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??本報(bào)告聚焦2026年第一季度全國(guó)25個(gè)重點(diǎn)城市純住宅用地的容積率指標(biāo)，并以此作為分析樣本。數(shù)據(jù)顯示，從2006年到2026年，全國(guó)25個(gè)重點(diǎn)城市的純住宅用地容積率經(jīng)歷了“先升后降”的長(zhǎng)周期轉(zhuǎn)變，自2016年起已連續(xù)11年呈現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)。進(jìn)入今年一季度，這一長(zhǎng)期趨勢(shì)在土地市場(chǎng)中得到了進(jìn)一步印證，“降容”或“低容”地塊的供應(yīng)已成為當(dāng)前土地市場(chǎng)的一個(gè)重要特征。

??我們認(rèn)為，在供應(yīng)端“控增量、優(yōu)供給”與需求端“改善主導(dǎo)、品質(zhì)優(yōu)先”的雙重驅(qū)動(dòng)下，低密度、高品質(zhì)項(xiàng)目正成為今年住宅項(xiàng)目供應(yīng)的重要方向。這一趨勢(shì)對(duì)于有效承接后續(xù)的改善型住房需求，也將發(fā)揮出較為積極的作用。

??一、長(zhǎng)周期視角：25城純住宅用地容積率的趨勢(shì)性下行

??根據(jù)2006-2026年25個(gè)重點(diǎn)城市（即北京、上海、廣州、深圳、沈陽(yáng)、成都、天津、?？?、濟(jì)南、昆明、石家莊、鄭州、寧波、合肥、南京、長(zhǎng)沙、廈門、青島、大連、西安、重慶、杭州、武漢、蘇州和福州）純住宅用地交易數(shù)據(jù)來(lái)看，其容積率呈現(xiàn)了非常明顯的階段性特征。需要說(shuō)明的是，本文中的容積率均按“總建筑面積除以用地面積”計(jì)算，不涉及凈用地面積等其他指標(biāo)。

??其中，2006-2015年為波動(dòng)上升期，容積率從約1.92升至2.32的歷史峰值，累計(jì)增長(zhǎng)約20.8%，反映這一時(shí)期土地開發(fā)強(qiáng)度持續(xù)提高、高層住宅密集供應(yīng)的市場(chǎng)特征。而2016-2026年進(jìn)入持續(xù)下行通道，容積率從2.32降至今年一季度的1.84，累計(jì)下降約20.7%，基本回吐前期全部漲幅。尤其值得關(guān)注的是，2016年以來(lái)已連續(xù)11年負(fù)增長(zhǎng)，近五年降幅穩(wěn)定在2%-3%區(qū)間，顯示這一趨勢(shì)的慣性與韌性。

??二、和2025年數(shù)據(jù)對(duì)比：降容力度略有加大

??對(duì)比2025年一季度與2026年一季度的數(shù)據(jù)，低容積率用地的成交占比繼續(xù)提升。2026年一季度，容積率2.0以下（不含2.0）的成交用地占比達(dá)49%，比上年同期提高8個(gè)百分點(diǎn)；容積率1.5以下（不含1.5）的占比為24%，提高5個(gè)百分點(diǎn)；容積率1.2以下（不含1.2）的占比為11%，提高1個(gè)百分點(diǎn)。三個(gè)口徑同步上升，表明低容積率地塊正逐漸成為土地市場(chǎng)的供應(yīng)主力。從另一個(gè)指標(biāo)看，2025年一季度尚有部分地塊容積率超過(guò)4，而2026年一季度已無(wú)此類地塊，這進(jìn)一步說(shuō)明高強(qiáng)度開發(fā)模式正在發(fā)生轉(zhuǎn)變。

??以容積率1.5以下（不含1.5）的低容積率地塊為例，其占比增幅較去年提高了5個(gè)百分點(diǎn)，反映出各地政府在供地策略上主動(dòng)“降容”的力度加大，意在適配改善型需求，引導(dǎo)市場(chǎng)向高品質(zhì)方向發(fā)展。同時(shí)，容積率1.2以下（不含1.2）的低密地塊占比增幅也有所提升，充分說(shuō)明低密項(xiàng)目的供給力度略有加大。

??三、今年一季度低容積率地塊的特征

??對(duì)今年一季度25個(gè)重點(diǎn)城市的低容積率地塊（特別是容積率低于1.2的低密地塊）進(jìn)行梳理，可以總結(jié)出以下特征。

??第一，此類地塊的容積率普遍控制在1.1以下，部分甚至低至1.02。建筑樓層高度大多低于40米，有的僅為24米甚至22米。溢價(jià)率普遍為0%，客觀上有效控制了拿地成本。從產(chǎn)品類型看，以多層、洋房、疊墅乃至聯(lián)排等低密度產(chǎn)品為主，這與容積率2.0以上、面向剛需或剛改的住宅用地形成明顯區(qū)別。

