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??【克而瑞長(zhǎng)租研究】

??隨著中央層面持續(xù)強(qiáng)調(diào)“鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房”，全國(guó)各地在盤(pán)活存量住房方面的探索不斷深化，收購(gòu)二手房用作保租房正在多地鋪開(kāi)。收購(gòu)二手房用作保租房的價(jià)值“一舉多得”：其一，為保租房籌集開(kāi)辟了一條“快速通道”，通過(guò)“以購(gòu)代建”縮短入市周期，在成熟區(qū)域快速補(bǔ)充保障供給；其二，緩解“老破小”等老舊二手房庫(kù)存壓力，有效打通“以舊換新”的置換鏈條；其三，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)從“增量開(kāi)發(fā)”向“存量運(yùn)營(yíng)”的深刻轉(zhuǎn)型，地方國(guó)企的角色正從“土地供應(yīng)商”向“市場(chǎng)穩(wěn)定器”和“住房資源運(yùn)營(yíng)商”轉(zhuǎn)變。

??從“新房收儲(chǔ)”到“二手房收購(gòu)”2025年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議及2026年《政府工作報(bào)告》多次提及“盤(pán)活存量商品房”，房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策重心已從增量控制轉(zhuǎn)向存量盤(pán)活和優(yōu)化。2026年政府工作報(bào)告明確提出“因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給”“探索多渠道盤(pán)活存量商品房，鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房”，為各地收購(gòu)存量房用作保障房提供了頂層政策依據(jù)。早期的收儲(chǔ)實(shí)踐主要聚焦收購(gòu)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的未售新建商品房，由地方國(guó)企作為收購(gòu)主體，獲取銀行貸款或?qū)ｍ?xiàng)債支持，將其轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房或配售型保障房。值得關(guān)注的是，在收購(gòu)未售新建商品房的基礎(chǔ)上，收購(gòu)二手住房用作保租房正成為多地政府優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)、激活置換鏈條的重要工具。當(dāng)前，以上海、杭州、太倉(cāng)等城市為代表，收儲(chǔ)對(duì)象已從“新房庫(kù)存”延伸至“二手房市場(chǎng)”，政策工具正覆蓋更廣泛的存量資產(chǎn)。去年4月，青島也發(fā)文鼓勵(lì)國(guó)有企業(yè)及各類(lèi)市場(chǎng)主體收購(gòu)收購(gòu)個(gè)人二手住房用作保租房或長(zhǎng)租房，由市級(jí)財(cái)政給予每套3萬(wàn)元的一次性收購(gòu)補(bǔ)助，并可獲得收購(gòu)貸款連續(xù)5年、每年2%的貼息補(bǔ)助。

??多地收二手房用作保租房落地

??目前，全國(guó)已有多個(gè)重點(diǎn)城市及區(qū)域發(fā)布或?qū)嵤┝耸召?gòu)二手房用作保障性住房的具體方案。

??來(lái)源：公開(kāi)資料，克而瑞住房租賃研究中心整理

??各地收購(gòu)二手房用作保障房的實(shí)踐，大致可歸納為以下兩種模式：

??政府主導(dǎo)的“以舊換新”聯(lián)動(dòng)模式。將收購(gòu)二手房與激活新房市場(chǎng)進(jìn)行深度綁定。居民將符合條件的舊房出售給地方國(guó)企，所獲資金或“房票”被限定用于購(gòu)買(mǎi)指定區(qū)域的新房。這種機(jī)制不僅幫助居民解決了舊房“賣(mài)不掉”的難題，也為新城區(qū)的商品房項(xiàng)目導(dǎo)入了有效需求，形成了“老房有人住、新房有人買(mǎi)”的良性循環(huán)。

