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??【克而瑞長(zhǎng)租研究】

??城市專題|2025年北京住房租賃市場(chǎng)發(fā)展報(bào)告

??核心觀點(diǎn)

??政策導(dǎo)向：2025年北京地方出臺(tái)政策26次，聚焦“保供給、強(qiáng)保障、優(yōu)服務(wù)、嚴(yán)監(jiān)管”

??土地供應(yīng)：大量已供土地未入市，未來(lái)新建租賃社區(qū)主導(dǎo)新增供給；已認(rèn)定9批次保租房中集體用地新建規(guī)模約9萬(wàn)套（間），主要位于豐臺(tái)/朝陽(yáng)/大興三區(qū)，合計(jì)占比超60%

??市場(chǎng)表現(xiàn)：集中式公寓供需動(dòng)態(tài)平衡，保障與市場(chǎng)雙軌制下租金彰顯韌性；分散式公寓市場(chǎng)傳統(tǒng)模式承壓，戰(zhàn)略收縮與價(jià)值重塑迫在眉睫；個(gè)人房源市場(chǎng)供應(yīng)高位競(jìng)爭(zhēng)激烈，“以價(jià)換量”成常態(tài)，市場(chǎng)理性回調(diào)

??未來(lái)發(fā)展：北京將持續(xù)以集體用地新建租賃社區(qū)主導(dǎo)供應(yīng)，主體參與企業(yè)聚焦市屬和區(qū)屬國(guó)企為主，規(guī)模型租賃社區(qū)+國(guó)企平臺(tái)主導(dǎo)，拉高投資機(jī)構(gòu)對(duì)北京期望值

??一、政策環(huán)境

??01、頂層政策：“十四五”全維度發(fā)力，政策導(dǎo)向從體系構(gòu)建、金融支持等向租賃品質(zhì)、行業(yè)健康層面升級(jí)，租賃市場(chǎng)逐步進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展新階段

??“十四五”期間住房租賃政策大致可以分為三個(gè)階段。第一階段為2021-2022年：聚焦體系構(gòu)建與供給攻堅(jiān)，政策核心是搭建頂層設(shè)計(jì)并迅速增加供給，初期主要通過(guò)新建和改造閑置住房來(lái)完成，同時(shí)加大金融支持。第二階段為2023-2024年：聚焦模式探索與存量盤活，政策重心轉(zhuǎn)向拓寬供給渠道、盤活存量資源。第三階段為2025年：聚焦質(zhì)量提升與法制規(guī)范，《住房租賃條例》正式出臺(tái)，政策方向轉(zhuǎn)向質(zhì)量提升與法制規(guī)范，同時(shí)積極培育市場(chǎng)化、專業(yè)化住房租賃企業(yè)。

??數(shù)據(jù)來(lái)源：公開資料，克而瑞租賃住房研究中心整理

??02、地方政策：2025年全年調(diào)控頻次超250次，北京出臺(tái)26次居首

??地方住房租賃相關(guān)政策體系持續(xù)完善，推動(dòng)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展。據(jù)克而瑞租賃住房研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，2025年作為“十四五”收官之年，全國(guó)各地出臺(tái)約259條租賃政策，較2023及2024年顯著增加。從出臺(tái)城市看，仍以一線城市及強(qiáng)二線城市主導(dǎo)，其中北京出臺(tái)26次居首，其次為深圳和廣州，租賃政策出臺(tái)頻次超過(guò)10次。

??從2025年政策分類表現(xiàn)來(lái)看，政策指導(dǎo)類占比61%最多，其次為規(guī)范類占比23%，金融監(jiān)管類政策占比16%居末位；2024年及以前政策主導(dǎo)市場(chǎng)供應(yīng)與市場(chǎng)需求匹配，2025年以來(lái)隨著保租房籌集工作逐步收尾，下一步多為地方指導(dǎo)保租房發(fā)展及相關(guān)配套政策的部署及落位，進(jìn)一步指導(dǎo)和約定行業(yè)發(fā)展邊際，從而推動(dòng)住房租賃行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

??數(shù)據(jù)來(lái)源：公開資料，克而瑞租賃住房研究中心整理

??03、北京地方政策實(shí)景：強(qiáng)調(diào)多渠道供給，加大保障力度和范圍，青年人才保障持續(xù)優(yōu)化

??2025年，北京持續(xù)完善住房租賃政策體系，涉及住房保障供給，強(qiáng)調(diào)多渠道增加保障性住房有效供給并擴(kuò)大相關(guān)保障范圍；持續(xù)釋放人才保障政策，保證高質(zhì)人口流入。

