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??【克而瑞長(zhǎng)租研究】

??行業(yè)觀察 | 保租房之外，地方國(guó)企搶灘市場(chǎng)化租賃新路

??地方國(guó)企已成為住房租賃市場(chǎng)中不可忽視且主導(dǎo)力日益增強(qiáng)的關(guān)鍵力量。在夯實(shí)保租房“基本盤”同時(shí)，積極向市場(chǎng)化租賃賽道戰(zhàn)略升維，布局青年品質(zhì)長(zhǎng)租公寓、高端服務(wù)式長(zhǎng)租公寓。

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??國(guó)企系市場(chǎng)份額突破20%，戰(zhàn)略升維進(jìn)軍市場(chǎng)化租賃

??中國(guó)住房租賃企業(yè)的發(fā)展軌跡在行業(yè)轉(zhuǎn)型的大背景下，呈現(xiàn)出鮮明的階段性特征：國(guó)企力量崛起，重塑行業(yè)發(fā)展邏輯。據(jù)克而瑞租賃住房研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至2025年末，在集中式長(zhǎng)租公寓TOP30企業(yè)的開業(yè)規(guī)模中，“國(guó)企系”市場(chǎng)份額占比已提升至20%以上，市場(chǎng)份額年漲幅超五個(gè)百分點(diǎn)，增速領(lǐng)先于房企系及資管系企業(yè)，已成為市場(chǎng)中不可忽視且主導(dǎo)力日益增強(qiáng)的關(guān)鍵力量。

??數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞CRIC長(zhǎng)租數(shù)據(jù)系統(tǒng)

??值得關(guān)注的是，地方國(guó)企平臺(tái)在夯實(shí)保租房基本盤的同時(shí)，正積極進(jìn)行戰(zhàn)略升維，將目光投向市場(chǎng)化租賃市場(chǎng)，青年品質(zhì)長(zhǎng)租公寓、高端服務(wù)式長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域。這一動(dòng)向不僅是響應(yīng)構(gòu)建“多層次、全覆蓋”住房供應(yīng)體系的政策號(hào)召，更是國(guó)企自身實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化轉(zhuǎn)型、優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、尋求經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益動(dòng)態(tài)平衡的內(nèi)生需求。通過打造市場(chǎng)化租賃品牌，國(guó)企旨在服務(wù)城市高端人才、提升資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)回報(bào)，并塑造更為全面和專業(yè)化的市場(chǎng)品牌形象。

??02

??地方國(guó)企為何集體“跳出”舒適圈，搶灘市場(chǎng)化？

??克而瑞租賃住房研究中心認(rèn)為，當(dāng)前地方國(guó)企平臺(tái)紛紛布局市場(chǎng)化租賃市場(chǎng)，并非簡(jiǎn)單的“風(fēng)口追逐”，而是基于市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性缺口、企業(yè)增長(zhǎng)新曲線、行業(yè)成熟可借勢(shì)三重邏輯疊加下的必然戰(zhàn)略選擇。

??其一、切入市場(chǎng)“結(jié)構(gòu)性缺口”獲取穩(wěn)定溢價(jià)

??在房地產(chǎn)回歸居住屬性、資產(chǎn)增值預(yù)期減弱的背景下，青年、高凈值人群、多代際家庭 “以租代購(gòu)” 趨勢(shì)明顯，這類群體更看重品質(zhì)、穩(wěn)定性與優(yōu)質(zhì)服務(wù)。國(guó)企手握核心地段優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，可精準(zhǔn)填補(bǔ)這一細(xì)分需求，避開保租房、個(gè)人房東的低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，進(jìn)入高溢價(jià)、高客群粘性的優(yōu)質(zhì)賽道。

??其二、尋求“第二增長(zhǎng)曲線”的必然選擇

??過去地方國(guó)企在租賃領(lǐng)域多聚焦保障型住房，雖具備規(guī)模優(yōu)勢(shì)，但受租金管控約束，盈利空間有限。市場(chǎng)化租賃，尤其高端服務(wù)式公寓，客群支付力更強(qiáng)、租金溢價(jià)更高，還可拓展增值服務(wù)收入。布局市場(chǎng)化賽道，能讓國(guó)企存量資產(chǎn)從 “靜態(tài)資源” 轉(zhuǎn)化為 “增值資本”，打開盈利空間。

