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??近期，深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布了2026年度建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃，首次將土地“整—儲(chǔ)—供”全環(huán)節(jié)進(jìn)行聯(lián)動(dòng)編制。作為“十五五”開(kāi)局之年的土地供應(yīng)綱領(lǐng)性文件，該計(jì)劃在總量與結(jié)構(gòu)上均呈現(xiàn)出顯著變化。與此同時(shí)，深圳于3月中旬正式實(shí)施城市更新新政，通過(guò)取消保障房配建、降低土地移交率等方式為存量開(kāi)發(fā)“松綁”。我們認(rèn)為，新增建設(shè)用地與存量更新“一減一活”的政策組合，標(biāo)志著深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)正式進(jìn)入以存量盤(pán)活為主導(dǎo)的供給側(cè)深度調(diào)整期，將對(duì)后續(xù)市場(chǎng)供需格局產(chǎn)生積極影響。

??一、土地供應(yīng)總量收縮，住宅用地供應(yīng)創(chuàng)近年新低

??2026年度深圳全市計(jì)劃供應(yīng)建設(shè)用地總量為1068公頃，較往年平均水平小幅下降。其中，居住用地供應(yīng)出現(xiàn)顯著收縮，全年計(jì)劃供應(yīng)僅90公頃，較2022年的峰值水平（365公頃）下降約75%，創(chuàng)下至少近十年來(lái)計(jì)劃供應(yīng)量的最低值。若對(duì)比去年的供地水平，減少了10%。

??從結(jié)構(gòu)上看，居住用地在總供應(yīng)量中的占比已壓縮至8.4%，而公共服務(wù)與基礎(chǔ)設(shè)施用地占比提升至近67%，體現(xiàn)出政府在當(dāng)前階段優(yōu)先保障民生設(shè)施與產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策取向。值得注意的是，保障性住房用地計(jì)劃供應(yīng)僅35公頃，較2021年的峰值（214公頃）下降約84%，為近年來(lái)的最低水平。這一變化與同期出臺(tái)的城市更新新政中“取消保障房強(qiáng)制配建”形成政策呼應(yīng)，表明深圳的住房保障供給模式正在從“配建依附”向“政府統(tǒng)籌”轉(zhuǎn)變。

??二、城市更新新政“減負(fù)”效應(yīng)顯著，存量盤(pán)活有望提速

??在新增建設(shè)用地供應(yīng)收緊的背景下，存量土地盤(pán)活的重要性凸顯。2026年3月，深圳出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范城市更新項(xiàng)目管理有關(guān)事項(xiàng)的通知》，核心舉措包括取消保障房強(qiáng)制配建、降低土地移交率、引入“清調(diào)供”盤(pán)活機(jī)制。從政策效果看，這三項(xiàng)調(diào)整直擊城市更新項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)賬難題。

??根據(jù)測(cè)算，取消保障房配建可直接減輕開(kāi)發(fā)商約20%的配建成本，疊加土地移交率的彈性調(diào)整，部分停滯項(xiàng)目的凈利潤(rùn)率有望提升2-3個(gè)百分點(diǎn)，從而由“算不過(guò)賬”轉(zhuǎn)為具備經(jīng)濟(jì)可行性。相關(guān)公開(kāi)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2026年初，深圳城市更新計(jì)劃項(xiàng)目總量達(dá)1063個(gè)，其中約50個(gè)項(xiàng)目長(zhǎng)期停滯無(wú)實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，另有近40個(gè)項(xiàng)目被調(diào)出計(jì)劃。新政出臺(tái)后，預(yù)計(jì)將有超過(guò)500個(gè)項(xiàng)目因盈利預(yù)期改善而具備重啟條件。

??我們認(rèn)為，城市更新政策松綁的核心邏輯在于：在新增宅地供應(yīng)持續(xù)縮減的背景下，需要通過(guò)激活存量釋放核心區(qū)位的商品房供應(yīng)，以平衡供求關(guān)系。2026年計(jì)劃實(shí)施的土地儲(chǔ)備項(xiàng)目中，居住類用地達(dá)273公頃，其中相當(dāng)比例將來(lái)源于城市更新渠道。這意味著，未來(lái)深圳的新房供應(yīng)結(jié)構(gòu)將呈現(xiàn)“新增用地兼顧商品房和保障房、城市更新聚焦供商品房”的分工格局。

