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??【克而瑞長(zhǎng)租研究】

??開間戶型仍是當(dāng)前集中式公寓的主力供給，各品牌聚焦產(chǎn)品設(shè)計(jì)，通過空間極致利用與科學(xué)分區(qū)、優(yōu)化收納設(shè)計(jì)以提升儲(chǔ)物能力、運(yùn)用色彩與材質(zhì)改善視覺采光效果、創(chuàng)新人性化細(xì)節(jié)等方式，破解小戶型居住局限性，提升小空間居住品質(zhì)。

??Part 01

??開間小戶型依舊是長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)主流

??據(jù)克而瑞租賃住房研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前國(guó)內(nèi)集中式公寓市場(chǎng)仍以開間戶型為核心供給主力。2025年新開業(yè)典型項(xiàng)目中，開間戶型在新開房源中占比達(dá)76%；面積分布上，開間主力面積集中在31–40㎡，次主力面積為20–30㎡。

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞CRIC長(zhǎng)租數(shù)據(jù)系統(tǒng)

??從近期市場(chǎng)供應(yīng)趨勢(shì)來看，核心 15城集中式公寓新開業(yè)項(xiàng)目的戶型結(jié)構(gòu)并未出現(xiàn)明顯變化，開間小戶型依舊是市場(chǎng)供給核心與企業(yè)布局主流，在典型新開業(yè)項(xiàng)目中，超八成項(xiàng)目均將開間作為核心戶型配置，面積段主要集中在20–45㎡區(qū)間。

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞CRIC長(zhǎng)租數(shù)據(jù)系統(tǒng)

??泊寓、冠寓、瓴寓、有巢、保利和寓、金地草莓社區(qū)等市場(chǎng)化頭部品牌，上海城投寬庭、深圳寓見安居、西安安居樂筑、鄭州城發(fā)安居等地方國(guó)企租賃平臺(tái)，其新項(xiàng)目均以25–40㎡開間作為基礎(chǔ)主力戶型。即便部分項(xiàng)目搭配兩房、三房等多房產(chǎn)品，開間也始終是房源供給的基礎(chǔ)款。

??這一趨勢(shì)背后，既契合了年輕租客對(duì)“低成本、高靈活度” 居住需求的偏好，也符合集中式公寓在空間利用率、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化上的運(yùn)營(yíng)邏輯。從城市分布看，一線及強(qiáng)二線城市的新項(xiàng)目幾乎全覆蓋開間戶型，而北京、武漢、濟(jì)南等城市也通過loft等變體小戶型延續(xù)了這一主流供給邏輯，進(jìn)一步印證了小戶型在長(zhǎng)租市場(chǎng)的剛需地位。

??Part 02

??四大設(shè)計(jì)巧思，提升小空間居住品質(zhì)

??開間既是當(dāng)前長(zhǎng)租市場(chǎng)的主流剛需戶型，也是頭部公寓品牌的核心布局方向。通過精細(xì)化空間設(shè)計(jì)，品牌在有限面積內(nèi)實(shí)現(xiàn)功能完整性與居住舒適度的平衡，讓小空間同樣承載高品質(zhì)居住體驗(yàn)。

??1、模塊化空間設(shè)計(jì)，弱化墻體拓展小戶型的寬敞視覺和體感

??開間產(chǎn)品的核心難點(diǎn)，在于小空間承載全功能。頭部品牌通過模塊化設(shè)計(jì)+洄游動(dòng)線，弱化實(shí)體墻帶來的壓抑感，同時(shí)清晰劃分睡眠、工作休閑、餐廚、衛(wèi)浴等核心功能區(qū)。

??睡眠區(qū)通常布置1.35m-1.5m床，搭配頂天立地衣柜，床頭預(yù)留 USB 插座與閱讀燈，兼顧收納與便捷性。工作休閑區(qū)設(shè)置可折疊/壁掛式書桌，搭配隱藏式插座，不用時(shí)可收起，釋放活動(dòng)空間。餐廚區(qū)采用迷你開放式廚房，嵌入臺(tái)下洗烘一體機(jī)、小冰箱與電磁爐，臺(tái)面預(yù)留料理空間；部分項(xiàng)目搭配吧臺(tái)，兼具餐桌功能。衛(wèi)浴區(qū)干濕分離是標(biāo)配，用玻璃隔斷替代浴簾，墻面做壁龕收納洗漱用品，避免地面雜亂。