??具體政策舉措主要包括：北京在“好房子”建設(shè)中試點(diǎn)“全裝修+智慧社區(qū)”模式，并鼓勵(lì)利用集體土地建設(shè)租賃住房。租住支持方面，推出公積金直接劃轉(zhuǎn)支付房租的便利措施，并構(gòu)建“求職—實(shí)習(xí)—就業(yè)”階梯式人才安居體系，同時(shí)加大對(duì)多子女家庭的配租優(yōu)先及公積金提取支持。市場(chǎng)監(jiān)管上，著力規(guī)范“二房東”轉(zhuǎn)租行為，維護(hù)租賃市場(chǎng)秩序。

??數(shù)據(jù)來(lái)源：公開資料，克而瑞租賃住房研究中心整理

??二、土地市場(chǎng)

??01、“十四五”期間，北京涉租用地成交體量超460萬(wàn)方，未來(lái)新建類租賃項(xiàng)目將持續(xù)主導(dǎo)城市供給

??據(jù)克而瑞租賃住房研究中心統(tǒng)計(jì)，“十四五”期間，北京累計(jì)成交租賃建筑面積均超460萬(wàn)平方米，構(gòu)成了租賃土地儲(chǔ)備的中堅(jiān)力量。2025年，北京成為年度土地市場(chǎng)的主力城市，成交規(guī)模44占萬(wàn)平方米。盡管全國(guó)租賃土地市場(chǎng)整體收縮，但北京出于穩(wěn)定市場(chǎng)、保障民生、吸引人才的長(zhǎng)遠(yuǎn)考量，持續(xù)有節(jié)奏地補(bǔ)充租賃土地儲(chǔ)備。

??數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞CRIC長(zhǎng)租數(shù)據(jù)系統(tǒng)

??克而瑞租賃住房研究中心通過(guò)對(duì)“十四五”期間已供土地潛在房源量與實(shí)際已入市房源量的差值分析，預(yù)判城市未來(lái)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。北京城市差值位居核心15城前列，意味著已有大量已成交土地尚未開發(fā)或未完全上市，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，新建租賃社區(qū)項(xiàng)目仍將是市場(chǎng)新增供應(yīng)的主力。

??系統(tǒng)測(cè)算模型邏輯說(shuō)明：“十四五”期核心15城成交涉租土地入市套數(shù)按土地成交涉租建面/套均50㎡預(yù)估

??02、純租賃用地：供給持續(xù)收窄，2025年北京成為年度成交的主力城市

??早期在加快發(fā)展租賃市場(chǎng)的目標(biāo)下，各城市，尤其是一二線城市，集中出讓了一批純租賃用地，迅速形成了可觀的土地儲(chǔ)備。隨著前期目標(biāo)的逐步落實(shí)，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)整體環(huán)境的變化，地方政府供地節(jié)奏漸趨平穩(wěn)和理性。同時(shí)，純租賃用地項(xiàng)目普遍具有開發(fā)周期長(zhǎng)、資金沉淀大、回報(bào)周期慢的特點(diǎn)，在當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)與行業(yè)背景下，其開發(fā)建設(shè)進(jìn)度也受到一定影響，進(jìn)一步凸顯了從“加速供地”到“高效轉(zhuǎn)化”的重要性。

??據(jù)克而瑞租賃住房研究中心統(tǒng)計(jì)，“十四五”期間，北京純租賃用地成交規(guī)模在440萬(wàn)平方米，構(gòu)成了供給的核心力量。2025年，北京成為全國(guó)純租賃用地成交主力城市，其他多數(shù)城市僅零星成交，市場(chǎng)活躍度顯著降低，預(yù)示未來(lái)新建大型租賃社區(qū)項(xiàng)目機(jī)會(huì)將進(jìn)一步向北京等人口凈流入持續(xù)、土地儲(chǔ)備充足的核心城市集聚。

??數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞CRIC長(zhǎng)租數(shù)據(jù)系統(tǒng)

