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??【克而瑞長租研究】

??隨著中央層面持續(xù)強(qiáng)調(diào)“鼓勵收購存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房”，全國各地在盤活存量住房方面的探索不斷深化，收購二手房用作保租房正在多地鋪開。收購二手房用作保租房的價值“一舉多得”：其一，為保租房籌集開辟了一條“快速通道”，通過“以購代建”縮短入市周期，在成熟區(qū)域快速補(bǔ)充保障供給；其二，緩解“老破小”等老舊二手房庫存壓力，有效打通“以舊換新”的置換鏈條；其三，推動房地產(chǎn)行業(yè)從“增量開發(fā)”向“存量運(yùn)營”的深刻轉(zhuǎn)型，地方國企的角色正從“土地供應(yīng)商”向“市場穩(wěn)定器”和“住房資源運(yùn)營商”轉(zhuǎn)變。

??從“新房收儲”到“二手房收購”2025年中央經(jīng)濟(jì)工作會議及2026年《政府工作報告》多次提及“盤活存量商品房”，房地產(chǎn)市場的政策重心已從增量控制轉(zhuǎn)向存量盤活和優(yōu)化。2026年政府工作報告明確提出“因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給”“探索多渠道盤活存量商品房，鼓勵收購存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房”，為各地收購存量房用作保障房提供了頂層政策依據(jù)。早期的收儲實(shí)踐主要聚焦收購房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的未售新建商品房，由地方國企作為收購主體，獲取銀行貸款或?qū)ｍ?xiàng)債支持，將其轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房或配售型保障房。值得關(guān)注的是，在收購未售新建商品房的基礎(chǔ)上，收購二手住房用作保租房正成為多地政府優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)、激活置換鏈條的重要工具。當(dāng)前，以上海、杭州、太倉等城市為代表，收儲對象已從“新房庫存”延伸至“二手房市場”，政策工具正覆蓋更廣泛的存量資產(chǎn)。去年4月，青島也發(fā)文鼓勵國有企業(yè)及各類市場主體收購收購個人二手住房用作保租房或長租房，由市級財政給予每套3萬元的一次性收購補(bǔ)助，并可獲得收購貸款連續(xù)5年、每年2%的貼息補(bǔ)助。

??多地收二手房用作保租房落地

??目前，全國已有多個重點(diǎn)城市及區(qū)域發(fā)布或?qū)嵤┝耸召彾址坑米鞅Ｕ闲宰》康木唧w方案。

??來源：公開資料，克而瑞住房租賃研究中心整理

??各地收購二手房用作保障房的實(shí)踐，大致可歸納為以下兩種模式：

??政府主導(dǎo)的“以舊換新”聯(lián)動模式。將收購二手房與激活新房市場進(jìn)行深度綁定。居民將符合條件的舊房出售給地方國企，所獲資金或“房票”被限定用于購買指定區(qū)域的新房。這種機(jī)制不僅幫助居民解決了舊房“賣不掉”的難題，也為新城區(qū)的商品房項(xiàng)目導(dǎo)入了有效需求，形成了“老房有人住、新房有人買”的良性循環(huán)。

??國企主導(dǎo)的“存量收購”模式。 以地方國企為主體，面向市場公開征集符合條件的存量房源，包括個人分散房源、未售商品房、空置商業(yè)辦公用房等，經(jīng)收購和標(biāo)準(zhǔn)化改造后納入保租房體系。此模式更注重“籌集房源”本身，對收購的房源不附帶“換購新房”的要求，其核心在于依托國資平臺快速籌措規(guī)?；谋Ｗ夥糠吭?。從多地落地案例來看，國企不僅承擔(dān)收購資金籌集職能，更負(fù)責(zé)后續(xù)的房源改造、租賃運(yùn)營和物業(yè)管理，這對國企的資產(chǎn)運(yùn)營能力提出了更高要求。

??重點(diǎn)城市典型案例解析

??上海：精準(zhǔn)畫像的“住房收購置換”

??2026年2月，上海正式宣布開展收購二手住房用于保障性租賃住房的探索，首批試點(diǎn)區(qū)域?yàn)槠謻|新區(qū)、靜安區(qū)、徐匯區(qū)。3月31日，上海市首例“住房收購置換”項(xiàng)目在靜安區(qū)完成簽約，標(biāo)志著上海在市場化盤活存量住房、高效籌措保障性租賃住房領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)突破性進(jìn)展。

??來源：公開資料，克而瑞住房租賃研究中心整理

??上海的收購標(biāo)準(zhǔn)呈現(xiàn)出高度的精細(xì)化與區(qū)位導(dǎo)向。浦東新區(qū)明確要求房源位于內(nèi)環(huán)內(nèi)、建成于2000年以前、建筑面積70平方米以下、總價控制在400萬元以下，并優(yōu)先選擇租售比較高、保租房供需矛盾突出的區(qū)域。靜安區(qū)則采取“片區(qū)式收購為主，零散收購為輔”的策略。這種精準(zhǔn)畫像旨在確保收購后的房源能夠真正實(shí)現(xiàn)“職住平衡”，避免保障房資源錯配。

