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??面對持續(xù)的經(jīng)營壓力與退市風(fēng)險，天津老牌國資房企津投城開重大資產(chǎn)重組有了最新進展。

??10月29日，天津津投城市開發(fā)股份有限公司（以下簡稱“津投城開”）發(fā)布重大資產(chǎn)出售暨關(guān)聯(lián)交易報告書草案，擬以1元對價向天津城市運營發(fā)展有限公司（以下簡稱“城運發(fā)展”）轉(zhuǎn)讓其評估值為-2.39億元的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)及負債。

??交易完成后，津投城開將徹底退出房地產(chǎn)開發(fā)，保留并聚焦于物業(yè)管理、資產(chǎn)管理與運營等業(yè)務(wù)。此次交易為資產(chǎn)出售，不涉及股權(quán)變動，旨在優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局、提升持續(xù)經(jīng)營能力。

??記者就此交易細節(jié)及后續(xù)經(jīng)營計劃致電致函津投城開，其工作人員表示“不接受采訪”，截至發(fā)稿，采訪郵件亦未獲回復(fù)。

??退市風(fēng)險倒逼企業(yè)轉(zhuǎn)型

??這場“1元賣資產(chǎn)”的交易背后，是津投城開地產(chǎn)業(yè)務(wù)的長期失血與資本結(jié)構(gòu)的持續(xù)變化的結(jié)果。

??津投城開表示，本次交易前，其主營房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)受行業(yè)整體下行影響，近年來持續(xù)虧損；同時，公司主要通過債務(wù)融資等方式籌集資金以支持房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，負債規(guī)模較大，資產(chǎn)負債率偏高，面臨較大的償債壓力。為更好地應(yīng)對市場變化，提高上市公司抗風(fēng)險能力，實現(xiàn)長遠穩(wěn)定發(fā)展，上市公司將持有的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)及負債整體置出，實現(xiàn)上市公司業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型及高質(zhì)量發(fā)展。

??從最新半年報數(shù)據(jù)來看，2025年上半年，津投城開營業(yè)收入同比減少41.87%至5.12億元；歸屬上市公司股東凈利潤虧損5.19億元，業(yè)績持續(xù)承壓。

??作為天津老牌國資房企，津投城開前身是1981年由天津市政府住宅統(tǒng)一建設(shè)辦公室改建而成的天津市建設(shè)開發(fā)公司，原名為天津市房地產(chǎn)發(fā)展（集團）股份有限公司。2001年，該公司成功上市，并于2023年將名稱變更為津投城開。

??津投城開上市后的十幾年時間里，業(yè)績都較為穩(wěn)定。但從2020年起，受行業(yè)下行沖擊，公司陷入持續(xù)虧損狀態(tài)。數(shù)據(jù)顯示，2020年至2022年，津投城開凈利潤分別為-25.17億元、-18.44億元、-2.96億元，累計虧損超46億元。2023年雖通過收儲短暫扭虧，但2024年再度虧損，凈利潤為-2.1億元。

??此外，2022 年至 2025 年上半年，津投城開實現(xiàn)歸屬上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤分別為-9.79億元、-12.77億元、-7.37億元和-5.26億元，其虧損主要來自房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。

??更嚴峻的是企業(yè)資本結(jié)構(gòu)持續(xù)變化。截至2025年6月末，津投城開資產(chǎn)負債率已達100.36%，凈資產(chǎn)為-5.01億元。若年底該指標未能轉(zhuǎn)正，津投城開將面臨退市風(fēng)險。

??津投城開表示，通過本次交易剝離虧損資產(chǎn)，提升資產(chǎn)質(zhì)量，可以提高上市公司盈利能力和持續(xù)經(jīng)營能力，化解上市公司退市風(fēng)險，實現(xiàn)上市公司業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型及可持續(xù)發(fā)展，維護全體投資者特別是中小投資者利益。

??不過，有業(yè)內(nèi)人士提示，交易尚需股東大會審議，關(guān)聯(lián)股東須回避表決。負資產(chǎn)賣1元雖符合“公允”定義，若中小股東認為潛在土地價值或政策紅利未被合理體現(xiàn)，可能對方案提出異議。監(jiān)管方面亦將重點關(guān)注評估方法的審慎性及債權(quán)人利益保護。

??為求自救，津投城開近年已多次出售資產(chǎn)回血。2021年至2024年間，通過轉(zhuǎn)讓吉利大廈、華富宮大飯店等資產(chǎn)，合計回收資金逾10億元。本次剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)，是企業(yè)“斷臂求生”系列動作中最徹底的一步。

??進入物業(yè)賽道

??津投城開的轉(zhuǎn)型路徑并非一蹴而就。

??2024年底，津投城開首次披露重組計劃，擬通過資產(chǎn)置換、發(fā)行股份及支付現(xiàn)金等方式，收購天津燃氣集團等持有的供熱資產(chǎn)，向城市集中供熱業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。該方案于2025年6月獲天津市國資委批復(fù)。

??2025年9月19日，公司再度公告對原方案進行重大調(diào)整，取消資產(chǎn)購入計劃，改為僅剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)予城運發(fā)展，保留物業(yè)管理等輕資產(chǎn)，并不再募集配套資金。交易對手方也由天津燃氣集團與津能投資變更為城運發(fā)展。

??另據(jù)相關(guān)規(guī)定，因交易對手及資產(chǎn)范圍變化均超閾值，此次調(diào)整構(gòu)成對原重組方案的重大調(diào)整。

??對于本次重組方案調(diào)整的原因，津投城開表示，鑒于公司所處內(nèi)外部環(huán)境發(fā)生較大變化，并基于公司實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展整體戰(zhàn)略考量，綜合考慮置入標的資產(chǎn)經(jīng)營情況及未來行業(yè)發(fā)展前景、公司自身狀況和未來戰(zhàn)略規(guī)劃調(diào)整情況，經(jīng)審慎研究及與天津燃氣集團、津能投資協(xié)商， 公司決定對原重大資產(chǎn)重組方案進行調(diào)整。

??公開資料顯示，城運發(fā)展為天津市國資委全資持有，主營保障性租賃住房、商業(yè)運營及物業(yè)管理，2022年11月由津投資本設(shè)立，2023年5月股權(quán)無償劃轉(zhuǎn)至天津市國資委。

??“接盤方城運發(fā)展為天津市國資委全資持有，這使得本次交易成為一場典型的國資體系內(nèi)部資產(chǎn)重組。”中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜分析表示，這并非簡單的“低價售賣”，而是一次典型的“財務(wù)隔離+風(fēng)險出清+敘事重構(gòu)”。國資平臺承接負資產(chǎn)，避免了破產(chǎn)清算可能帶來的社會成本，也為后續(xù)資產(chǎn)盤活和政策兜底保留了空間。

??他進一步表示，保留下來的物業(yè)管理與商業(yè)運營資產(chǎn)具有現(xiàn)金流穩(wěn)定、負債率低的特點，契合當(dāng)前資本市場對“輕資產(chǎn)+現(xiàn)金流”模式的偏好。津投城開未來有望借助定增、REITs（不動產(chǎn)投資信托基金）等工具把估值錨從“開發(fā)商”切換到“服務(wù)商”，享受更高的估值倍數(shù)。

??隨著地產(chǎn)業(yè)務(wù)的剝離，津投城開將正式告別開發(fā)業(yè)務(wù)，但其能否真正轉(zhuǎn)型為一家可持續(xù)、受認可的城市運營服務(wù)商，仍需在物業(yè)管理規(guī)模、盈利能力和現(xiàn)金流表現(xiàn)上接受市場檢驗。