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??【克而瑞長租研究】

??2025中國住房租賃產(chǎn)品力測評全系列榜單

??十四五收官之年，在“租購并舉”政策指引與住房供需結(jié)構(gòu)深刻變革下，推動中國長租公寓市場在十五五正式邁入高質(zhì)量發(fā)展的新階段。行業(yè)競爭邏輯已從早期的規(guī)模擴張與資源搶占，逐步轉(zhuǎn)向以產(chǎn)品力和運營力為核心的新賽道。一場圍繞用戶全生命周期價值的全面升維正在展開，涵蓋產(chǎn)品創(chuàng)新、服務(wù)體驗與運營效率的多維進階。今年，產(chǎn)品力100工作組測評與研究工作進一步縱深，首創(chuàng)“屬地化深度測評體系"，逐步完成華北、華南、中西部、華東四大區(qū)域系統(tǒng)性測評，并最終發(fā)布年度產(chǎn)品力六大榜單及全國百強項目測評成果，真實刻畫中國租賃產(chǎn)品的進化軌跡。

??年度產(chǎn)品力六大榜單

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從租戶產(chǎn)品需求出發(fā)，目前我國住房租賃大社區(qū)主力產(chǎn)品仍以單間/一房產(chǎn)品為主，但隨著家庭型需求的持續(xù)提升，運營商企業(yè)在新開項目的產(chǎn)品規(guī)劃上，亦會適量兩房及以上產(chǎn)品的配置，基于此，在項目入市運營后，仍會考慮兩房及以上特定戶型拆分出租模式，如將兩房兩衛(wèi)戶型拆分，使用“雙鑰匙”打造，客廳及廚房共用，臥室及衛(wèi)生間單獨拆分開，持續(xù)提升住戶居住便捷度。比如西部樂巢智和苑項目，在常規(guī)兩房產(chǎn)品之外，還額外搭配可變兩房，針對閨蜜、合租需求等。

??大型租賃社區(qū)在園林景觀打造上高度進化。首先，功能從單一走向復合，景觀不再是觀賞性的綠地，而是精細劃分為社交會客、活力運動、靜謐休閑、親子游樂等多功能模塊，滿足租戶全方位的生活需求。其次，體驗從被動走向互動，通過引入共享花園、寵物樂園、節(jié)慶活動空間及智慧化設(shè)施，極大地增強了用戶的參與感與歸屬感。最后，品質(zhì)從將就走向講究，在材質(zhì)、家具、燈光及生態(tài)技術(shù)上精益求精，營造出媲美高端住宅的質(zhì)感與美學。如港城領(lǐng)寓（泥城）項目，打造嶼沐環(huán)廊主題園林。創(chuàng)新引用立體花園理念，充分融合休閑、社交、運動等各類功能。通過架空層、景觀連廊的構(gòu)建，將不同樓棟串聯(lián)為一體，并以錯落有致的景觀元素以及豐富的活動空間，營造出詩意而靈動的氛圍。

??社區(qū)自營商業(yè)能夠直接依據(jù)租戶畫像，量身定制商業(yè)內(nèi)容。無論是開設(shè)健康輕食餐廳、精品咖啡工坊、寵物服務(wù)中心，都能確保服務(wù)與客群的真實生活方式高度契合，形成所見即所需的完美匹配。構(gòu)建了“租賃+消費”的雙重盈利模型。自營商業(yè)將原本讓渡給第三方的租金收益內(nèi)部化，開辟了除住宅租金以外的第二增長曲線。更重要的是，優(yōu)質(zhì)獨家的商業(yè)配套能顯著提升住宅產(chǎn)品的溢價能力，吸引并留住高價值租戶，從而在提升非租金收入的同時，反哺核心租賃業(yè)務(wù)的競爭力。如香投|泊寓·院兒-大豐甫家社區(qū)，項目首層配置商業(yè)綜合體，餐飲、服裝均已入駐，生活需求不出社區(qū)全滿足，并緊鄰兩大商業(yè)體。

??在產(chǎn)品匹配層面，部分項目通過詳盡的客群調(diào)研，推出面向不同職業(yè)階段與家庭結(jié)構(gòu)的產(chǎn)品系列，在收納系統(tǒng)、廚房配置及工作空間等方面均做出針對性優(yōu)化。如有巢公寓深圳寶龍店，項目以女性租客的日常場景需求為核心，在功能配置與空間氛圍上實現(xiàn)實用性與舒適度的精準平衡，色彩設(shè)計則精準貼合女性偏好，以柔和的粉橘色系為主調(diào)，替代濃烈色彩的視覺沖擊。在空間布局完美適配居住、化妝、學習等多場景切換。

