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??2026年一季度，全國土地市場(chǎng)緊扣“控增量、去庫存、優(yōu)供給”核心導(dǎo)向，整體呈現(xiàn)規(guī)模持續(xù)縮量、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化的態(tài)勢(shì)，一二線城市更新、舊改地塊入市占比提升，廣州馬場(chǎng)一期、杭州城東新城等核心城市優(yōu)質(zhì)地塊熱度高漲，成為市場(chǎng)亮點(diǎn)。

??從典型房企投資拿地表現(xiàn)來看，企業(yè)整體的拿地意愿依舊偏向謹(jǐn)慎。在銷售排名前100的企業(yè)里，僅有不足三成的企業(yè)有土地儲(chǔ)備入賬。

??與此同時(shí)，仍有部分房企拿地金額超百億，如越秀地產(chǎn)、保利發(fā)展2026年一季度拿地金額分別為282億元及127億元。其中，越秀地產(chǎn)以236億元摘得珠江新城馬場(chǎng)地塊，創(chuàng)下廣州2010年以來單宗地塊成交總額最高紀(jì)錄，押注明顯。

??3月初，自然資源部發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好自然資源要素保障的通知》（“38號(hào)文件”），明確新增建設(shè)用地原則上不用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)。在38號(hào)文件強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)存量盤活的指引下，全年土地出讓規(guī)模也將進(jìn)一步走低。核心城市優(yōu)質(zhì)地塊的競(jìng)爭(zhēng)也將更為激烈。

??2026年一季度全國土地市場(chǎng)開局呈現(xiàn)總量縮量、局部高熱，土地成交規(guī)模延續(xù)同比回落態(tài)勢(shì)

??數(shù)據(jù)顯示，截至3月25日，一季度全國300城經(jīng)營性土地成交建筑面積0.97億平方米，同比下降16%；成交金額2610億元，同比下降35%，金額降幅顯著大于面積降幅，主要因2025年同期一二線城市集中成交大量高總價(jià)、高單價(jià)優(yōu)質(zhì)地塊，形成較高基數(shù)。

??從月度成交建筑面積走勢(shì)來看，1月、2月同比分別下降24%、19%，3月同比回升30%，春節(jié)后各地土地成交節(jié)奏明顯加快。

??3月初，自然資源部發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好自然資源要素保障的通知》（“38號(hào)文件”），其中第十條“統(tǒng)籌存量和增量建設(shè)用地促進(jìn)內(nèi)涵式發(fā)展”提出的增量嚴(yán)控要求，迅速成為行業(yè)關(guān)注焦點(diǎn)，為住宅用地供給格局劃定了全新規(guī)則，也為解讀全國存量住宅用地的整體動(dòng)向與分化路徑提供了核心政策指引。

??文件條款明確：年度新增城鄉(xiāng)建設(shè)用地原則上不得超過盤活存量土地面積，且新增建設(shè)用地原則上不用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)。

??這一政策強(qiáng)約束下，進(jìn)一步夯實(shí)了“存量優(yōu)先”的制度基礎(chǔ)。

??從2026年一季度全國土地成交金額TOP20城市來看，明顯呈現(xiàn)出清晰的梯隊(duì)格局。一線城市占據(jù)榜單前三席位，其中廣州以256億元成交金額高居榜首，上海、北京分別位列第二、三位，成交金額均突破100億元；二線城市共有10個(gè)城市入圍TOP20，沈陽、哈爾濱兩座東北城市亦躋身其中；三四線城市有7城入榜，絕大多數(shù)來自江蘇省，南通表現(xiàn)尤為突出，以104億元成交金額超越杭州位列第四。

??從土地市場(chǎng)的熱度來看，呈現(xiàn)明顯分化特征。一季度多數(shù)城市成交地塊以城市更新、舊城改造類為主，平均溢價(jià)率普遍低于5%，但廣州、杭州、哈爾濱三座城市市場(chǎng)熱度顯著偏高，平均溢價(jià)率分別達(dá)到24%、30%和29%。