??案例：龍湖冠寓成都電子科大高新西區(qū)店

??項(xiàng)目作為龍湖冠寓全新升級(jí)4.0產(chǎn)品體系，充分考量入住者的生活習(xí)慣與儲(chǔ)物需求：生活區(qū)-學(xué)習(xí)區(qū)-休息區(qū)劃分清晰，日常居住游刃有余；獨(dú)立衛(wèi)浴干濕分離，提升使用舒適度；開放式廚房合理分區(qū)，滿足簡(jiǎn)單烹飪需求；入戶鞋柜、墻邊柜等多功能收納系統(tǒng)，讓每一寸空間都被充分利用；沙發(fā)與床下均設(shè)置儲(chǔ)物空間，過季衣物、厚棉被、閑置物品都可儲(chǔ)存，美觀且不占用多余空間；墻上配有洞洞板，可自己DIY放置板；以暖色裝修風(fēng)格提升居住體驗(yàn)；3米層高讓空間更顯開闊，消除了小戶型的壓抑感；房間內(nèi)部均配備獨(dú)立衛(wèi)浴、洗烘一體洗衣機(jī)、冰箱、空調(diào)、熱水器、床、書桌及沙發(fā)等品牌家具家電。

??圖：龍湖冠寓成都電子科大高新西區(qū)店戶型圖功能分區(qū)示意

??來源：企業(yè)/項(xiàng)目公開資料，克而瑞住房租賃研究中心整理

??2、重視全場(chǎng)景精細(xì)化收納，賦能小面積開間高效利用

??小面積開間的收納設(shè)計(jì)需做到“無處不收納”，將儲(chǔ)物功能融入每一處細(xì)節(jié)，實(shí)現(xiàn)有限面積的高效利用，最大化提升小戶型實(shí)用效率與居住體驗(yàn)。比如定制頂天立地柜覆蓋整面墻，內(nèi)部做分層隔板，可掛放衣物、堆疊被褥，頂部存放換季物品。床箱、沙發(fā)、書桌均帶抽屜，床頭背景墻做隔板，放置書籍與裝飾擺件。玄關(guān)處做嵌入式鞋柜，墻面掛架用于掛放包包、鑰匙，廚房吊柜延伸至窗臺(tái)，利用每一寸死角。

??案例：上海保利和寓·光合社區(qū)

??項(xiàng)目通過床下收納、洞洞板、廚房上下柜等模塊化立體收納系統(tǒng)，破解小空間儲(chǔ)物難題；USB插座、淋浴磁性擋水條、寵物專屬活動(dòng)區(qū)、大容量分層衣柜等人性化細(xì)節(jié)，進(jìn)一步提升居住舒適度，滿足“小空間、多功能”的核心需求。

??圖：上海保利和寓光合社區(qū)模塊化收納示意

??來源：企業(yè)/項(xiàng)目公開資料，克而瑞住房租賃研究中心整理

??3、視覺與采光通透，用設(shè)計(jì) “放大” 空間感

??小面積戶型的視覺通透感至關(guān)重要，當(dāng)前行業(yè)主流運(yùn)營(yíng)品牌多從色彩、采光、材質(zhì)三大維度，通過視覺優(yōu)化手法拉伸空間感知，讓緊湊的空間看起來更寬敞，改善小戶型居住質(zhì)感。

??比如室內(nèi)營(yíng)造出干凈、明亮的空間感，符合當(dāng)代年輕人對(duì)居住環(huán)境的審美需求；家具和裝飾以簡(jiǎn)約為主，減少冗余元素，強(qiáng)調(diào)空間的開闊與通透；大面寬窗或落地窗，搭配淺色系窗簾，最大化引入自然光；飄窗設(shè)計(jì)，兼具休閑與收納功能；以淺色原木和白色等淺色系色為主，最大程度地反射光線，讓空間顯得明亮、開闊、不擁擠；軟裝用跳色抱枕、裝飾畫點(diǎn)綴，提升活力；墻面用鏡面元素，如穿衣鏡、鏡面柜門，視覺上拉伸空間尺度。

??案例：西安高新南柚米寓

??西安高新南柚米寓總建筑面積約1.5萬平方米，提供租賃房源320套，以開間、一室戶、一室一廳戶型為主，建面約25-47㎡。項(xiàng)目室內(nèi)墻面以白色為主，地面通鋪淺木色木紋磚/地板，“白+淺木”的經(jīng)典冷暖平衡色，讓小戶型顯得敞亮、干凈。大面積留白，實(shí)現(xiàn)開間小戶型視覺擴(kuò)容。軟裝選用奶茶色、淺卡其、暖橙等低飽和暖色系抱枕、床品，與原木底色呼應(yīng)，強(qiáng)化了奶油風(fēng)的溫馨感。暖橙作為跳色少量點(diǎn)綴，提升了活力。裝飾畫、窗簾采用淺棕 / 暖棕系，與木色、床品形成同色系延伸，讓空間色彩統(tǒng)一卻不單調(diào)。最終呈現(xiàn)出敞亮、溫馨且精致的居住氛圍。

