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??天津市于2026年1月26日發(fā)布新版《天津市個人住房公積金貸款管理辦法》，新政通過全面上浮貸款額度、顯著放寬二套認定、延長二手房貸款期限三大核心舉措，全力支持住房消費工作。我們認為，天津新政旨在直接降低購房門檻與成本，釋放并擴大有效購買力，尤其精準惠及改善型家庭與多子女家庭，這和當前各地政策的總體邏輯是一致的，也為2026年各地政策優(yōu)化和去庫存帶來較大的啟示。

??1.政策要點與關(guān)鍵變化解析：全方位提升購買力

??本次新政在公積金貸款的關(guān)鍵參數(shù)上進行了系統(tǒng)性和結(jié)構(gòu)化的寬松，直接回應(yīng)了此前市場需求略疲軟、改善型需求釋放不足等痛點，進一步體現(xiàn)公積金支持住房消費的導(dǎo)向。

??2.市場影響與效果預(yù)判：精準滴灌，支持住房消費活躍

??新政將從購房者、開發(fā)商及整體市場三個層面產(chǎn)生積極影響：

??對購房者（需求端）：直接“減負”與預(yù)期引導(dǎo)。1）釋放改善型需求：對于“賣一買一”的改善家庭而言，二套房貸款額度從50萬躍升至100萬，結(jié)合余額倍數(shù)提升，就意味著實際可貸金額實現(xiàn)數(shù)倍增長，極大緩解了換房資金缺口。在房屋總價不變的情況下，首付壓力相當于減少了50萬，市場反應(yīng)是積極的。2）降低跨貸門檻：公積金貸款總額度提升，意味著在購買較高總價住房時，所需的商業(yè)貸款“組合貸”部分減少，直接降低了整體利息支出。以貸款200萬為例，公積金可用額度越高，購房者的綜合財務(wù)成本越低。3）提振市場信心：天津公積金政策的寬松導(dǎo)向，結(jié)合2026年各地房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)和預(yù)期向好的態(tài)勢，將向市場傳遞明確的托底信號，有助于扭轉(zhuǎn)房價持續(xù)下跌的悲觀預(yù)期，促使部分觀望需求入場。

??對開發(fā)商與二手房業(yè)主（供應(yīng)端）：拓寬客群，加速去化。1）提升房企項目吸引力：新房項目中，符合公積金貸款條件的房源（尤其是改善型戶型）對客戶的吸引力增強，銷售去化速度有望加快，和今年各地去庫存的工作導(dǎo)向緊密結(jié)合。2）激活二手房流通：貸款期限延長至30年，使房齡較長的“老破小”或“老破大”獲得金融支持的可能性增加，有利于降低二手房交易壁壘，促進存量房流通，進而為置換新房釋放源頭活水。

??對天津整體房地產(chǎn)市場：短期提振與結(jié)構(gòu)優(yōu)化。1）短期量價支撐：政策將在春節(jié)前后對各類購房需求產(chǎn)生較好的支撐，并對房價形成支撐作用，阻止市場慣性下滑。2）需求結(jié)構(gòu)變化：政策明顯向改善型和多子女家庭傾斜，預(yù)計市場成交結(jié)構(gòu)也將回歸到改善需求，客觀上和2025年落實的《住宅項目規(guī)范》等新規(guī)有更好的結(jié)合。

??3.總體結(jié)論和建議

??天津此次明確公積金政策的動態(tài)調(diào)整機制，充分體現(xiàn)了其在因城施策框架下的靈活性與響應(yīng)效率。對于各地尤其是項目營銷部門而言，應(yīng)當主動做好此類政策的解讀與宣傳，引導(dǎo)市場合理預(yù)期，推動政策效應(yīng)充分釋放。需要關(guān)注的是，隨著貸款額度與頻次可能大幅提升，公積金資金池的流動性安全將成為重要考量。動態(tài)調(diào)整機制在實際運行中能否平衡好需求支持與資金可持續(xù)性，仍有待持續(xù)觀察與評估。

??從2026年1月市場情況看，多地二手房在內(nèi)的市場交易活躍度有所提升，市場預(yù)期漸趨向好，信心逐步增強。在此背景下，各地應(yīng)積極借鑒天津等各地政策思路，結(jié)合本地實際“用足用好”政策工具，進一步激發(fā)市場需求潛力。下一步，有必要將政策推動與當前“去庫存”主線緊密結(jié)合，形成持續(xù)助力市場平穩(wěn)健康發(fā)展的合力。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長 嚴躍進