??在形象塑造方面，多個新入市項目憑借一個獨具匠心的網(wǎng)紅書屋、打卡墻、網(wǎng)紅地標等空間，成功在社交媒體破圈，成為區(qū)域性地標。實現(xiàn)項目知名度的快速高質(zhì)量傳播。如青核INNNG國際人才社區(qū)利用公區(qū)打造“SUPER GROUND+”社區(qū)活力能量場。布置裝置藝術(shù)，打造網(wǎng)紅打卡場地，吸引人流，形成項目廣泛傳播，建立起品牌形象。并利用公區(qū)空間和先鋒設(shè)計師合作，打造對標北京蔦屋書店的青核“SHARE TIME”，設(shè)計共享辦公，小型會議室、咖啡簡餐、文創(chuàng)、書籍等功能。后期運營通過谷子、快閃、動漫藝術(shù)展覽、收費自習室或區(qū)域內(nèi)多項活動舉辦，例如海淀青年企業(yè)家協(xié)會、AI交流互動中心等，打造公益角等多角度提供專項服務(wù)。在提供中產(chǎn)精致客群生活氛圍感，改善職住平衡的理想生活的同時創(chuàng)造了更多的收入可能。

??在公區(qū)升級實踐中，精品項目更是將品質(zhì)感貫徹到細節(jié)，例如引入星級酒店同款室內(nèi)泳池、打造會員制茶室與私宴廳，以高端、精致的共享空間重新定義了租賃生活的高度。通過專業(yè)資源植入，提升功能深度。如城發(fā)泊寓·青宸里·九堡店，項目閱讀空間與上城區(qū)圖書館合作，植入系統(tǒng)同步書籍信息，打造青宸里社區(qū)圖書館，成為品牌的一大功能配套特色。使閱讀區(qū)不再只是擺放書架，而是與本地圖書館系統(tǒng)打通，實現(xiàn)書籍的通借通還與信息同步，打造名副其實的社區(qū)圖書館。

??當前租賃住房市場從增量發(fā)展向存量提質(zhì)轉(zhuǎn)型的背景下，各地國企與市場化運營機構(gòu)通過對存量建筑的創(chuàng)造性改造與功能重塑，不僅有效盤活了閑置資產(chǎn)，更以“煥新”為核心推動租賃住房品質(zhì)與體驗的整體躍升。

??在改造定位融合性方面，多地項目注重維系原有建筑的文化符號與空間記憶，并據(jù)此進行客群與產(chǎn)品的精準定位。如深圳城市家橫崗文體中心店，依托橫崗文體中心總建筑面積超過八萬平方米，產(chǎn)品文化中心、綜合競技中心、體育中心、室外運動場、街道圖書館等配套。打造以“書香門第，現(xiàn)代文體”為設(shè)計理念的租賃社區(qū)。

??在空間創(chuàng)新高效性上，存量改造通過設(shè)計巧思化解原有建筑的結(jié)構(gòu)限制，提升空間價值。上海衡匯寓項目，利用原建筑平面布局優(yōu)勢，打造南北通透且全南向布局房源。在多房戶型改造上，采用多開間采光設(shè)計，雙臥室全部南向布局。有效的提升了產(chǎn)品力。

??當前高端長租公寓的競爭正從硬件比拼全面轉(zhuǎn)向以“人”為中心的綜合體驗較量，其進化路徑清晰地指向服務(wù)體系的“全周期與專業(yè)化”、服務(wù)內(nèi)容的“模塊化與可定制化”、公區(qū)功能的“場景跨界與價值鏈接”三大核心趨勢。

??在服務(wù)流程專業(yè)化的維度，愛住鑫耀等項目構(gòu)建了貫穿租戶全生命周期的標準化服務(wù)體系，確保每一個觸點都提供專業(yè)、可靠的高品質(zhì)體驗；在服務(wù)內(nèi)容定制化的探索上，南京河西南G116社區(qū)提供了優(yōu)秀范本，其將保潔、洗衣等增值服務(wù)設(shè)計為獨立“模塊”，租戶可像點餐一樣自由組合，真正實現(xiàn)個性化生活方案的按需供給；在公區(qū)價值延伸的層面，深圳泰格壹棠服務(wù)式公寓則展現(xiàn)了突破性的視野，其通過將社區(qū)公區(qū)與龐大的招商會員體系打通，使租戶能便捷享受體系內(nèi)的商業(yè)、文化等稀缺權(quán)益，將居住空間無限延展為一個廣闊的價值生態(tài)圈。

??當前租賃住房市場深化發(fā)展的背景下，地方國企平臺正以加速供給與品質(zhì)升級雙輪驅(qū)動，成為推動行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的重要力量。

??在精準定位方面，多地國企項目針對園區(qū)科技人才、都市新青年等群體推出定制化戶型與共享辦公空間，實現(xiàn)“一區(qū)一策”的精細化供給。如寧波欣寓云璟里項目，項目主要客群來源于周邊各大園區(qū)職工。通過前期深入的客戶調(diào)研，聚焦目標客群烹飪需求及家庭租住需求。一方面在產(chǎn)品配比上，采用一房主導，兩房補充的策略；一方面針對熱愛烹飪、頻繁在家做飯的客群，打造封閉式廚房。

