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??【克而瑞長租研究】

??當(dāng)前，住房租賃行業(yè)已步入以“存量精耕、運(yùn)營為王”為特征的新發(fā)展周期。傳統(tǒng)重資產(chǎn)模式在資本效率與規(guī)模擴(kuò)張上面臨雙重考驗(yàn)，全鏈條的資產(chǎn)管理能力正成為行業(yè)頭部企業(yè)構(gòu)建核心壁壘、實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵支撐。

??近期，方隅公寓旗下上海吳涇、顓橋、楊思及北京天峰多個項(xiàng)目以高出租率、高收益完成品牌孵化并成功退出。與此同時，上海古北方隅服務(wù)公寓開業(yè)，該項(xiàng)目是方隅公寓發(fā)力輕資產(chǎn)賽道的重要落子?？硕鹱》孔赓U研究中心認(rèn)為，此番“一退一進(jìn)”的雙向動作并非簡單的資產(chǎn)調(diào)整，而是方隅公寓將多年沉淀的全鏈條運(yùn)營能力，實(shí)現(xiàn)市場化輸出與價值兌現(xiàn)的關(guān)鍵突破。重資產(chǎn)項(xiàng)目的順利退出與輕資產(chǎn)管理項(xiàng)目的持續(xù)落地，充分印證方隅公寓業(yè)務(wù)模式正加速從重資產(chǎn)持有，向“重輕并舉”的多元化資產(chǎn)管理服務(wù)平臺跨越升級。

??Part 01 

??產(chǎn)品力+運(yùn)營力雙輪驅(qū)動

??構(gòu)筑方隅公寓全鏈條資產(chǎn)管理的競爭壁壘

??方隅公寓由“重”到“重輕并舉”的戰(zhàn)略升級，底氣源于產(chǎn)品力與運(yùn)營力雙輪驅(qū)動構(gòu)筑的堅(jiān)實(shí)能力底座，兩大關(guān)鍵能力協(xié)同發(fā)力，構(gòu)筑品牌核心護(hù)城河。

??產(chǎn)品力：差異化定位實(shí)現(xiàn)顯著溢價

??進(jìn)入住房租賃賽道以來，方隅公寓始終秉持“人文、生態(tài)、健康”的產(chǎn)品理念，通過持續(xù)的產(chǎn)品迭代，將設(shè)計(jì)、開發(fā)與工程能力轉(zhuǎn)化為資產(chǎn)溢價與市場競爭力。從聚焦資產(chǎn)盤活與基礎(chǔ)產(chǎn)品打造的1.0產(chǎn)品，到整合美學(xué)體驗(yàn)、綠色健康、高效坪效與規(guī)模化發(fā)展的5.0產(chǎn)品，再到最新從“居住需求”向“情感場域”發(fā)力的5.5產(chǎn)品，方隅公寓每一代產(chǎn)品均緊扣客群需求升級與行業(yè)發(fā)展趨勢。

??圖：方隅5.0產(chǎn)品——上海楊思方隅服務(wù)公寓項(xiàng)目實(shí)景

??方隅公寓的產(chǎn)品迭代早已超越硬件配置升級，轉(zhuǎn)向基于精準(zhǔn)客群畫像的場景化解決方案。5.0產(chǎn)品標(biāo)桿上海楊思項(xiàng)目落地“6+6+8”設(shè)計(jì)理念——6大公區(qū)覆蓋客戶6大時段的24小時生活需求，搭配8項(xiàng)品質(zhì)配置，精準(zhǔn)服務(wù)于城市精英客群，實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)品力向溢價力的高效轉(zhuǎn)化。5.5產(chǎn)品代表作上海吳涇項(xiàng)目聚焦“她需求”、圈層社交與產(chǎn)住融合，自帶超1000㎡公區(qū)空間，從情感需求出發(fā)，定制女性化主題樓層，配套免費(fèi)健身房、直播間、臺球室等多場景公區(qū)，創(chuàng)新性地打造社交空間IP“天空CLUB”，滿足租客對娛樂、辦公、學(xué)習(xí)等多元化需求。

??依托硬核產(chǎn)品力，方隅公寓產(chǎn)品贏得可觀的市場溢價，驗(yàn)證了EPC能力向資產(chǎn)價值的高效轉(zhuǎn)化。5.0產(chǎn)品，如上海楊思、顓橋、安亭項(xiàng)目等代表作，實(shí)現(xiàn)30%-40%的溢價率；5.5產(chǎn)品上海吳涇項(xiàng)目溢價率更是高達(dá)近50%，遠(yuǎn)超行業(yè)同類產(chǎn)品平均水平。

??圖：方隅5.5產(chǎn)品——上海吳涇方隅服務(wù)公寓項(xiàng)目實(shí)景

??方隅公寓扎實(shí)的產(chǎn)品功底屢獲行業(yè)認(rèn)可。上海吳涇項(xiàng)目斬獲“2025年全國十佳高端租賃項(xiàng)目獎項(xiàng)”，上海楊思項(xiàng)目獲評“上海市標(biāo)桿項(xiàng)目獎”，充分印證其產(chǎn)品的硬實(shí)力與行業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢。