??其三、借力行業(yè)成熟度，實(shí)現(xiàn)從“建設(shè)者”到“運(yùn)營(yíng)商”的轉(zhuǎn)型

??當(dāng)前租賃行業(yè)運(yùn)營(yíng)體系日趨成熟，國(guó)企可以通過合作或引進(jìn)成熟團(tuán)隊(duì)，快速補(bǔ)齊自身在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、精細(xì)化服務(wù)等方面的短板；同時(shí)能將保障房建設(shè)中積累的資產(chǎn)管理、成本管控能力也可有效遷移至市場(chǎng)化租賃領(lǐng)域。布局市場(chǎng)化租賃，是國(guó)企錘煉市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)能力、從單一保障房建設(shè)者，轉(zhuǎn)向全產(chǎn)品線、市場(chǎng)化、專業(yè)化住房租賃運(yùn)營(yíng)商的關(guān)鍵一步。

??03

??地方國(guó)企平臺(tái)市場(chǎng)化租賃實(shí)踐案例

??在布局市場(chǎng)化租賃賽道的過程中，地方國(guó)企呈現(xiàn)出產(chǎn)品線多元化、運(yùn)營(yíng)模式創(chuàng)新、合作機(jī)制靈活等鮮明特征。

??1、產(chǎn)品多元化：高端、青年服務(wù)式公寓并舉，適配細(xì)分客群

??聚焦高凈值人群，打造高端服務(wù)式公寓，提升資產(chǎn)溢價(jià)與品牌形象；面向青年白領(lǐng)，在保租房基礎(chǔ)上進(jìn)行品質(zhì)升級(jí)，提升租住體驗(yàn)。實(shí)現(xiàn)品牌從保障性到市場(chǎng)化、從青年到高端的全客群覆蓋。

??上海城投寬庭——高端服務(wù)式公寓品牌“寬嵐”

??在滿足基本居住需求的基礎(chǔ)上，城投寬庭持續(xù)拓展產(chǎn)品線，探索品質(zhì)租賃新可能，推出高端服務(wù)式公寓品牌“寬嵐”，為追求高品質(zhì)生活的高凈值人群提供全新租住解決方案。

??“寬嵐”通過多元的個(gè)性空間、沉浸的五感體驗(yàn)、智能化的管理系統(tǒng)、科學(xué)的選址邏輯，為追求自由與身心棲居的都市精英提供租住生活解決方案。首批三個(gè)寬嵐項(xiàng)目分別是“寬嵐·萬(wàn)竹”、“寬嵐·大境”、“寬嵐·綠湖”，涵蓋了“海派摩登”、“融合躺系”、“自然度假”等多樣化風(fēng)格。2025年10月，“寬嵐”首個(gè)項(xiàng)目寬嵐·大境開啟試運(yùn)營(yíng)，租金約2.7-4.0萬(wàn)/月，在全國(guó)范圍內(nèi)都屬于極高水平。依托國(guó)企背景打造城市核心高端長(zhǎng)居解決方案，適配商務(wù)精英、外籍人士等高端租住群體。

??圖：城投寬庭寬嵐·大境室內(nèi)實(shí)景

??來(lái)源：企業(yè)/項(xiàng)目公開資料，克而瑞住房租賃研究中心整理

??上海浦發(fā)有家——市場(chǎng)化中高端公寓“浦發(fā)有家臻享”、青年公寓“浦發(fā)有家M寓”

??“浦發(fā)有家”是浦發(fā)集團(tuán)旗下專業(yè)租賃住房運(yùn)營(yíng)品牌，推出「浦發(fā)有家」「浦發(fā)有家M寓」「浦發(fā)有家臻享」三條產(chǎn)品線，涵蓋保障性租賃住房、青年白領(lǐng)公寓和服務(wù)式公寓。市場(chǎng)化中高端長(zhǎng)租產(chǎn)品線「浦發(fā)有家臻享」充分考慮企業(yè)高管、海外人才等客群的多元需求，融合精致品質(zhì)與時(shí)尚智能，打造適合新精英生活方式的理想居住環(huán)境。市場(chǎng)化青年公寓「浦發(fā)有家M寓」聚焦現(xiàn)代都市白領(lǐng)、年輕專業(yè)人士，強(qiáng)調(diào)個(gè)性表達(dá)、生活與工作融合，滿足其對(duì)靈活、時(shí)尚、社交化居住的需求。

