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??4月13日，天津市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)低效用地再開發(fā)盤活存量資源有關(guān)支持政策的通知（2026版）》（以下簡(jiǎn)稱《2026版》政策），同時(shí)廢止了2024年3月發(fā)布的原政策版本。此次政策修訂旨在落實(shí)國(guó)家關(guān)于低效用地再開發(fā)、城市更新及要素市場(chǎng)化配置改革的最新要求，并基于各方在政策執(zhí)行中反饋的新問題與新訴求，對(duì)原有支持體系進(jìn)行了系統(tǒng)性升級(jí)與優(yōu)化。

??《2026版》政策在規(guī)劃彈性、土地供應(yīng)方式、地價(jià)成本及歷史遺留問題處置四大核心領(lǐng)域均推出了突破性舉措。其核心導(dǎo)向已從“被動(dòng)管理”轉(zhuǎn)向“主動(dòng)賦能”，通過實(shí)質(zhì)性降低成本與松綁規(guī)則，顯著提升了市場(chǎng)主體參與存量資產(chǎn)盤活的積極性。我們認(rèn)為，該政策將對(duì)天津市的產(chǎn)業(yè)園區(qū)升級(jí)、軌道交通TOD發(fā)展、存量商辦物業(yè)改造及大宗閑置土地臨時(shí)利用產(chǎn)生積極影響。

??一、規(guī)劃彈性顯著增強(qiáng)：從“用途管制”走向“混合賦能”

??為適應(yīng)新質(zhì)生產(chǎn)力對(duì)多元化空間的需求，《2026版》政策在規(guī)劃層面作出了重大創(chuàng)新，核心是允許更大范圍的土地混合利用與用途轉(zhuǎn)換，并輔以建筑面積獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制。

??1.明確五大類用地混合與四類用地轉(zhuǎn)換情形

??政策首次系統(tǒng)性地列出了工業(yè)、物流、商業(yè)、公共管理與公共服務(wù)、公共交通場(chǎng)站等五大類用地的混合利用規(guī)則，并明確了4種具體的用地轉(zhuǎn)換路徑。這為二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展、產(chǎn)業(yè)園功能復(fù)合化提供了直接的規(guī)劃依據(jù)。

??2.推出四類建筑面積獎(jiǎng)勵(lì)措施

??為提高市場(chǎng)主體盤活存量的積極性，政策針對(duì)補(bǔ)充城市配套短板、增設(shè)公共開放空間、實(shí)現(xiàn)地下空間互聯(lián)互通及設(shè)置風(fēng)雨連廊等行為，給予不同比例的建筑面積獎(jiǎng)勵(lì)。這一“以空間換公共產(chǎn)品”的模式，有效平衡了公共利益與開發(fā)主體的經(jīng)濟(jì)賬。

??3.現(xiàn)狀用地改建規(guī)則務(wù)實(shí)靈活

??對(duì)于已取得合法產(chǎn)權(quán)的現(xiàn)狀建設(shè)用地，若其現(xiàn)狀用途與指標(biāo)不符合詳細(xì)規(guī)劃，允許按現(xiàn)有合法產(chǎn)權(quán)證建筑面積進(jìn)行改建或重建，各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)可按不低于現(xiàn)狀控制。這一條款為大量歷史形成的、與上位規(guī)劃不完全一致的存量資產(chǎn)提供了合法的更新路徑，大幅降低了合規(guī)成本。

??二、土地要素供應(yīng)機(jī)制優(yōu)化：降低門檻與成本并舉

??政策在土地供應(yīng)端著力提升市場(chǎng)化配置效率，并切實(shí)減輕企業(yè)盤活存量的資金壓力。

??1.供應(yīng)方式與年限更靈活

??允許權(quán)利人使用自有土地按規(guī)劃用途（商品住宅除外）開發(fā)建設(shè)，并可采取協(xié)議方式辦理用地手續(xù)。同時(shí)，增設(shè)了彈性年期出讓制度，明確最低年期不低于10年，有效降低了企業(yè)一次性獲取土地的初始成本。

??2.優(yōu)化地價(jià)補(bǔ)繳標(biāo)準(zhǔn)

??相較于常規(guī)的土地用途變更差價(jià)補(bǔ)繳，《2026版》政策在多場(chǎng)景下設(shè)置了七折的優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)，并延長(zhǎng)了土地價(jià)款分期繳納的期限。

??3.劃撥用地盤活路徑打通

??對(duì)于劃撥工業(yè)用地僅擴(kuò)建而不發(fā)生權(quán)屬或股權(quán)轉(zhuǎn)移的，可暫不辦理土地有償使用手續(xù)，從而緩解企業(yè)短期資金壓力。同時(shí)，劃撥用地補(bǔ)辦出讓可直接按原用途、原范圍以協(xié)議方式辦理，簡(jiǎn)化了審批流程。