??圖：上海吳涇方隅服務(wù)公寓榮獲"十佳高端租賃項(xiàng)目"

??運(yùn)營力：專業(yè)化管理保障出租率與溢價雙提升

??專業(yè)化運(yùn)營能力，是方隅公寓實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)持續(xù)增值、確保投資收益落地的另一核心引擎。CRIC長租數(shù)據(jù)系統(tǒng)顯示，方隅公寓多個標(biāo)桿項(xiàng)目出租率超過95%，品牌整體平均出租率持續(xù)保持在93%以上。品牌客戶滿意度高達(dá)99.8%，平均續(xù)租率56%，標(biāo)桿項(xiàng)目續(xù)租率達(dá)65%，遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平，有效降低運(yùn)營風(fēng)險，保障資產(chǎn)長期穩(wěn)定收益。

??表：方隅公寓部分項(xiàng)目情況列舉

??在營銷層面，方隅公寓搭建行業(yè)領(lǐng)先的新媒體營銷矩陣，實(shí)現(xiàn)低成本精準(zhǔn)獲客。具體來看，上海安亭項(xiàng)目新媒體渠道獲客占比高達(dá)70%，顯著降低營銷成本，增厚項(xiàng)目收益空間；上海吳涇項(xiàng)目僅用時7個月便完成810套房源的出租爬坡，展現(xiàn)高效市場去化與運(yùn)營管控能力。

??多年深耕，方隅公寓已建立覆蓋營銷、品質(zhì)風(fēng)控、工程物管、客戶服務(wù)及社群生態(tài)等全流程的專業(yè)化運(yùn)營體系，并依托自研公寓管理系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)數(shù)字化、標(biāo)準(zhǔn)化管理。而通過完善的人才培訓(xùn)體系，方隅公寓實(shí)現(xiàn)高素質(zhì)門店運(yùn)營團(tuán)隊(duì)持續(xù)孵化，為輕資產(chǎn)服務(wù)模式的跨區(qū)域復(fù)制、規(guī)模化擴(kuò)張筑牢運(yùn)營根基。

??Part 02 

??重輕并舉

??方隅公寓構(gòu)建多元化資管服務(wù)體系

??在夯實(shí)產(chǎn)品力與運(yùn)營力的基礎(chǔ)上，方隅公寓“重輕協(xié)同”發(fā)展，構(gòu)建起一套多元化資管服務(wù)體系，使其能夠?qū)崿F(xiàn)管理規(guī)?？焖贁U(kuò)容與資產(chǎn)價值持續(xù)提升。

??圖：方隅公寓多元資管服務(wù)體系

??1、全周期資產(chǎn)管理

??面向不同風(fēng)險偏好的合作方提供定制化方案，匹配的“投融建管退”全生命周期的多樣化需求，助力合作方實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價值最大化。

??2、全鏈條服務(wù)(F+EPC+O)

??覆蓋“融資+開發(fā)+運(yùn)營”的全周期管理，提供從資本端到運(yùn)營端的閉環(huán)操盤能力。以上海楊思、吳涇等項(xiàng)目為代表，方隅公寓深度參與項(xiàng)目資本運(yùn)作、開發(fā)建設(shè)、運(yùn)營管理全流程，精準(zhǔn)把控資產(chǎn)價值節(jié)點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目全生命周期價值最大化。

??3、輕資產(chǎn)代運(yùn)營與品牌孵化

??聚焦資產(chǎn)方核心需求，提供品牌、系統(tǒng)、團(tuán)隊(duì)和獲客等全方位一體化服務(wù)，實(shí)現(xiàn)品牌影響力與專業(yè)運(yùn)營能力的規(guī)模化復(fù)制輸出。杭州東站項(xiàng)目作為方隅公寓該服務(wù)模式的成功案例，項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)50%的溢價率、96%的出租率及65%的續(xù)租率，以亮眼經(jīng)營數(shù)據(jù)驗(yàn)證了品牌輕資產(chǎn)模式的可行性、盈利性。

??圖：杭州東站方隅服務(wù)公寓實(shí)景

??4、包租資產(chǎn)服務(wù)

??從合作方手中整體承租公寓，投入標(biāo)準(zhǔn)化改造與品牌化運(yùn)營，向業(yè)主支付固定保底租金，方隅公寓通過輸出改造、管理能力提升資產(chǎn)價值，自負(fù)盈虧并享有超額收益，實(shí)現(xiàn)多方共贏。

