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??4月21日，上海市完成2026年第三批次集中供地。本次共出讓3宗純住宅用地，起始總價65.49億元，出讓面積10.12萬平方米。最終3宗地塊全部成交，其中1宗溢價成交、2宗底價成交，總出讓金72.09億元，整體溢價率約9.9%（見表1）。具體來看，本輪土拍呈現(xiàn)出以下三大看點：

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??一是市場熱度延續(xù)顯著分化。徐匯長橋街道地塊容積率僅1.8，北臨上海植物園、南距黃浦江約500米，稀缺資源屬性突出，最終歷經82輪競價，以33億元、25%溢價率成交，樓面價87150元/米2（2024年5月上海新長橋企業(yè)競得長橋街道xh315-10、xh313-16地塊樓面價為63757元/米2）。反觀普陀石泉社區(qū)地塊，雖位于內環(huán)旁、擁有5條軌交交匯，但因南側緊鄰內環(huán)高架，噪音硬傷直接導致溢價歸零；金山新城地塊容積率低至1.05，但因遠郊去化壓力，僅一家區(qū)屬國企托底底價成交。

??二是國央企延續(xù)土拍市場主導地位，民企持續(xù)缺席。本批次共吸引11家企業(yè)參拍（含聯(lián)合體），其中具備國央企背景企業(yè)10家，民企僅1家（未實際斬獲地塊），國央企拿地金額占比高達100%。這是2025年以來連續(xù)第五個批次民企“零斬獲”。普陀石泉地塊由中建八局與招商蛇口聯(lián)合競得，進一步印證了聯(lián)合拿地正成為核心區(qū)域大體量地塊的主流策略。

??三是房企投資“掐尖”邏輯愈發(fā)極致。在當前融資環(huán)境“國進民退”、銷售回款承壓的背景下，房企投資決策高度趨同——只敢在確定性最強的核心地段重金下注。資源稟賦與抗風險能力正成為土地定價的核心標尺，具備低容積率、景觀資源、無硬傷三大要素的地塊可獲得高溢價，存在任一不可消除缺陷（噪音、遠郊）的地塊則被歸入“零溢價”區(qū)間。

對比前期批次，本輪熱度進一步向極少數核心地塊集中，溢價成交地塊占比降至33%（前期約50%-60%），但最高溢價率升至25%（前期約19%-22%），底價成交比例維持在67%的高位（見表2）。這一“平均溢價率被拉高、底價成交比例同步走高”的背離格局，同期北京、深圳土拍亦呈現(xiàn)類似分化態(tài)勢，清晰表明當前市場并非整體回暖，而是少數地塊“虹吸”了多數競爭。

??本輪分化格局的形成，主要受以下三方面因素驅動：

??一是供地端“提質減量”策略。主管部門有意通過收縮供應、提升核心區(qū)優(yōu)質地塊占比來穩(wěn)定市場預期，避免大面積流拍。本批次僅3宗地塊，為2025年以來單批次最少，其中徐匯地塊屬于典型的“壓箱底”優(yōu)質資產。

??二是融資環(huán)境“國進民退”延續(xù)。盡管整體融資環(huán)境較2024年有所改善，但銀行信貸、債券發(fā)行等渠道仍顯著向央國企傾斜，民企融資可得性遠未恢復。疊加預售資金監(jiān)管趨嚴，民企缺乏參與高總價地塊爭奪的“彈藥”。此外，2026年1-3月，全國房地產開發(fā)企業(yè)到位資金20524億元，同比下降17.3%，較上期再擴大0.8個百分點，連續(xù)12個月下行，房企資金面持續(xù)承壓。

??三是需求端改善型購買力集中釋放。2025年，上海單價10萬元/米2以上高端住宅成交占比達28.2%，2026年1-3月，上海單價10萬元/米2以上高端住宅成交占比為22.7%，在當前市場“剛需觀望、改善入場”的客群結構下，低密度、高品質住宅的去化確定性遠高于剛需盤。這反過來強化了房企對低容積率、核心區(qū)位地塊的追逐。

??總的來看，上海市2026年第三批次集中土拍整體平穩(wěn)收官，但內部分化格局進一步加劇。徐匯長橋地塊的高溢價成交，是頭部房企對稀缺核心資產的集中追逐，反映了對上海高端改善市場的強烈信心；而普陀、金山地塊的底價成交，則揭示了市場對不利因素的低容忍態(tài)度，以及遠郊市場對托底機制的深度依賴。

??當前，房地產市場仍處于止跌回穩(wěn)的關鍵調整期，核心城市優(yōu)質地塊與普通/遠郊地塊之間的“K型分化”已成為常態(tài)。未來，國央企將繼續(xù)主導核心城市優(yōu)質地塊的爭奪，聯(lián)合拿地模式有望進一步普及，而民企則需繼續(xù)收縮戰(zhàn)線、聚焦城市深耕，或轉向代建、聯(lián)合開發(fā)等輕資產模式。房地產行業(yè)洗牌仍在持續(xù)，市場筑底過程可能比預期更為漫長。