??03、集體土地：已認(rèn)定9批次保租房中集體用地新建規(guī)模約9萬(wàn)套（間），主要位于豐臺(tái)/朝陽(yáng)/大興三區(qū)，合計(jì)占比超60%

??北京在租賃住房土地供應(yīng)上探索出了一條獨(dú)具特色的路徑——利用集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房?？硕鹱赓U住房研究中心統(tǒng)計(jì)，截至2025年底，全市已認(rèn)定的9批保租房項(xiàng)目中，有54個(gè)來(lái)源于此類土地，提供房源約9萬(wàn)套（間），已成為全市租賃住房供給體系中不可或缺的重要組成部分，其中豐臺(tái)/朝陽(yáng)/通州三區(qū)房源量占比在16%以上，其次為海淀/大興/房山區(qū)，占比7%-11%區(qū)間。

??數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞CRIC長(zhǎng)租數(shù)據(jù)系統(tǒng)

??從分布上看，豐臺(tái)、朝陽(yáng)、通州、大興等區(qū)域是集體租賃住房項(xiàng)目的主要承載區(qū)。目前已有19個(gè)項(xiàng)目開業(yè)運(yùn)營(yíng)，供應(yīng)房源超3.24萬(wàn)套（間），萬(wàn)科、華潤(rùn)、首創(chuàng)等市場(chǎng)知名企業(yè)積極參與運(yùn)營(yíng)。這一模式不僅拓寬了租賃住房的土地來(lái)源，盤活了農(nóng)村集體土地資產(chǎn)，也為郊區(qū)城鎮(zhèn)化發(fā)展和鄉(xiāng)村振興提供了新動(dòng)能，形成了“政府引導(dǎo)、集體主導(dǎo)、企業(yè)運(yùn)營(yíng)、農(nóng)民受益”的多方共贏格局。

??數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞CRIC長(zhǎng)租數(shù)據(jù)系統(tǒng)

??三、集中式公寓市場(chǎng)

??01、供應(yīng)：已入市規(guī)模超13.5萬(wàn)套，保租房市占35%；朝陽(yáng)區(qū)份額超36%居首，豐臺(tái)區(qū)、大興區(qū)規(guī)模占比超15%處第二梯隊(duì)

??克而瑞租賃住房研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至2025年底，北京集中式公寓總規(guī)模達(dá)13.5萬(wàn)套。與一些城市在“十四五”后期供應(yīng)量激增不同，北京的年均新增供應(yīng)維持在1-1.5萬(wàn)套的理性區(qū)間，這有效避免了市場(chǎng)因短期集中放量而導(dǎo)致的劇烈波動(dòng)，形成了良性的供需動(dòng)態(tài)平衡。特別值得注意的是，在總供應(yīng)中，保租房規(guī)模約為4.7萬(wàn)套，占比35%，而市場(chǎng)化公寓項(xiàng)目占比高達(dá)65%，占據(jù)絕對(duì)主導(dǎo)地位。這一結(jié)構(gòu)表明，北京市場(chǎng)為專業(yè)化、品牌化的市場(chǎng)化租賃企業(yè)提供了廣闊的發(fā)展舞臺(tái)，也賦予了市場(chǎng)在產(chǎn)品創(chuàng)新、服務(wù)升級(jí)和價(jià)格形成方面更高的靈活性與自由度。

??數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞CRIC長(zhǎng)租數(shù)據(jù)系統(tǒng)

??分區(qū)來(lái)看，朝陽(yáng)區(qū)供應(yīng)4.59萬(wàn)套，市占達(dá)34.4%，位列首位；其次為豐臺(tái)區(qū)、大興區(qū)，供應(yīng)量1.8-2.0萬(wàn)套水平，處第二梯隊(duì)；昌平區(qū)、順義區(qū)及海淀區(qū)三區(qū)供應(yīng)超0.5萬(wàn)套處第三梯隊(duì)；其他區(qū)域供應(yīng)規(guī)模均在0.5萬(wàn)套以內(nèi)，集中式公寓市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)較慢。

??數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞CRIC長(zhǎng)租數(shù)據(jù)系統(tǒng)

??02、租金：城市按需供應(yīng)，需求旺盛，租金彰顯韌性

??在相對(duì)均衡的供需關(guān)系下，北京集中式公寓市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)指標(biāo)表現(xiàn)健康。平均出租率連續(xù)多年穩(wěn)定在88%-89%的高位區(qū)間，印證了機(jī)構(gòu)化、品質(zhì)化租賃產(chǎn)品對(duì)核心租客群體的強(qiáng)大吸引力。