??5、技術(shù)服務(wù)與輸出

??涵蓋設(shè)計(jì)咨詢、開發(fā)管理、系統(tǒng)租賃、營銷代理等多元化服務(wù)內(nèi)容，作為方隅公寓“能力變現(xiàn)”的靈活形態(tài)，以低資產(chǎn)依賴度精準(zhǔn)匹配合作方的個性化需求，既能為合作方提供專業(yè)技術(shù)支撐，也能助力方隅公寓快速實(shí)現(xiàn)輕量化擴(kuò)張。

??方隅公寓通過多元化資管服務(wù)模式，已構(gòu)建起覆蓋不同資產(chǎn)類型、不同合作深度、不同風(fēng)險偏好的完整資管服務(wù)體系，這既是方隅公寓“重輕協(xié)同”戰(zhàn)略的具體落地，也為行業(yè)內(nèi)企業(yè)從重資產(chǎn)向重輕協(xié)同發(fā)展的轉(zhuǎn)型提供了可落地、可復(fù)制的實(shí)操路徑。

??Part 03 

??版圖擴(kuò)張

??方隅公寓多元化資管服務(wù)正全面鋪開

??值得關(guān)注的是，方隅公寓多元化資管服務(wù)已從標(biāo)桿項(xiàng)目驗(yàn)證階段，邁入在核心城市全面鋪開的新階段。戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型為方隅公寓在一線及核心二線城市的版圖擴(kuò)張注入強(qiáng)勁動力，近期福州、上海、北京三城連續(xù)落子，多個新項(xiàng)目穩(wěn)健推進(jìn)，印證了其重輕并舉多元合作模式的可持續(xù)“造血”能力。

??★福州白湖亭方隅服務(wù)公寓

??項(xiàng)目擁有504間房源，作為方隅首次進(jìn)入福州市場的項(xiàng)目，于3月15日開業(yè)后僅1個月，出租率即達(dá)60%，并已完成2次提價。項(xiàng)目經(jīng)營表現(xiàn)亮眼，充分佐證方隅公寓成熟的標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營體系、跨城市快速復(fù)制落地能力，以及品牌在租住市場的高認(rèn)可度。

??圖：福州白湖亭方隅服務(wù)公寓實(shí)景

??★上海古北方隅服務(wù)公寓

??項(xiàng)目于4月底開業(yè)，擇址上海內(nèi)中環(huán)古北國際社區(qū)，精準(zhǔn)服務(wù)于城市高凈值精英客群。古北作為上海老牌國際化居住區(qū)，高端租住需求長期旺盛，高品質(zhì)租賃房源供給稀缺。項(xiàng)目的入市，進(jìn)一步完善了方隅在上海核心城市的資產(chǎn)管服務(wù)布局，加密核心高端租住板塊的市場版圖。

??圖：上海古北方隅服務(wù)公寓實(shí)景

??★北京沙河方隅服務(wù)公寓

??項(xiàng)目擁有513間房源，預(yù)計(jì)5月正式開業(yè)，項(xiàng)目位于北京昌平區(qū)，將以方隅的高端產(chǎn)品力重新定義昌平高端公寓市場，是方隅資管服務(wù)在核心一線城市的又一重要布局。依托方隅公寓高端產(chǎn)品與運(yùn)營服務(wù)能力，項(xiàng)目將重塑昌平區(qū)域高端租住市場格局。作為方隅多元資管服務(wù)的關(guān)鍵落子，將持續(xù)強(qiáng)化品牌區(qū)域規(guī)模化發(fā)展優(yōu)勢，高端租賃市場影響力。

??隨著多元化資管服務(wù)的全面鋪開，方隅公寓加速從追求“資產(chǎn)密度”向聚焦“管理密度”的價值躍遷。輕資產(chǎn)模式降低了品牌擴(kuò)張的資本門檻，方隅公寓管理規(guī)模的增長曲線有望顯著提升。同時，聚焦深耕一線及核心二線城市，方隅公寓將形成更強(qiáng)的區(qū)域品牌勢能、更集約的運(yùn)營成本與更豐富的客戶數(shù)據(jù)資產(chǎn)，從而提升對資產(chǎn)方的合作話語權(quán)與對租客的吸引力，構(gòu)建起可持續(xù)的正向循環(huán)。

??小結(jié) 

??住房租賃行業(yè)下半場

??能力比資產(chǎn)更重要

??在住房租賃行業(yè)的下半場，真正的護(hù)城河不再單純依靠持有資產(chǎn)的數(shù)量，而是貫穿“投融建管退”全生命周期的資產(chǎn)管理能力。

??從“重資產(chǎn)持有”到“重輕并舉”的戰(zhàn)略升級，是方隅主動的能力外溢與價值升級，也為其未來的可持續(xù)發(fā)展奠定了更高可能性。這不僅是方隅自身的破局進(jìn)化，更為行業(yè)頭部企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展提供了一條可行路徑——以能力為資產(chǎn)，在多元化資管新賽道上行穩(wěn)進(jìn)階。

??—THE END—

??（文章內(nèi)容僅為作者個人觀點(diǎn)，不代表所在企業(yè)觀點(diǎn)）