??圖：西安高新南柚米寓樣板間

??來源：企業(yè)/項(xiàng)目公開資料，克而瑞住房租賃研究中心整理

??4、微觀品質(zhì)深耕，從細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)構(gòu)建產(chǎn)品差異化壁壘

??在滿足基礎(chǔ)居住功能的前提下，行業(yè)頭部品牌進(jìn)一步通過人性化細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)打造產(chǎn)品差異化，構(gòu)筑核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

??比如預(yù)留智能家電點(diǎn)位，投影儀、掃地機(jī)器人，嵌入智能插座與燈光控制，滿足年輕租客的科技需求。窗戶采用雙層中空玻璃，墻面做隔音棉填充，降低外界噪音干擾，提升睡眠質(zhì)量。為寵物族客群，在房?jī)?nèi)配備專屬貓爬架，單獨(dú)劃分“養(yǎng)貓搭子樓層”等。部分項(xiàng)目配備可移動(dòng)隔斷或折疊屏風(fēng)，租客可根據(jù)需求臨時(shí)劃分會(huì)客區(qū)或健身區(qū)，實(shí)現(xiàn)空間彈性使用。

??案例：上海保利和寓·光合社區(qū)

??上海保利和寓·光合社區(qū)總規(guī)模達(dá)到2945套，主力戶型為30㎡一居室及47㎡一室一廳。打造“寵物友好”“電競(jìng)運(yùn)動(dòng)”“影音學(xué)習(xí)”三大特色主題戶型，精準(zhǔn)覆蓋愛寵人士、電競(jìng)愛好者、運(yùn)動(dòng)達(dá)人、備考族等細(xì)分客群，聚焦年輕人對(duì)居住個(gè)性化與品質(zhì)化的復(fù)合需求，量身打造創(chuàng)新家居空間。寵物友好戶型，預(yù)留專屬寵物活動(dòng)區(qū)域，配備寵物廁所隱藏柜與模塊化寵物收納柜，搭配防抓耐磨防水地板、墻面底部防臟護(hù)墻板，實(shí)現(xiàn)“人寵同享、互不打擾”的居住場(chǎng)景。影音學(xué)習(xí)戶型，采用“動(dòng)靜分離”布局，定制自習(xí)島臺(tái)搭配抽屜式收納，墻面預(yù)留投影幕布安裝位與開放式格子收納柜，既滿足備考、職場(chǎng)提升的專注需求，也適配影音愛好者的休閑時(shí)光。電競(jìng)運(yùn)動(dòng)戶型，內(nèi)置小型運(yùn)動(dòng)區(qū)與運(yùn)動(dòng)器材收納柜，配備專業(yè)電競(jìng)桌與氛圍燈，將娛樂與運(yùn)動(dòng)融入居住空間，精準(zhǔn)契合電競(jìng)愛好者與運(yùn)動(dòng)達(dá)人的興趣偏好。

??圖：上海保利和寓·光合社區(qū)三大主題房樣板間

??來源：企業(yè)/項(xiàng)目公開資料，克而瑞住房租賃研究中心整理

??案例：北京泊寓院兒·舊宮芯社區(qū)

??泊寓院兒·舊宮芯社區(qū)在室內(nèi)軟裝配置上，針對(duì)不同客群偏好，打造了“芯五感主題房”。其中觸覺主題房配置亞麻床品、零壓枕芯、零壓床墊；視覺主題房配置可調(diào)色溫裝飾燈；嗅覺主題房配置芯守香薰、雪松或檀香；聽覺主題房加強(qiáng)隔音板，實(shí)現(xiàn)真隔音；味覺主題房簽約贈(zèng)“芯茶”盲盒-枸杞菊花。

??圖：泊寓院兒·舊宮芯社區(qū)“芯五感主題房”主題房示意

??來源：企業(yè)/項(xiàng)目公開資料，克而瑞住房租賃研究中心整理

??小結(jié)

??核心城市集中式公寓的產(chǎn)品供給結(jié)構(gòu)并未發(fā)生明顯偏移，開間小戶型仍是集中式公寓的主流供給。頭部品牌通過極致空間利用、精細(xì)化收納、視覺通透設(shè)計(jì)與個(gè)性化細(xì)節(jié)創(chuàng)新四大巧思，在有限空間內(nèi)實(shí)現(xiàn)了功能與舒適的平衡，既契合年輕租客的核心需求，也推動(dòng)了住房租賃產(chǎn)品力品質(zhì)的進(jìn)一步升級(jí)。