??租金層面，2025年坪效達(dá)188.7元/㎡/月，在核心城市中保持領(lǐng)先，并實(shí)現(xiàn)同比1.3%的微幅上漲。這一增長(zhǎng)韌性，深層源于北京持續(xù)的人口吸附力、高收入崗位集聚以及市場(chǎng)化項(xiàng)目對(duì)品質(zhì)不懈追求所獲得的溢價(jià)認(rèn)可。同時(shí)，保租房項(xiàng)目的穩(wěn)步入市，如同“穩(wěn)定器”，在擴(kuò)大供應(yīng)、平抑租金過(guò)快上漲方面發(fā)揮了積極作用，促進(jìn)了“高端有市場(chǎng)、保障有托底”的和諧格局。

??數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞CRIC長(zhǎng)租數(shù)據(jù)系統(tǒng)

??03、產(chǎn)品線：各產(chǎn)品線租金、出租率以穩(wěn)為主；未來(lái)隨著認(rèn)定保租房項(xiàng)目集中入市，城市競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境持續(xù)加劇，租金承壓

??從北京集中式公寓各產(chǎn)品線年度租金走勢(shì)來(lái)看，服務(wù)式公寓整體呈穩(wěn)健上揚(yáng)表現(xiàn)，2025年270.2元/㎡/月達(dá)峰值；金領(lǐng)公寓因新開項(xiàng)目區(qū)位、定位等因素，租金有所下調(diào)；藍(lán)領(lǐng)公寓按需供應(yīng)，租金有所上漲；白領(lǐng)公寓租金平穩(wěn)波動(dòng)，目前租金為129.9元/㎡/月；隨著未來(lái)城市認(rèn)定的保租房項(xiàng)目持續(xù)入市，加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，預(yù)計(jì)白領(lǐng)公寓租金將持續(xù)承壓；2021年至2025年，城市各產(chǎn)品線出租率小幅提升，漲幅均在5個(gè)百分點(diǎn)以內(nèi)，2024年以來(lái)出租率穩(wěn)定在85%-90%區(qū)間內(nèi)，進(jìn)入平穩(wěn)運(yùn)行周期。

??數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞CRIC長(zhǎng)租數(shù)據(jù)系統(tǒng)

??展望未來(lái)，北京集中式公寓市場(chǎng)已從“規(guī)模擴(kuò)張期”步入“精耕細(xì)作期”。對(duì)于市場(chǎng)化品牌而言，競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)將全面轉(zhuǎn)向運(yùn)營(yíng)效率、成本控制、社群活力及針對(duì)細(xì)分客群，如高端人才、年輕家庭、創(chuàng)意階層的產(chǎn)品定制能力。保租房體系則需在完成籌集目標(biāo)的基礎(chǔ)上，著力提升項(xiàng)目設(shè)計(jì)品質(zhì)、管理服務(wù)水平與社區(qū)融入感，真正實(shí)現(xiàn)從“有得住”到“住得好”的升級(jí)。雙軌并行、錯(cuò)位發(fā)展的格局，將是北京租賃市場(chǎng)長(zhǎng)期健康穩(wěn)定的基石。

??四、分散式公寓市場(chǎng)

??01、供應(yīng)：北京租賃市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境激烈，擠壓分散式公寓市場(chǎng)份額年均下滑超16%；朝陽(yáng)區(qū)、海淀區(qū)、豐臺(tái)區(qū)等城市核心區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)加持下，新增供給份額走高

??供應(yīng)方面，隨著集中式公寓規(guī)模的逐年穩(wěn)步提升，北京分散式公寓企業(yè)市場(chǎng)份額持續(xù)被擠壓，新增供應(yīng)逐年遞減?？硕鹱赓U住房研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2022年-2024年北京分散式公寓規(guī)模年均降幅超16%，企業(yè)供應(yīng)房源更注重房源區(qū)位、品質(zhì)及周邊配套交通等因素，可供房源持續(xù)收窄，2025年可供租賃規(guī)模18.4萬(wàn)套左右，同比小幅下降0.5%。

??數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞CRIC長(zhǎng)租數(shù)據(jù)系統(tǒng)