??國(guó)企主導(dǎo)的“存量收購(gòu)”模式。 以地方國(guó)企為主體，面向市場(chǎng)公開(kāi)征集符合條件的存量房源，包括個(gè)人分散房源、未售商品房、空置商業(yè)辦公用房等，經(jīng)收購(gòu)和標(biāo)準(zhǔn)化改造后納入保租房體系。此模式更注重“籌集房源”本身，對(duì)收購(gòu)的房源不附帶“換購(gòu)新房”的要求，其核心在于依托國(guó)資平臺(tái)快速籌措規(guī)?；谋Ｗ夥糠吭?。從多地落地案例來(lái)看，國(guó)企不僅承擔(dān)收購(gòu)資金籌集職能，更負(fù)責(zé)后續(xù)的房源改造、租賃運(yùn)營(yíng)和物業(yè)管理，這對(duì)國(guó)企的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力提出了更高要求。

??重點(diǎn)城市典型案例解析

??上海：精準(zhǔn)畫(huà)像的“住房收購(gòu)置換”

??2026年2月，上海正式宣布開(kāi)展收購(gòu)二手住房用于保障性租賃住房的探索，首批試點(diǎn)區(qū)域?yàn)槠謻|新區(qū)、靜安區(qū)、徐匯區(qū)。3月31日，上海市首例“住房收購(gòu)置換”項(xiàng)目在靜安區(qū)完成簽約，標(biāo)志著上海在市場(chǎng)化盤(pán)活存量住房、高效籌措保障性租賃住房領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)突破性進(jìn)展。

??來(lái)源：公開(kāi)資料，克而瑞住房租賃研究中心整理

??上海的收購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)呈現(xiàn)出高度的精細(xì)化與區(qū)位導(dǎo)向。浦東新區(qū)明確要求房源位于內(nèi)環(huán)內(nèi)、建成于2000年以前、建筑面積70平方米以下、總價(jià)控制在400萬(wàn)元以下，并優(yōu)先選擇租售比較高、保租房供需矛盾突出的區(qū)域。靜安區(qū)則采取“片區(qū)式收購(gòu)為主，零散收購(gòu)為輔”的策略。這種精準(zhǔn)畫(huà)像旨在確保收購(gòu)后的房源能夠真正實(shí)現(xiàn)“職住平衡”，避免保障房資源錯(cuò)配。

??在操作模式上，由區(qū)保障房公司作為實(shí)施主體，遵循市場(chǎng)化原則，收購(gòu)區(qū)內(nèi)產(chǎn)權(quán)清晰、總價(jià)適宜的成套小戶(hù)型存量住房。房源經(jīng)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)化改造提升后，全部納入?yún)^(qū)級(jí)保租房管理體系，以低于同地段市場(chǎng)租金的標(biāo)準(zhǔn)，定向保障新市民、青年人等群體居住需求，有效擴(kuò)充保租房房源體量、優(yōu)化供應(yīng)布局，補(bǔ)齊區(qū)域租賃住房短板，滿(mǎn)足多層次、多元化居住需求。

??上海模式的核心價(jià)值在于為中心城市破解保障房“增量有限、空間錯(cuò)配”提供了可行路徑。在土地資源緊張的中心城區(qū)，通過(guò)收購(gòu)存量二手房而非新建方式籌措保租房，既能快速籌集位于成熟區(qū)域的房源，又能為改善型需求開(kāi)辟新通道，形成“舊房有人住、新房有人買(mǎi)”的雙贏格局。

??江蘇太倉(cāng)：“以舊換新”的標(biāo)桿實(shí)踐

??江蘇太倉(cāng)是全國(guó)率先試行商品房“以舊換新”政策的地區(qū)之一，其模式在長(zhǎng)三角乃至全國(guó)具有示范效應(yīng)。太倉(cāng)城發(fā)集團(tuán)明確將“籌集1萬(wàn)套人才公寓和保障房”作為企業(yè)KPI，收購(gòu)舊房成為達(dá)成這一目標(biāo)的重要補(bǔ)充渠道。在房源標(biāo)準(zhǔn)方面，太倉(cāng)對(duì)舊房設(shè)定了一套嚴(yán)格的準(zhǔn)入條件：面積小于144平方米、產(chǎn)權(quán)清晰、房屋安全可正常使用。在資金安排上，城發(fā)集團(tuán)收購(gòu)舊房的資金結(jié)構(gòu)為25%自有資金加75%銀行專(zhuān)項(xiàng)貸款，貸款周期長(zhǎng)達(dá)25年，利率約3%。