??第二，從區(qū)位分布來(lái)看，這些地塊大多位于城市的新興發(fā)展區(qū)域或近郊板塊，而非傳統(tǒng)的高密度建成區(qū)核心。例如上海青浦、松江，南京溧水，寧波奉化、鎮(zhèn)海高新區(qū)，大連金普新區(qū)，北京昌平中關(guān)村科技園東區(qū)，廣州白云太和、番禺鐘村等。這些區(qū)域普遍具備較好的生態(tài)條件或產(chǎn)業(yè)配套基礎(chǔ)，同時(shí)擁有一定規(guī)模的潛在客群，能夠較好地實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品與市場(chǎng)的匹配。

??四、對(duì)高品質(zhì)住房市場(chǎng)的支撐

??觀察最近兩年的供地策略，尤其是結(jié)合住宅項(xiàng)目規(guī)范以及“優(yōu)供給”“縮量提質(zhì)”等供地思路，可以看出，當(dāng)前供地已從過(guò)去的高密度、高強(qiáng)度開發(fā)，逐步轉(zhuǎn)向“控強(qiáng)度、提品質(zhì)”的模式。通過(guò)降低容積率，地方政府可以在不降低地價(jià)總水平的前提下，引導(dǎo)市場(chǎng)向改善型、品質(zhì)型產(chǎn)品升級(jí)。這一轉(zhuǎn)變不僅改變了住宅產(chǎn)品的建筑形態(tài)，也在重塑行業(yè)開發(fā)邏輯與購(gòu)房者的預(yù)期。

??1.推動(dòng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)從“剛需主導(dǎo)”轉(zhuǎn)向“改善主導(dǎo)”

??過(guò)去十年，高容積率地塊主導(dǎo)的市場(chǎng)以高層、高密度、高周轉(zhuǎn)的剛需產(chǎn)品為主，戶型緊湊、公共空間壓縮、社區(qū)配套受限。而當(dāng)前降容背景下，相關(guān)地塊尤其是低密地塊，天然適配洋房、疊墅、聯(lián)排等產(chǎn)品形態(tài)，戶均面寬、層高、綠地率、日照條件等關(guān)鍵品質(zhì)指標(biāo)顯著提升。這有助于引導(dǎo)住房市場(chǎng)從“有沒(méi)有”向“好不好”過(guò)渡，更好承接中年改善、多代居、養(yǎng)老及職住平衡等多元改善型需求。

??2.為產(chǎn)品溢價(jià)與差異化競(jìng)爭(zhēng)創(chuàng)造空間

??低容積率住宅項(xiàng)目因低密、低層、高舒適度等特性，具備更強(qiáng)的定價(jià)能力和去化韌性。部分新城區(qū)的調(diào)研顯示，購(gòu)房者確實(shí)對(duì)這類新產(chǎn)品有較高期待，相關(guān)項(xiàng)目的單價(jià)溢價(jià)率也優(yōu)于其他產(chǎn)品。這為開發(fā)商提供了從“拼速度”轉(zhuǎn)向“拼產(chǎn)品”的盈利空間，推動(dòng)行業(yè)從規(guī)模導(dǎo)向轉(zhuǎn)向品質(zhì)導(dǎo)向。

??3.促進(jìn)社區(qū)環(huán)境與城市空間的協(xié)同提升

??低容積率項(xiàng)目多分布于近郊或新興發(fā)展區(qū)，結(jié)合自然水系、公園、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等資源，有利于打造“15分鐘品質(zhì)生活圈”。同時(shí)，較低的建筑密度和高度限制也減輕了區(qū)域交通與市政配套的壓力，為公共綠地、教育、商業(yè)等設(shè)施留出更多空間。這種“人-房-城”協(xié)調(diào)發(fā)展的模式，有助于提升城市新城區(qū)的整體宜居性，是提高城市發(fā)展內(nèi)涵的重要體現(xiàn)。

??4.對(duì)房企能力提出新要求

??低容積率不等于低開發(fā)難度。相反，這類項(xiàng)目對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)、社區(qū)營(yíng)造、精細(xì)化運(yùn)營(yíng)、綠色低碳技術(shù)等能力提出了更高要求。房企需要積極研究新形勢(shì)下的產(chǎn)品開發(fā)模式，從土地市場(chǎng)“降容”倒逼行業(yè)和企業(yè)供給側(cè)改革的角度出發(fā)，不斷優(yōu)化當(dāng)前住宅項(xiàng)目的開發(fā)模式。

??綜上，地塊“降容”和“低容”是高品質(zhì)住房供給的重要體現(xiàn)。當(dāng)然，除了此類模式，其他地塊也可圍繞高品質(zhì)住宅項(xiàng)目的建設(shè)要求，精細(xì)化打磨產(chǎn)品。再如存量市場(chǎng)方面，二手房若能提升物業(yè)服務(wù)品質(zhì)，同樣有助于提高居住品質(zhì)。這些工作的本質(zhì)，都是希望推動(dòng)“住得更好”的目標(biāo)落地，真正促進(jìn)“住有優(yōu)居”。