??2025年，北京分散式公寓可租房源進(jìn)一步向城市核心功能區(qū)和產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)收縮集中，朝陽(yáng)區(qū)以超30%的供應(yīng)占比成為絕對(duì)核心，海淀、豐臺(tái)緊隨其后。這種分布與城市就業(yè)中心高度重合，也反映出在整體收縮中，運(yùn)營(yíng)商被迫將有限資源集中于流動(dòng)性更高、價(jià)值更穩(wěn)固的“硬核”地段。

??數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞CRIC長(zhǎng)租數(shù)據(jù)系統(tǒng)

??02、租金：城市整體租金下調(diào)，2025年年租金同比降幅7.3%，包租模式盈利收窄，未來(lái)企業(yè)重點(diǎn)考慮新開房源選址、交通、配套等因素

??租金方面，2021年以來(lái)，北京分散式公寓持續(xù)波動(dòng)下調(diào)，主因該類房源供應(yīng)模式多為包租模式，隨著經(jīng)濟(jì)下行、租客預(yù)算下調(diào)，運(yùn)營(yíng)商盈利愈發(fā)困難，2025年全年城市分散式公寓租金同比下降7.3個(gè)百分點(diǎn)至109.5元/㎡/月；未來(lái)，分散式公寓運(yùn)營(yíng)商或重點(diǎn)考慮將原先部分盈利表現(xiàn)一般、區(qū)位較弱門店關(guān)閉，同時(shí)將區(qū)位核心、交通便利、配套完善等作為新拓房源重點(diǎn)考量因素。

??數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞CRIC長(zhǎng)租數(shù)據(jù)系統(tǒng)

??分區(qū)數(shù)據(jù)顯示，除個(gè)別遠(yuǎn)郊區(qū)縣外，絕大多數(shù)區(qū)域租金承壓，尤其是昌平、通州、順義等職住承接區(qū)域，降幅超過(guò)15%。這深刻揭示了傳統(tǒng)“租金差”盈利模式在房?jī)r(jià)高位、裝修成本剛性而租金收入下行通道中的脆弱性?！耙詢r(jià)換量”成為無(wú)奈卻普遍的選擇，但能否覆蓋持續(xù)攀升的運(yùn)營(yíng)和資金成本，已成為行業(yè)生存的關(guān)鍵問(wèn)題。

??數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞CRIC長(zhǎng)租數(shù)據(jù)系統(tǒng)

??為突破困境，領(lǐng)先的分散式公寓運(yùn)營(yíng)商正啟動(dòng)深刻的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。其一，實(shí)施戰(zhàn)略性收縮與資產(chǎn)置換，果斷退出非核心、低效資產(chǎn)，將資源聚焦于地鐵上蓋、配套成熟、需求旺盛的優(yōu)質(zhì)房源。其二，推動(dòng)價(jià)值重塑，超越簡(jiǎn)單的轉(zhuǎn)租，通過(guò)提供標(biāo)準(zhǔn)化、品牌化的裝修解決方案，以及響應(yīng)及時(shí)的維修、保潔、安保等增值服務(wù)體系，提升產(chǎn)品附加值和客戶忠誠(chéng)度，從賺取“差價(jià)”轉(zhuǎn)向賺取“服務(wù)費(fèi)”與“品牌溢價(jià)”。未來(lái)，分散式公寓的競(jìng)爭(zhēng)力將取決于其資產(chǎn)精選能力和輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)服務(wù)輸出能力。

??五、個(gè)人房源市場(chǎng)

??01、供應(yīng)：新增供應(yīng)波動(dòng)高位運(yùn)行，25年供應(yīng)同比漲幅超20個(gè)百分點(diǎn)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境激烈，朝陽(yáng)掛牌占比近三成主導(dǎo)供給

??供應(yīng)方面，克而瑞租賃住房研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2023年北京個(gè)人房源可供租賃房源規(guī)模超58萬(wàn)套后，2024年有所下滑，但整體降幅相對(duì)有限。2025年，城市個(gè)人房源可供租賃規(guī)模同比大幅回升，創(chuàng)下新高，這主要受樓市調(diào)整期“以租代售”房源持續(xù)釋放，以及部分租賃需求從其他渠道回流的影響，該趨勢(shì)加劇租賃市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，疊加城市保租房持續(xù)入市，未來(lái)城市租金或?qū)⒊袎骸?/p>