??在操作模式上，由區(qū)保障房公司作為實(shí)施主體，遵循市場化原則，收購區(qū)內(nèi)產(chǎn)權(quán)清晰、總價適宜的成套小戶型存量住房。房源經(jīng)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)化改造提升后，全部納入?yún)^(qū)級保租房管理體系，以低于同地段市場租金的標(biāo)準(zhǔn)，定向保障新市民、青年人等群體居住需求，有效擴(kuò)充保租房房源體量、優(yōu)化供應(yīng)布局，補(bǔ)齊區(qū)域租賃住房短板，滿足多層次、多元化居住需求。

??上海模式的核心價值在于為中心城市破解保障房“增量有限、空間錯配”提供了可行路徑。在土地資源緊張的中心城區(qū)，通過收購存量二手房而非新建方式籌措保租房，既能快速籌集位于成熟區(qū)域的房源，又能為改善型需求開辟新通道，形成“舊房有人住、新房有人買”的雙贏格局。

??江蘇太倉：“以舊換新”的標(biāo)桿實(shí)踐

??江蘇太倉是全國率先試行商品房“以舊換新”政策的地區(qū)之一，其模式在長三角乃至全國具有示范效應(yīng)。太倉城發(fā)集團(tuán)明確將“籌集1萬套人才公寓和保障房”作為企業(yè)KPI，收購舊房成為達(dá)成這一目標(biāo)的重要補(bǔ)充渠道。在房源標(biāo)準(zhǔn)方面，太倉對舊房設(shè)定了一套嚴(yán)格的準(zhǔn)入條件：面積小于144平方米、產(chǎn)權(quán)清晰、房屋安全可正常使用。在資金安排上，城發(fā)集團(tuán)收購舊房的資金結(jié)構(gòu)為25%自有資金加75%銀行專項(xiàng)貸款，貸款周期長達(dá)25年，利率約3%。

??來源：公開資料，克而瑞住房租賃研究中心整理

??太倉模式的核心價值在于實(shí)現(xiàn)了收購二手房與激活新房市場的深度聯(lián)動。通過收購舊房，不僅盤活了老城區(qū)的存量資產(chǎn)，也為新城區(qū)的新房項(xiàng)目導(dǎo)入了有效需求，形成了存量盤活與增量去化的良性互動。

??杭州富陽：國企主導(dǎo)的“以舊換新”閉環(huán)

??2026年1月26日，杭州富陽區(qū)啟動“以舊換新”，由富陽樂居集團(tuán)（富陽區(qū)屬國企）代表政府面向社會收購二手房。根據(jù)“以舊換新”規(guī)則，富陽樂居集團(tuán)將向換房人發(fā)放面額與二手房收購價等值的以舊換新抵價券，并額外發(fā)放一張以舊換新購房券（面值為抵價券的5%，最高不超過10萬元）。樂居集團(tuán)計劃收購200套二手房，未來用作保障性租賃住房。

??富陽模式由國企主導(dǎo)，通過“收購二手房→發(fā)放房票→兌換新房→轉(zhuǎn)作保租房”的閉環(huán)，實(shí)現(xiàn)了去庫存、穩(wěn)樓市、補(bǔ)保障的三重目標(biāo)。該模式將收購房源轉(zhuǎn)為保租房供給，形成資產(chǎn)與民生的良性循環(huán)，同時繞開保租房新建周期長、成本高的痛點(diǎn)，快速補(bǔ)充了保障供給。

??小結(jié)

??收購二手房用作保租房，對資源配置以及保障房體系建設(shè)均有深遠(yuǎn)的市場意義。

??盤活市區(qū)存量二手房，優(yōu)化城市資產(chǎn)配置。一方面，直接改善了市區(qū)老舊房源的流動性，避免了部分房源因長期滯銷而出現(xiàn)價格非理性下跌，對穩(wěn)定二手房市場價格預(yù)期具有托底作用。另一方面，收購后的房源經(jīng)過改造轉(zhuǎn)化為保租房，使原本散落在成熟區(qū)域的存量資產(chǎn)被重新盤活，避免了城市核心區(qū)住房資源的閑置浪費(fèi)。

??優(yōu)化保障房供給結(jié)構(gòu)，降低保租房籌集成本與時間。收購二手房相較新建具有顯著優(yōu)勢：一是區(qū)位更優(yōu)，房源多位于中心城區(qū)，能真正實(shí)現(xiàn)職住平衡，避免外圍新建項(xiàng)目配套不足的問題；二是周期更短，經(jīng)簡單改造即可投用；三是戶型更匹配，以70平方米以下小戶型為主，契合新市民、青年人的居住需求；四是成本更低，避免了核心區(qū)新增用地的壓力。

??—THE END—

??（文章內(nèi)容僅為作者個人觀點(diǎn)，不代表所在企業(yè)觀點(diǎn)）