??圖：浦發(fā)有家M寓、浦發(fā)有家臻享室內(nèi)實(shí)景

??來(lái)源：企業(yè)/項(xiàng)目公開資料，克而瑞住房租賃研究中心整理

??廣州珠江實(shí)業(yè)集團(tuán)——旅居市場(chǎng)高端服務(wù)式公寓“星域·行政公寓”

??珠江實(shí)業(yè)集團(tuán)精準(zhǔn)洞察當(dāng)前旅居市場(chǎng)正涌現(xiàn)結(jié)構(gòu)性需求機(jī)會(huì)，中高端企業(yè)人才長(zhǎng)期旅居的細(xì)分需求日益凸顯，以及相關(guān)旅居目的地建設(shè)、存量資產(chǎn)盤活政策持續(xù)釋放利好。推出“星域·行政公寓”，聚焦中高端企業(yè)人才長(zhǎng)期旅居賽道，以產(chǎn)品與服務(wù)創(chuàng)新打造特色旅居解決方案。2月8日，星域·行政公寓首店落子廣州西關(guān)項(xiàng)目，項(xiàng)目產(chǎn)品為實(shí)用戶型、家電安防齊全、可拎包入住，同步打造整合智能辦公、休閑健身等場(chǎng)景的智慧共享空間，精準(zhǔn)適配外派人才的多元需求。

??圖：星域·行政公寓首店室內(nèi)實(shí)景

??來(lái)源：企業(yè)/項(xiàng)目公開資料，克而瑞住房租賃研究中心整理

??2、運(yùn)營(yíng)模式靈活多元：長(zhǎng)短租結(jié)合與輕資產(chǎn)輸出

??探索“長(zhǎng)短租結(jié)合”運(yùn)營(yíng)模式，在傳統(tǒng)長(zhǎng)租基礎(chǔ)上引入短租服務(wù)，有效匹配過渡人群的流動(dòng)性需求，提升資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)收益；通過業(yè)主直租、代租代管、合作經(jīng)營(yíng)等輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，盤活社會(huì)存量房源，快速擴(kuò)大規(guī)模。

??濟(jì)南城發(fā)成家——“城發(fā)成家服務(wù)式公寓”產(chǎn)品線

??城發(fā)成家2025年在產(chǎn)品與運(yùn)營(yíng)模式上進(jìn)行了重要?jiǎng)?chuàng)新，錦繡天地項(xiàng)目作為戰(zhàn)略試點(diǎn)，首次探索并落地“長(zhǎng)短租結(jié)合”的靈活運(yùn)營(yíng)模式，同時(shí)推出了“城發(fā)成家服務(wù)式公寓”這一新產(chǎn)品線。該產(chǎn)品線作為長(zhǎng)租公寓的迭代升級(jí)產(chǎn)品，聚焦“過渡性居住+城市融入”人群，以靈活的租期和居家式服務(wù)體驗(yàn)，更精準(zhǔn)地匹配過渡人群的流動(dòng)性居住需求。該模式有效提升了資產(chǎn)坪效與客戶覆蓋面，試點(diǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)收益較傳統(tǒng)模式增長(zhǎng)39%，驗(yàn)證了多元化業(yè)務(wù)路徑的可行性。

??圖：濟(jì)南城發(fā)成家錦繡天地服務(wù)式公寓室內(nèi)實(shí)景

??來(lái)源：企業(yè)/項(xiàng)目公開資料，克而瑞住房租賃研究中心整理

??鄭州城發(fā)安居——市場(chǎng)化集中式租賃住房品牌“鄭寓”