??數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞CRIC長(zhǎng)租數(shù)據(jù)系統(tǒng)

??分區(qū)表現(xiàn)來(lái)看，2025年北京個(gè)人房源可供租賃房源高度集中在朝陽(yáng)、海淀、豐臺(tái)等傳統(tǒng)強(qiáng)勢(shì)區(qū)域，其中朝陽(yáng)區(qū)占比28.1%，海淀區(qū)、豐臺(tái)區(qū)，占比均超10%，這些區(qū)域因產(chǎn)業(yè)、教育、商業(yè)配套成熟，持續(xù)吸引大量租客，競(jìng)爭(zhēng)也最為激烈，充足的供應(yīng)總體上有助于平抑租金水平，保障了市場(chǎng)的可選擇性和多樣性。

??數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞CRIC長(zhǎng)租數(shù)據(jù)系統(tǒng)

??02、租金：租客預(yù)算下調(diào)、業(yè)主“以價(jià)換量”因素，2025年租金同比下降8.3個(gè)百分點(diǎn),城市核心及近郊區(qū)租金抗跌性較強(qiáng)

??在供應(yīng)充足而需求側(cè)受經(jīng)濟(jì)預(yù)期影響的背景下，個(gè)人房東的預(yù)期得以調(diào)整，市場(chǎng)博弈天平向租客傾斜。2025年全市個(gè)人房源租金坪效與套均價(jià)同比分別下降8.3%、3.9%，“以價(jià)換量”成為促成交易的主流策略。

??數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞CRIC長(zhǎng)租數(shù)據(jù)系統(tǒng)

??區(qū)域市場(chǎng)分化同樣明顯，西城區(qū)、東城區(qū)租金坪效130-150元/㎡/月區(qū)間處第一梯隊(duì)，其次為海淀區(qū)、朝陽(yáng)區(qū)，租金在100-130元/㎡/月，該些核心區(qū)域的租金表現(xiàn)出極強(qiáng)韌性，波動(dòng)幅度微小，其不可替代的區(qū)位、學(xué)區(qū)及配套價(jià)值構(gòu)成了堅(jiān)實(shí)的價(jià)格支撐。平谷區(qū)、懷柔區(qū)、密云區(qū)、延慶區(qū)距離核心區(qū)較遠(yuǎn)的外圍區(qū)域的租金則對(duì)市場(chǎng)變化更為敏感，調(diào)整幅度更大，全年租金均低于40元/㎡/月處末位，這標(biāo)志著市場(chǎng)正在依據(jù)房產(chǎn)的真實(shí)使用價(jià)值和稀缺性進(jìn)行更精細(xì)化的價(jià)格重估。

??數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞CRIC長(zhǎng)租數(shù)據(jù)系統(tǒng)

??個(gè)人房源市場(chǎng)的調(diào)整，是市場(chǎng)機(jī)制發(fā)揮作用、擠出價(jià)格泡沫的健康過(guò)程。對(duì)于租客而言，這意味著議價(jià)空間增大，能以更合理的成本滿足居住需求。對(duì)于業(yè)主而言，則需重新評(píng)估持有房產(chǎn)的租賃回報(bào)預(yù)期，并通過(guò)提升房屋維護(hù)品質(zhì)、提供靈活租約等方式增強(qiáng)吸引力。長(zhǎng)遠(yuǎn)看，隨著《住房租賃條例》的落實(shí)，個(gè)人房源市場(chǎng)在合同備案、權(quán)益保障等方面將更加規(guī)范，有利于保護(hù)租賃雙方合法權(quán)益，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

??六、未來(lái)展望

??01、未來(lái)供應(yīng)格局：集體土地建設(shè)引領(lǐng)，國(guó)企主導(dǎo)下的規(guī)模化、社區(qū)化供應(yīng)新時(shí)代

??北京租賃住房的未來(lái)供應(yīng)路徑清晰且獨(dú)具特色，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地新建租賃住房是絕對(duì)的主力渠道。據(jù)克而瑞租賃住房研究中心統(tǒng)計(jì)，截至2025年底，已認(rèn)定保租房中來(lái)自該渠道的房源達(dá)9.3萬(wàn)套，占比超63%，且尚有約6萬(wàn)套已規(guī)劃項(xiàng)目待入市。這標(biāo)志著北京未來(lái)2-3年的新增供應(yīng)將主要由規(guī)?；⒊缮鐓^(qū)化的新建租賃住房項(xiàng)目構(gòu)成，與許多城市轉(zhuǎn)向以存量改造為主形成差異。這些項(xiàng)目通常布局在地鐵沿線、產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊，有利于促進(jìn)職住平衡，提升城市運(yùn)行效率。

