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??【克而瑞長租研究】

??報告看點

??【行業(yè)轉(zhuǎn)向“民生高質(zhì)量”，政策力挺“好房子”】房地產(chǎn)核心使命從“防風險”轉(zhuǎn)向“保障改善民生”，十五五規(guī)劃明確推動“好房子”建設(shè)，保租房從“量增”轉(zhuǎn)向“質(zhì)保”；

??【新房規(guī)模收縮，新規(guī)產(chǎn)品成強力支撐】一季度重慶新房成交同比下降24%，但新規(guī)住宅首宅成交同比激增138%，核心地段四代宅、高得房率產(chǎn)品成市場熱點；

??【投資兩極分化：核心地多家競拍，遠郊流拍成常態(tài)】核心區(qū)地塊溢價率達29%～30%，遠郊及出險項目法拍頻頻流拍，企業(yè)拿地極度審慎，聚焦優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)；

??【二手房穩(wěn)占七成市場，流動性向兩頭資產(chǎn)集中】二手房成交占比77%，一季度市場活躍度未達去年同期，次新房（5年內(nèi)）與老房子（20年以上）占比微升；

??【存量出清壓力加大，未來以需定供、盤活存量】住宅廣義去化周期達101個月，六成房企去化周期不足3年、補貨迫切；預(yù)計全年新房規(guī)模460-510萬方，政策聚焦盤存量、優(yōu)供給。

??*本文對報告部分內(nèi)容做了摘錄分享。
PART 01
行業(yè)變化

??整體趨勢：房地產(chǎn)行業(yè)已全面轉(zhuǎn)向“推動高質(zhì)量發(fā)展”，其核心使命深度錨定于“保障和改善民生”的框架，取代了過去“防風險、促平衡”的階段性目標

??利好政策：十五五規(guī)劃綱要發(fā)布、加速推動好房子發(fā)展，在政策持續(xù)寬松的背景下推動行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展

??（...圖略...）

??規(guī)模變化：規(guī)模收縮，二手房支撐市場，新規(guī)產(chǎn)品強力支撐新房市場

??產(chǎn)品變化：受新規(guī)產(chǎn)品高得房率驅(qū)動，市場項目加速迭代，最小戶型已探至90㎡以下

??投資變化：城市核心區(qū)地塊企業(yè)競逐意愿強烈，遠郊板塊則由深耕型企業(yè)持續(xù)布局

??（...圖略...）

??存量盤活：蔡家、西永等昔日紅盤近期均遭流拍，折射出企業(yè)對不良資產(chǎn)的獲取愈發(fā)審慎

??（...圖略...）

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??PART 02
投資市場

??中心城區(qū)土地：一季度土地供應(yīng)“提質(zhì)減量”，成交樓面價較2025年上漲9%

??保租房：“十五五”保租房發(fā)展思路明確——以需定供，從量到質(zhì)。

??代建代管：龍湖代建深耕開發(fā)端業(yè)務(wù)，東原跨界新媒體代運營

??（...圖略...）

??城市更新：2026年城更機會清單發(fā)布，收錄207個項目，總投資近1200億元

??（...圖略...）

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??PART 03
房地產(chǎn)市場

??商品房市場：市場調(diào)整，供應(yīng)收縮，成交表現(xiàn)量跌價漲，重慶穩(wěn)居全國前十

??住宅市場 ：新房市場供銷量價運行低位，優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品力項目入市熱銷，江北區(qū)成交規(guī)模增長，建面120-144㎡改善產(chǎn)品表現(xiàn)有價有市

??板塊表現(xiàn)：TOP10板塊集中度同比下降14%，城市級和近郊板塊的高性價比項目支撐市場

??（...圖略...）

??住宅存量：廣義存量去化周期增長，悅來、禮嘉板塊狹義庫存大，短期競爭激烈

??住宅業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)：新規(guī)高層產(chǎn)品供銷表現(xiàn)提升，洋房、別墅市場熱度下跌

??（...圖略...）

??結(jié)構(gòu)變化：剛需面積80-100㎡、總價100萬以下及100-150萬產(chǎn)品占比上漲2%，為成交主力

??（...圖略...）

??開盤認購：普宅項目去化率聚焦11-40%，推盤認購表現(xiàn)達55%以上新規(guī)項目占比50%

??（...圖略...）

??住宅排行榜 ：核心稀缺、近郊齊全配套地段以優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品力、高性價比產(chǎn)品吸引市場高度關(guān)注

??（...圖略...）

??PART 04
存量市場

??一二手成交：2026年1季度重慶整體市場量跌價跌，一二手價差拉大，新房聚焦改善，二手滿足實用

??二手房成交走勢：1季度二手房市場活躍度未達去年同期，流動性向兩頭資產(chǎn)集中

??二手房成交結(jié)構(gòu)：以小戶型、低總價為特征的剛性需求持續(xù)退潮，而以三房、四房為代表的改善型需求穩(wěn)定崛起

??（...圖略...）

??二手房市場變化： 市場由中低總價段主導(dǎo)，豪宅市場占比下滑但成交區(qū)域高度集中

??（...圖略...）

??商業(yè)：2026年1季度商業(yè)低供量漲價跌，存量有效去化，新開商業(yè)聚焦Z時代潮流業(yè)態(tài)

??（...圖略...）

??辦公：保交樓大宗成交帶動，存量去化周期有效降低，消庫存將為市場常態(tài)

??（...圖略...）
商業(yè)運營趨勢：商業(yè)新開放緩，租金表現(xiàn)持續(xù)走低，商業(yè)趨勢呈現(xiàn)體驗和在地化

??（...圖略...）

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??PART 05
未來預(yù)判

??供需：盤存量、優(yōu)供給、提品質(zhì)，全年新房規(guī)模預(yù)期略微復(fù)蘇

??企業(yè)：六成企業(yè)短期去化周期不足3年，補貨需求迫切

??存量：2026年保租房籌集目標減量，已籌集房源以存盤改造盤活為主

??城市更新：未來三年向精細化、系統(tǒng)化發(fā)展，社會資本參與提升品質(zhì)和運營長效性

??商業(yè)：2026年新開商業(yè)以城市更新、改造項目為主，聚焦全場景體驗、新概念商業(yè)消費

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