??來(lái)源：公開(kāi)資料，克而瑞住房租賃研究中心整理

??太倉(cāng)模式的核心價(jià)值在于實(shí)現(xiàn)了收購(gòu)二手房與激活新房市場(chǎng)的深度聯(lián)動(dòng)。通過(guò)收購(gòu)舊房，不僅盤(pán)活了老城區(qū)的存量資產(chǎn)，也為新城區(qū)的新房項(xiàng)目導(dǎo)入了有效需求，形成了存量盤(pán)活與增量去化的良性互動(dòng)。

??杭州富陽(yáng)：國(guó)企主導(dǎo)的“以舊換新”閉環(huán)

??2026年1月26日，杭州富陽(yáng)區(qū)啟動(dòng)“以舊換新”，由富陽(yáng)樂(lè)居集團(tuán)（富陽(yáng)區(qū)屬?lài)?guó)企）代表政府面向社會(huì)收購(gòu)二手房。根據(jù)“以舊換新”規(guī)則，富陽(yáng)樂(lè)居集團(tuán)將向換房人發(fā)放面額與二手房收購(gòu)價(jià)等值的以舊換新抵價(jià)券，并額外發(fā)放一張以舊換新購(gòu)房券（面值為抵價(jià)券的5%，最高不超過(guò)10萬(wàn)元）。樂(lè)居集團(tuán)計(jì)劃收購(gòu)200套二手房，未來(lái)用作保障性租賃住房。

??富陽(yáng)模式由國(guó)企主導(dǎo)，通過(guò)“收購(gòu)二手房→發(fā)放房票→兌換新房→轉(zhuǎn)作保租房”的閉環(huán)，實(shí)現(xiàn)了去庫(kù)存、穩(wěn)樓市、補(bǔ)保障的三重目標(biāo)。該模式將收購(gòu)房源轉(zhuǎn)為保租房供給，形成資產(chǎn)與民生的良性循環(huán)，同時(shí)繞開(kāi)保租房新建周期長(zhǎng)、成本高的痛點(diǎn)，快速補(bǔ)充了保障供給。

??小結(jié)

??收購(gòu)二手房用作保租房，對(duì)資源配置以及保障房體系建設(shè)均有深遠(yuǎn)的市場(chǎng)意義。

??盤(pán)活市區(qū)存量二手房，優(yōu)化城市資產(chǎn)配置。一方面，直接改善了市區(qū)老舊房源的流動(dòng)性，避免了部分房源因長(zhǎng)期滯銷(xiāo)而出現(xiàn)價(jià)格非理性下跌，對(duì)穩(wěn)定二手房市場(chǎng)價(jià)格預(yù)期具有托底作用。另一方面，收購(gòu)后的房源經(jīng)過(guò)改造轉(zhuǎn)化為保租房，使原本散落在成熟區(qū)域的存量資產(chǎn)被重新盤(pán)活，避免了城市核心區(qū)住房資源的閑置浪費(fèi)。

??優(yōu)化保障房供給結(jié)構(gòu)，降低保租房籌集成本與時(shí)間。收購(gòu)二手房相較新建具有顯著優(yōu)勢(shì)：一是區(qū)位更優(yōu)，房源多位于中心城區(qū)，能真正實(shí)現(xiàn)職住平衡，避免外圍新建項(xiàng)目配套不足的問(wèn)題；二是周期更短，經(jīng)簡(jiǎn)單改造即可投用；三是戶(hù)型更匹配，以70平方米以下小戶(hù)型為主，契合新市民、青年人的居住需求；四是成本更低，避免了核心區(qū)新增用地的壓力。

??—THE END—

??（文章內(nèi)容僅為作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表所在企業(yè)觀點(diǎn)）