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??一、核心觀點(diǎn)：政策從“原則性”轉(zhuǎn)向“實(shí)操性”，估值邏輯面臨重構(gòu)

??隨著2026年《十五五規(guī)劃綱要》明確提出“完善工商業(yè)用地使用權(quán)續(xù)期法律法規(guī)，依法穩(wěn)妥推進(jìn)續(xù)期工作”，土地使用權(quán)續(xù)期問(wèn)題已從理論探討全面轉(zhuǎn)入政策落地階段。

??近期，四川遂寧市出臺(tái)的《中心城區(qū)規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓年限屆滿續(xù)期工作辦理指南》，以及重慶、溫州等地相繼開(kāi)展的試點(diǎn)工作，標(biāo)志著我國(guó)工商業(yè)用地進(jìn)入了存量管理的新周期。我們認(rèn)為，遂寧模式因其細(xì)則明確、分類清晰、且與“雙評(píng)估”補(bǔ)價(jià)差機(jī)制緊密結(jié)合，可成為今年各地工商業(yè)用地續(xù)期工作的范本。

??這改變了以往市場(chǎng)對(duì)于土地到期后“如何續(xù)、多少錢、誰(shuí)來(lái)辦”的模糊預(yù)期，直接影響了商業(yè)、工業(yè)類不動(dòng)產(chǎn)的資產(chǎn)殘值評(píng)估。擁有臨期待續(xù)土地的業(yè)主，其資產(chǎn)流動(dòng)性與抵押價(jià)值正在發(fā)生實(shí)質(zhì)性和積極的變化。

??二、事件背景：為什么是遂寧？地方試點(diǎn)的先行意義

??2026年3月，四川遂寧市自然資源和規(guī)劃局正式印發(fā)了《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓年限屆滿續(xù)期工作辦理指南》，針對(duì)市中心城區(qū)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的工業(yè)與商業(yè)服務(wù)業(yè)用地，給出了明確的續(xù)期路徑。

??在此之前，雖有深圳、青島等地處理過(guò)零星的到期個(gè)案，但多采取“一事一議”的補(bǔ)救措施。遂寧此次發(fā)布的指南，是全國(guó)首個(gè)系統(tǒng)性、涵蓋工商業(yè)全流程的市級(jí)操作細(xì)則。特別是在國(guó)家“十五五”規(guī)劃強(qiáng)調(diào)“依法穩(wěn)妥推進(jìn)”的背景下，遂寧的動(dòng)作釋放了一個(gè)信號(hào)：今年各地政府正在加速構(gòu)建存量土地盤活的長(zhǎng)效機(jī)制，尤其是積極應(yīng)對(duì)土地使用權(quán)到期的問(wèn)題，以解決90年代初期大規(guī)模出讓的工商業(yè)用地集中到期的歷史遺留問(wèn)題。

??三、深度拆解：遂寧模式的“續(xù)期賬本”與條件限制

??遂寧指南的核心在于解決了兩個(gè)核心痛點(diǎn)：續(xù)多久和交多少。以下我們通過(guò)表格形式對(duì)其核心規(guī)則進(jìn)行量化拆解。

??1.商業(yè)用地：相對(duì)簡(jiǎn)化，但有“公共利益”紅線

??對(duì)于純商業(yè)用地，遂寧模式相對(duì)友好。只要房屋已建成且不涉及擴(kuò)建，同時(shí)未被規(guī)劃為公共利益用地，使用權(quán)人原則上都可以續(xù)期。價(jià)格依據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)或標(biāo)定地價(jià)的動(dòng)態(tài)更新標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。這意味著市中心的商場(chǎng)、寫字樓只要不擋路，即便土地到期，也可以通過(guò)補(bǔ)繳一筆相對(duì)公允的費(fèi)用延續(xù)產(chǎn)權(quán)，這對(duì)商業(yè)地產(chǎn)尤其是Reits產(chǎn)品（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）的底層資產(chǎn)估值是重大利好。

??2.工業(yè)用地：嚴(yán)控“炒地”，掛鉤實(shí)體經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)