??三、供地收縮與存量激活的協(xié)同邏輯

??將2026年供地計(jì)劃與城市更新新政結(jié)合分析，可以發(fā)現(xiàn)兩條政策主線的高度協(xié)同。

??第一，供給總量層面形成“一減一增”的節(jié)奏對(duì)沖。新增宅地供應(yīng)大幅收縮，將減少未來(lái)2-3年新房市場(chǎng)的增量供給壓力；而城市更新項(xiàng)目的重啟預(yù)期，有望在核心區(qū)域形成持續(xù)的商品房供應(yīng)補(bǔ)充。兩者共同作用，有助于平抑短期供需波動(dòng)，也真正利好供求關(guān)系的平衡及價(jià)格穩(wěn)定。

??第二，供給結(jié)構(gòu)層面形成分工優(yōu)化。新增建設(shè)用地中的商品住房用地僅有55公頃，較往年明顯收縮，但城市更新釋放的商品房用地并未計(jì)入年度供應(yīng)計(jì)劃口徑。與此同時(shí)，保障房供給從“強(qiáng)制配建”轉(zhuǎn)向“政府統(tǒng)籌收購(gòu)/盤(pán)活”，有助于避免局部區(qū)域保障房供給過(guò)量，實(shí)現(xiàn)商品住房與保障房的按需均衡配置，也體現(xiàn)“市場(chǎng)歸市場(chǎng)，保障歸保障”的導(dǎo)向。

??第三，成本端傳導(dǎo)有助于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。城市更新項(xiàng)目成本的實(shí)質(zhì)性降低，將提升市場(chǎng)主體參與積極性，緩解近年來(lái)舊改項(xiàng)目“拆不動(dòng)、算不過(guò)”的困境。2025年深圳住宅用地平均溢價(jià)率創(chuàng)近六年新高，優(yōu)質(zhì)房企繼續(xù)看好深圳核心區(qū)域的土地市場(chǎng)，比如說(shuō)中海年內(nèi)競(jìng)得3宗宅地、平均溢價(jià)率達(dá)51.87%，反映出市場(chǎng)對(duì)核心城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的長(zhǎng)期價(jià)值認(rèn)可。城市更新項(xiàng)目的增量供應(yīng)，將在一定程度上進(jìn)一步促進(jìn)土地結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。

??四、市場(chǎng)展望與策略建議

??展望未來(lái)，深圳土地市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性調(diào)整將沿著兩條主線展開(kāi)：一是新增建設(shè)用地的“減量提質(zhì)”，二是存量更新的“激活放量”。深圳市場(chǎng)代表了一二線城市今年的土地工作方向。在此背景下，我們對(duì)市場(chǎng)參與主體提出以下建議：

??對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注城市更新項(xiàng)目的投資機(jī)會(huì)。新政下，存量項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)模型需重新測(cè)算，具備區(qū)位優(yōu)勢(shì)且前期進(jìn)度較好的舊改項(xiàng)目有望率先重啟。同時(shí)，需警惕政策紅利被拆遷補(bǔ)償預(yù)期過(guò)快吸收的風(fēng)險(xiǎn)，在參與過(guò)程中應(yīng)審慎評(píng)估拆遷談判成本。

??對(duì)購(gòu)房者而言，房屋供應(yīng)結(jié)構(gòu)已呈現(xiàn)出積極變化。保障房方面，更多將通過(guò)存量項(xiàng)目轉(zhuǎn)化等方式實(shí)現(xiàn)，同時(shí)部分保障對(duì)象后續(xù)也將更多接觸到具備商品房屬性的房屋。此外，新增供地實(shí)行縮量提質(zhì)，將減少市場(chǎng)上的可售房源，部分項(xiàng)目因此更顯稀缺，反過(guò)來(lái)也使得房屋銷售更趨緊俏，供求矛盾進(jìn)一步緩解。

??從宏觀政策視角來(lái)看，深圳此次將供地計(jì)劃與城市更新政策聯(lián)動(dòng)，體現(xiàn)了發(fā)展邏輯從“增量擴(kuò)張”向“存量?jī)?yōu)化”的轉(zhuǎn)變，這與今年土地端的重要調(diào)整方向相契合。這一轉(zhuǎn)變既是土地資源緊約束條件下的必然選擇，也順應(yīng)了房地產(chǎn)行業(yè)供求關(guān)系變化提出的新要求。反過(guò)來(lái)，這種調(diào)整對(duì)于支撐“小陽(yáng)春”等市場(chǎng)行情也發(fā)揮了積極作用，并為后續(xù)房?jī)r(jià)趨穩(wěn)提供了有力支持。