??地方國企平臺在產(chǎn)品品質(zhì)上持續(xù)進化，在園林打造、建筑用材，配套設(shè)施等方面高標準執(zhí)行“好房子”指引。通過景觀的功能化與場景化、空間的融合與滲透設(shè)計實現(xiàn)從居住空間到生活場域的升級。如成都天投桐堂南湖店項目依托于超過35%的綠化率，實現(xiàn)了從有綠化到用綠化營造生活的升華。通過打造貫穿園區(qū)的景觀中軸，項目將不同功能的休閑、健身與社交空間無縫串聯(lián)，形成一條連續(xù)的體驗動線；在林下空間嵌入“森林會客廳”，將硬質(zhì)鋪裝定義的活力場域與綠意盎然的自然環(huán)境融為一體，創(chuàng)造出既開放又圍合的親密交流場所。

??國企平臺通過接入人才政策、設(shè)立社區(qū)健康驛站、組織文化鄰里活動，構(gòu)建起“租賃+服務(wù)”的綜合生活平臺，增強了用戶黏性與社會認同的同時，實際的為客戶提供就業(yè)、創(chuàng)業(yè)等技能提升的支持，如安巢·月熙公寓打造“青年夜?！保浴百x能青年成長”為宗旨開設(shè)藝術(shù)課程、文化活動，既搭建技能提升與興趣社交平臺，又通過服務(wù)實現(xiàn)多經(jīng)收入。

??從產(chǎn)品范疇來看，青年公寓不僅涵蓋白領(lǐng)公寓，也逐步延伸至人才公寓、藍領(lǐng)公寓等細分類型，其共同特點在于強調(diào)居住的安全性與準入門檻的合理性。在測評過程中，我們重點關(guān)注產(chǎn)品的設(shè)計理念、品質(zhì)標準與價格策略：設(shè)計需兼顧時尚感、實用性與居住舒適度；品質(zhì)則涉及建筑結(jié)構(gòu)、室內(nèi)裝修與公共設(shè)施的整體完善度；而價格定位既要貼近目標客群的支付能力，也需與當?shù)刈赓U市場的實際水平保持協(xié)調(diào)。

??如鄭州城發(fā)美寓，始終致力于構(gòu)建多層次住房保障體系，其創(chuàng)新的房源籌集與運營的“鄭州模式”，有效盤活存量資源，為城市新市民、青年人才提供了多元化、高品質(zhì)的租住選擇，樹立了行業(yè)典范。產(chǎn)品不斷進化，在年初2.0產(chǎn)品落地后，在年中快速迭代美寓3.0產(chǎn)品。在2.0優(yōu)化空間布局、產(chǎn)品材料，色彩搭配的基礎(chǔ)上引入無感交互技術(shù)，并植入全屋智能系統(tǒng)。全方位打造集“智能、舒適、安全、活力、關(guān)愛”于一體的青年人才安居生態(tài)，助力人才與城市共同成長。

??再如新黃浦·筑夢城，在上海建設(shè)青年發(fā)展型城市的進程中，以安居為基，以樂業(yè)為徑，持續(xù)為這座城市注入溫暖而堅實的青年引力，真正實現(xiàn)了青年與城市的雙向滋養(yǎng)、共同成長。新黃浦·筑夢城的實踐表明，青年租住需求的本質(zhì)不僅是空間供給，更是對生活方式、社會鏈接與情感認同的綜合追求。通過硬件適配、社群運營與溫度治理的三重賦能，聚焦居住、社交、情感“三維屬性”，重構(gòu)青年租住體驗，助力上海與青年雙向奔赴。

??附：全國各區(qū)域產(chǎn)品力測評成果：

??結(jié)語

??2025年，中國住房租賃行業(yè)邁入“產(chǎn)品精耕”的關(guān)鍵階段，行業(yè)在產(chǎn)品創(chuàng)新與精細化運營方面呈現(xiàn)出顯著進步，多項創(chuàng)新實踐已貫穿戶型設(shè)計、公區(qū)打造與運營服務(wù)全流程。越來越多的企業(yè)在“產(chǎn)品精耕”上逐步形成共識，把成本聚焦在真正的居住體驗上，挖掘租戶的真實需求，讓租賃住房從“單一居住載體”，升級為“有社交、有溫度的生活共同體”。
展望未來，產(chǎn)品創(chuàng)新將向精準化與情感化縱深發(fā)展。產(chǎn)品的價值將伸至生活方式營造與社區(qū)歸屬感的構(gòu)建，運營服務(wù)作為產(chǎn)品力的重要組成部分，將深度依托數(shù)字化工具，推動服務(wù)從標準化交付向個性化、生態(tài)化演進，最終實現(xiàn)從“租住空間”到“賦能生活”的價值升維。