??注：數(shù)據(jù)來(lái)源政府官方披露，克而瑞租賃住房研究中心整理

??從已披露的未入市項(xiàng)目來(lái)看，開發(fā)建設(shè)主體幾乎清一色為市屬及區(qū)屬國(guó)有企業(yè)平臺(tái)，如首創(chuàng)、北京建工、各區(qū)域保障房公司等。國(guó)企的深度參與，確保了項(xiàng)目在資金、土地、規(guī)劃審批上的穩(wěn)定推進(jìn)，能夠有效落實(shí)政府的保障性住房建設(shè)意圖。在運(yùn)營(yíng)端，則普遍采用“國(guó)企持有+專業(yè)市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)”的合作模式，國(guó)企負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理與監(jiān)督，專業(yè)機(jī)構(gòu)輸出品牌、產(chǎn)品體系和精細(xì)化運(yùn)營(yíng)服務(wù)。這種模式兼顧了政策性項(xiàng)目的穩(wěn)健性與市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)的效率與活力，是北京探索出的一條行之有效的發(fā)展路徑。

??注：數(shù)據(jù)來(lái)源政府官方披露，克而瑞租賃住房研究中心整理

??大量集體土地租賃社區(qū)的入市，將從三個(gè)方面重塑市場(chǎng)：第一，增加中端規(guī)范化供應(yīng)，為城市青年、新市民提供租金可負(fù)擔(dān)、品質(zhì)有保障、租期穩(wěn)定的新選擇。第二，加劇特定區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)，尤其是在項(xiàng)目集中入市的區(qū)域，將對(duì)周邊個(gè)人房源及市場(chǎng)化公寓項(xiàng)目形成分流壓力。第三，推動(dòng)行業(yè)產(chǎn)品與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提升，大型社區(qū)在規(guī)劃、配套、物業(yè)服務(wù)上的高標(biāo)準(zhǔn)，將拉升租客的整體期待，倒逼全行業(yè)產(chǎn)品升級(jí)。北京租賃市場(chǎng)正步入一個(gè)由國(guó)企引領(lǐng)供給結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)驅(qū)動(dòng)服務(wù)創(chuàng)新的新發(fā)展周期。

??02、需求規(guī)模：宏觀支撐強(qiáng)勁，需求穩(wěn)定有增量，預(yù)計(jì)2028年租賃規(guī)模超2500億

??北京人口基底及產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)均強(qiáng)，截至2025年中，累計(jì)落戶的世界500強(qiáng)企業(yè)及其分支機(jī)構(gòu)約98%；近五年吸納高校畢業(yè)生均值26.4萬(wàn)人，城市人戶分離人口約1124萬(wàn)人，為租賃市場(chǎng)發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。租房市場(chǎng)流動(dòng)人口及高校畢業(yè)生是租賃的最主要來(lái)源，克而瑞租賃住房研究中心通過(guò)租賃市場(chǎng)規(guī)模計(jì)算模型，測(cè)算出當(dāng)前的租賃市場(chǎng)規(guī)模是2242億元，2028年約2505億元。

??注：數(shù)據(jù)來(lái)源國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、《中國(guó)流動(dòng)人口發(fā)展報(bào)告》等，克而瑞租賃住房研究中心整理

??03、供需關(guān)系：人口規(guī)模穩(wěn)定高位，帶動(dòng)租賃需求穩(wěn)定，供需比處于健康區(qū)間

??北京2024年流動(dòng)人口規(guī)模約842萬(wàn)，規(guī)模核心八城中居第一梯隊(duì)，租賃需求旺盛，推動(dòng)北京供需比核心八城中低位水平；根據(jù)近年來(lái)人口統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，北京常住人口規(guī)模近年呈現(xiàn)波動(dòng)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，2021-2024年年均復(fù)合增速約0.06%。

??本文為克而瑞長(zhǎng)租《2025-2026年中國(guó)住房租賃行業(yè)研究年鑒》節(jié)選