表現(xiàn)來看，改善型需求的穩(wěn)步釋放是南京新房價格領(lǐng)漲的另一重要支撐。相關(guān)樓盤統(tǒng)計顯示，當前南京新房市場到訪量和成交量均呈現(xiàn)穩(wěn)步提升態(tài)勢。建鄴區(qū)等核心區(qū)域的部分改善型樓盤，每日來訪客戶穩(wěn)定在十多組至二十組，購房意愿較為強烈。這與改善型樓盤購買門檻降低有一定關(guān)系?？傮w來看，核心地段項目相比去年同期已實現(xiàn)約10%的同比正增長，反映出購房者出手意愿有所增強。

??需要指出的是，當前市場的回暖仍呈現(xiàn)明顯的結(jié)構(gòu)性特征，即“點狀復蘇”主要發(fā)生在核心區(qū)域，這與全國整體趨勢保持一致。從其他城市情況看，市場熱度同樣集中于核心地段。這一現(xiàn)象也提示我們，后續(xù)市場發(fā)展中，剛需入市節(jié)奏仍需進一步政策呵護，同時“賣一買一”的置換鏈條尚待完全打通。

??四、市場展望：小陽春行情可期，但復蘇基礎(chǔ)仍需鞏固

??南京的市場數(shù)據(jù)體現(xiàn)出幾個顯著特點。從南京自身來看，當前樓市正處在穩(wěn)步修復階段，是“小陽春”行情的典型代表。這表明，隨著系列政策落地見效，市場預期有所調(diào)整，回暖態(tài)勢逐步顯現(xiàn)，住房需求的釋放節(jié)奏和市場預期正趨于穩(wěn)定。從同類城市的角度觀察，南京既代表了二線城市較為明顯的修復趨勢，也反映了此前經(jīng)歷持續(xù)深度調(diào)整的城市，正迎來較為可觀的反彈空間。這也印證了房地產(chǎn)市場周期調(diào)整的規(guī)律性，以及政策作用下市場走勢的可預見性。

??綜合南京及全國其他城市的數(shù)據(jù)來看，主要有以下幾點判斷和總結(jié)：第一，二手房交易近期較為活躍，但仍主要集中在核心區(qū)域或優(yōu)質(zhì)區(qū)域的項目。這反映出購房者在選擇上更加務實，更多從宜居、安居和實際經(jīng)濟承受能力出發(fā)進行決策。第二，相比之下，新房市場更多呈現(xiàn)“點狀式”復蘇格局。部分優(yōu)質(zhì)項目表現(xiàn)突出，但整體尚未形成全面回溫的局面，市場尚未進入“遍地開花”的階段。展望后續(xù)發(fā)展，各地仍需進一步鞏固“小陽春”的企穩(wěn)基礎(chǔ)，加快打通一二手房市場之間的傳導鏈條，進一步穩(wěn)定和延續(xù)市場熱度。