??三、歷史遺留問題處置：減輕包袱，支持“以用為先”

??《2026版》政策展現(xiàn)出對(duì)歷史存量資產(chǎn)問題的務(wù)實(shí)態(tài)度，核心在于降低歷史違約成本，支持即時(shí)盤活利用。

??1.開竣工違約處置人性化

??對(duì)于非房地產(chǎn)類的產(chǎn)業(yè)用地，允許以名下不動(dòng)產(chǎn)抵扣等值違約金。同時(shí)，允許已按比例繳納違約金的土地進(jìn)行分割轉(zhuǎn)讓，有效盤活了因歷史違約而被“凍結(jié)”的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。結(jié)合此次政策，簡(jiǎn)單來說：如果開發(fā)商因自身原因?qū)е麻_工或竣工逾期，想分割轉(zhuǎn)讓一部分土地或未完工的在建工程，必須先按轉(zhuǎn)讓面積的比例繳納相應(yīng)份額的違約金，且這筆錢不能低于總違約金的一半。交完這部分罰款后，對(duì)應(yīng)面積的地塊就可以轉(zhuǎn)讓；而接手的新開發(fā)商，除非是政府原因，否則必須繼續(xù)按原合同約定完成建設(shè)。

??2.大宗閑置用地可臨時(shí)利用

??對(duì)位置偏遠(yuǎn)、去化緩慢且總面積超過10公頃的大宗房地產(chǎn)項(xiàng)目未開發(fā)剩余用地，經(jīng)區(qū)政府同意可安排臨時(shí)使用（最長(zhǎng)2年），該期間不計(jì)入開竣工違約時(shí)間。這一規(guī)定為大型開發(fā)項(xiàng)目提供了緩沖期，避免了因市場(chǎng)下行導(dǎo)致的被動(dòng)違約，也為臨時(shí)性、過渡性用途（如體育公園、臨時(shí)倉儲(chǔ)等）提供了合規(guī)空間。

??3.閑置配套公建功能可調(diào)整

??針對(duì)無法認(rèn)定經(jīng)營(yíng)屬性的閑置存量配套公建，在論證區(qū)域已滿足非經(jīng)營(yíng)性配套需求后，經(jīng)區(qū)政府批準(zhǔn)可調(diào)整為經(jīng)營(yíng)性用房。這為社區(qū)內(nèi)大量“沉睡”的配套用房（如閑置的居委會(huì)、文化活動(dòng)站等）探索了市場(chǎng)化盤活的新路徑。

??四、市場(chǎng)影響與策略啟示

??綜合來看，天津《2026版》政策是一套系統(tǒng)性強(qiáng)、操作性高、讓利幅度大的存量盤活工具包。其對(duì)天津房地產(chǎn)市場(chǎng)將產(chǎn)生以下結(jié)構(gòu)性影響，也為后續(xù)全國(guó)各地存量土地盤活提供重要啟示。

??1.產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)迎來升級(jí)窗口

??工業(yè)園區(qū)、物流園區(qū)的持有者與運(yùn)營(yíng)商將獲得最大的政策紅利。通過混合利用、用途轉(zhuǎn)換及地價(jià)優(yōu)惠，可低成本地將低效廠房、倉庫改造為研發(fā)辦公、人才公寓或商業(yè)配套，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值重估。

??2.軌交TOD開發(fā)模式深化

??鼓勵(lì)軌道站點(diǎn)存量地下空間發(fā)展服務(wù)業(yè)態(tài)，并給予結(jié)建項(xiàng)目建筑面積獎(jiǎng)勵(lì)，將極大激發(fā)軌道交通集團(tuán)及站點(diǎn)周邊物業(yè)開發(fā)主體進(jìn)行立體化、復(fù)合化開發(fā)的積極性。

??3.商辦物業(yè)改造獲得新方向

??存量商務(wù)樓宇可在不改變主體結(jié)構(gòu)及用途的前提下，內(nèi)部改造為保障性租賃住房或人才公寓，且不受最小單元面積限制。這為高空置率的商辦物業(yè)提供了去化新渠道，并有助于增加保障性租賃住房的供給。

??4.不良資產(chǎn)處置存在機(jī)遇

??對(duì)開竣工違約、大宗閑置用地等歷史問題的柔性處理，為專業(yè)的不良資產(chǎn)處置機(jī)構(gòu)提供了清晰的合規(guī)路徑和成本預(yù)期，有望激活這一細(xì)分市場(chǎng)的交易活躍度。

??上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng) 嚴(yán)躍進(jìn)