??工業(yè)用地的續(xù)期門檻明顯更高。遂寧將工業(yè)用地分為“正常生產(chǎn)”與“非正常生產(chǎn)”。正常生產(chǎn)企業(yè)：可以續(xù)期，但年限大幅壓縮至不超過(guò)20年（原最高50年），價(jià)格采用彈性年期修正系數(shù)。非正常生產(chǎn)/閑置企業(yè)：原則上不予續(xù)期，這體現(xiàn)了土地收回機(jī)制的剛性。我們認(rèn)為，這是一種“倒逼機(jī)制”。對(duì)于持有低成本工業(yè)用地但長(zhǎng)期低效運(yùn)轉(zhuǎn)的企業(yè)，到期后面臨的不是續(xù)期，而是土地被無(wú)償收回的風(fēng)險(xiǎn)。這將迫使大量低效工業(yè)用地加速流轉(zhuǎn)或退出市場(chǎng)，利好擁有真實(shí)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入能力的開(kāi)發(fā)商和實(shí)體企業(yè)。

??3.價(jià)格計(jì)算邏輯：從“歷史成本”轉(zhuǎn)向“剩余法”

??遂寧在計(jì)算需補(bǔ)繳的土地出讓金時(shí)，明確引用了“雙評(píng)估補(bǔ)價(jià)差”模式。公式簡(jiǎn)化為：應(yīng)繳價(jià)款=新條件下市場(chǎng)價(jià)格-原條件下剩余年期市場(chǎng)價(jià)格。這意味著，無(wú)論你當(dāng)年拿地多便宜，續(xù)期時(shí)都必須按照現(xiàn)在的市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)差價(jià)。如果土地大幅升值，補(bǔ)繳金額會(huì)非?？捎^。

??四、政策聯(lián)動(dòng)：不僅僅是遂寧，全國(guó)試點(diǎn)已鋪開(kāi)

??遂寧并非孤例。近期各地頻繁的動(dòng)作表明，工商業(yè)模式的續(xù)期工作已經(jīng)逐漸成熟。其在各地具體地塊試點(diǎn)或政策法規(guī)修訂等方面都有所體現(xiàn)。

??從全國(guó)范圍看，各地解決思路雖有共性，但側(cè)重點(diǎn)不同。其中，重慶模式更強(qiáng)調(diào)“數(shù)字化”，即通過(guò)摸清底數(shù)，利用大數(shù)據(jù)實(shí)現(xiàn)“續(xù)期一件事一次辦”，側(cè)重于行政效率。烏海模式側(cè)重于解決歷史遺留的商業(yè)共有土地使用權(quán)問(wèn)題，為大量沿街商鋪的續(xù)期提供了具體的數(shù)學(xué)計(jì)算模型。而廈門/株洲模式則體現(xiàn)了“以續(xù)期促開(kāi)發(fā)”。比如廈門集美區(qū)的福萊克斯產(chǎn)業(yè)園通過(guò)“劃撥轉(zhuǎn)出讓”加續(xù)期50年，成功將容積率提升至4.0，實(shí)現(xiàn)了存量盤活。

??五、市場(chǎng)影響與策略建議

??1.資產(chǎn)估值邏輯重塑：從“折舊歸零”到“永續(xù)年金”。以前市場(chǎng)普遍擔(dān)憂商業(yè)地產(chǎn)40年到期后若無(wú)償收回，資產(chǎn)價(jià)值會(huì)在到期前快速衰減?，F(xiàn)在的政策明確性（尤其是遂寧案例）表明，只要符合規(guī)劃，續(xù)期是有路徑、有價(jià)格的。這將提升長(zhǎng)期持有型商業(yè)物業(yè)的資本化率估值，尤其利好核心地段的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

??2.信貸環(huán)境的邊際改善。此前銀行對(duì)剩余年限少于15年的商業(yè)物業(yè)拒絕提供經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款，導(dǎo)致大量臨期物業(yè)流動(dòng)性凍結(jié)。隨著續(xù)期路徑的明確（如遂寧允許提前一年申請(qǐng)），銀行有望參考“續(xù)期意向書(shū)”放寬貸款期限，釋放沉淀資產(chǎn)價(jià)值。

??3.投資風(fēng)險(xiǎn)提示：區(qū)域與用途的鎖定。并非所有土地都能順利續(xù)期。風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)一：位于城市規(guī)劃“公共利益”紅線內(nèi)的土地，到期后面臨被收回且無(wú)償收回的風(fēng)險(xiǎn)（依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》）。風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)二：工業(yè)用地若不達(dá)產(chǎn)，續(xù)期無(wú)望，投資需謹(jǐn)慎甄別地方產(chǎn)業(yè)園的運(yùn)營(yíng)合規(guī)性。