??廣州高溢價(jià)主要由馬場(chǎng)地塊帶動(dòng)，該地塊以236億元總價(jià)、26.7%溢價(jià)率成交，大幅拉高全市一季度平均溢價(jià)率，也實(shí)現(xiàn)了廣州規(guī)劃和自然資源局對(duì)其“策馬先行、贏在開局”的開局目標(biāo)；杭州3宗住宅地塊均實(shí)現(xiàn)溢價(jià)成交，3月城東新城宅地更是拍出51%的高溢價(jià)率；哈爾濱則因出讓多宗城區(qū)優(yōu)質(zhì)改善型宅地，被本地深耕房企溢價(jià)競(jìng)得，推高整體溢價(jià)水平。

??從拿地企業(yè)類型角度審視，“央企領(lǐng)銜、城投為主”的格局仍在延續(xù)，企業(yè)整體的拿地意愿依舊偏向謹(jǐn)慎。在銷售排名前100的企業(yè)里，僅有不足三成的企業(yè)有土地儲(chǔ)備入賬。

??截至3月末，100家典型樣本企業(yè)新增土地儲(chǔ)備貨值的門檻值為10.4億元，較上月提高4%，同比下降11%，降幅較1-2月收窄近10個(gè)百分點(diǎn)；新增總價(jià)百強(qiáng)門檻值為5.1億元，與去年同期基本持平。由此可知，在核心城市推出優(yōu)質(zhì)地塊后，企業(yè)拿地的積極性有所提高。

??2026年一季度新增土地儲(chǔ)備的百強(qiáng)房企，其新增貨值、總價(jià)及建筑面積百強(qiáng)之和分別為3225億元、1596億元和2397萬平方米。與1-2月情況相比較，3月的拿地指標(biāo)有明顯恢復(fù)。

??值得注意的是，在拿地決策整體趨于保守的同時(shí)，仍有部分房企押注核心地塊，一季度累計(jì)投資金額超100億元。

??其中越秀地產(chǎn)投資金額最高，達(dá)282億元，同比增長372%，主要是因?yàn)閺V州馬場(chǎng)地塊成交總價(jià)達(dá)236億元。

??排第二的是保利發(fā)展，投資金額達(dá)127億元，保利發(fā)展也參與了廣州馬場(chǎng)地塊的爭(zhēng)奪，但最終沒能成功拿下，在此之后，保利發(fā)展在杭州、上海強(qiáng)勢(shì)補(bǔ)倉，分別拿下杭州城東新城宅地、錢江世紀(jì)城宅地以及上海長寧內(nèi)環(huán)內(nèi)宅地等多個(gè)熱點(diǎn)地塊。

??一邊是不足三成百強(qiáng)房企拿地，一邊是越秀地產(chǎn)、保利發(fā)展拿地超百億。從房企投資邏輯來看，一方面，市場(chǎng)底部徘徊持續(xù)制約拿地信心，當(dāng)前房地產(chǎn)銷售復(fù)蘇基礎(chǔ)尚不牢固，多數(shù)房企現(xiàn)金流壓力未得到根本緩解，資金安全與項(xiàng)目去化保障成為投資首要考量，拿地決策整體趨于保守；另一方面，市場(chǎng)熱度高度聚焦核心區(qū)域，“點(diǎn)狀火熱、面狀冷清”特征愈發(fā)明顯，土拍熱點(diǎn)將集中于一線城市核心地段及強(qiáng)二線城市優(yōu)質(zhì)板塊，三四線城市及遠(yuǎn)郊區(qū)域持續(xù)低迷，投資分化態(tài)勢(shì)進(jìn)一步加劇。

??整體而言，2026年土地市場(chǎng)將在“控增量、去庫存、優(yōu)供給”的主線下穩(wěn)步運(yùn)行，隨著存量盤活深化、優(yōu)質(zhì)供給釋放、政策效應(yīng)持續(xù)顯現(xiàn)，市場(chǎng)將迎來更多發(fā)展確定性。

??對(duì)于房企而言，2026年投資需堅(jiān)守安全優(yōu)先、精準(zhǔn)布局的核心策略，聚焦核心城市核心板塊，通過合作開發(fā)等模式降低投資風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)密切關(guān)注政策窗口期，在守住資金安全底線的前提下，精準(zhǔn)把握結(jié)構(gòu)性投資機(jī)遇。

??展望二季度，我們認(rèn)為土地市場(chǎng)將呈現(xiàn)"局部回暖、整體審慎"態(tài)勢(shì)。隨著核心城市優(yōu)質(zhì)地塊入市，土拍熱度有望階段性回升。