??鄭州城發(fā)安居在大量收儲(chǔ)盤活存量房源的同時(shí)，開始探索產(chǎn)品線的豐富度。其“鄭寓”品牌不僅承擔(dān)保租房任務(wù)，也開始在區(qū)位優(yōu)越、戶型設(shè)計(jì)上向更高標(biāo)準(zhǔn)的品質(zhì)公寓看齊，通過精裝修EPC工程的高標(biāo)準(zhǔn)管控，提升產(chǎn)品顏值與居住體驗(yàn)，旨在吸引城市青年人才。“鄭寓”品牌首店鄭寓·鳳凰臺(tái)店支持靈活短租，適配過渡居住、差旅暫住等多元需求，選擇更自由，精準(zhǔn)滿足青年與新市民品質(zhì)租住需要。

??近期，鄭州城發(fā)安居更面向鄭州市內(nèi)八區(qū)征集市場(chǎng)化租賃住房房源，推出業(yè)主直租、代租代管、合作經(jīng)營(yíng)三種模式，業(yè)主直租由業(yè)主自主管理房源，平臺(tái)提供展示推廣；代租代管針對(duì)可拎包入住的個(gè)人分散房源，提供招租、運(yùn)營(yíng)、維護(hù)等全流程托管服務(wù)，采用保底租金加收益分成。此舉充分體現(xiàn)了其深耕市場(chǎng)化租賃賽道的堅(jiān)定決心。

??圖：鄭州城發(fā)安居市場(chǎng)化租賃住房房源征集三種合作模式

??來(lái)源：企業(yè)/項(xiàng)目公開資料，克而瑞住房租賃研究中心整理

??3、對(duì)外合作深化，實(shí)現(xiàn)國(guó)企資源與專業(yè)能力的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)

??和上海城投寬庭、鄭州城發(fā)安居這類依托國(guó)企自有資源，自主打造市場(chǎng)化公寓品牌，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化輸出所不同是，部分地方國(guó)企選擇與專業(yè)運(yùn)營(yíng)商、物業(yè)公司、第三方機(jī)構(gòu)合作，快速補(bǔ)足運(yùn)營(yíng)能力短板，實(shí)現(xiàn)“資源+能力”雙輪驅(qū)動(dòng)。

??上海浦發(fā)有家×漫柏集團(tuán)——浦發(fā)有家×漫柏·臻享社區(qū)、浦發(fā)有家×漫柏·M寓

??由浦發(fā)有家與漫柏集團(tuán)聯(lián)袂打造運(yùn)營(yíng)的臻享首個(gè)項(xiàng)目落地珊瑚世紀(jì)社區(qū)，共計(jì)165套，選址上海浦東新區(qū)康涵路188弄，坐擁雙軌交通與核心商圈、優(yōu)質(zhì)教育醫(yī)療資源匯聚的便捷區(qū)位優(yōu)勢(shì)。浦發(fā)有家×漫柏·M寓位于浦東新楊思板塊，138套房源，月租約5000元，支持靈活付款與寵物入??；租客碩士及以上占45%，多為陸家嘴金融、互聯(lián)網(wǎng)等領(lǐng)域精英。浦發(fā)有家與漫柏集團(tuán)戰(zhàn)略協(xié)同、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，打造了資產(chǎn)方與運(yùn)營(yíng)方的共贏局面，多個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)“開業(yè)即滿租”。

??圖：浦發(fā)有家×漫柏·臻享社區(qū)開業(yè)宣傳

??來(lái)源：企業(yè)/項(xiàng)目公開資料，克而瑞住房租賃研究中心整理

??小結(jié)

??這些案例清晰地表明，國(guó)企正從傳統(tǒng)的“保障房建設(shè)者”角色，積極向覆蓋全產(chǎn)品線、參與完全市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的“市場(chǎng)化專業(yè)運(yùn)營(yíng)商”轉(zhuǎn)型。此舉不僅是為完善住房供應(yīng)體系，更是探索更高資產(chǎn)回報(bào)、建立市場(chǎng)化盈利模型、塑造綜合住房服務(wù)商品牌的內(nèi)在需求。

??預(yù)計(jì)未來(lái)，在一線城市及核心二線城市，由國(guó)企主導(dǎo)或參與的高品質(zhì)租賃社區(qū)和高端服務(wù)式公寓將更加常見。