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??房地產(chǎn)未來五年終于定了！

??10月28日，新華社受權發(fā)布《中共中央關于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十五個五年規(guī)劃的建議》（下稱《“十五五”建議》），基本確定未來五年房地產(chǎn)發(fā)展方向。

??10月23日的四中全會對房地產(chǎn)只提了十個字：推動房地產(chǎn)高質量發(fā)展。此次《“十五五”建議》增加了許多，并涉及多個方面：

??1、完善促進消費制度機制，清理汽車、住房等消費不合理限制性措施。

??2、盤活用好低效用地、閑置房產(chǎn)、存量基礎設施。

??3、加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，完善商品房開發(fā)、融資、銷售等基礎制度。

??4、優(yōu)化保障性住房供給，滿足城鎮(zhèn)工薪群體和各類困難家庭基本住房需求。因城施策增加改善性住房供給。

??5、建設安全舒適綠色智慧的“好房子”，實施房屋品質提升工程和物業(yè)服務質量提升行動。

??6、建立房屋全生命周期安全管理制度。

??從以上6點來看，核心仍是推動房地產(chǎn)高質量發(fā)展，只是更進一步從不同維度發(fā)力。歸根到底還是用“保障+市場”的方式讓人民群眾住上“好房子”。對行業(yè)自身而言，這也是房地產(chǎn)行業(yè)擺脫舊有路徑依賴、穿越周期、實現(xiàn)健康可持續(xù)發(fā)展的根本出路。

??《“十五五”建議》在建設強大國內(nèi)市場，大力提振消費部分提出“完善促進消費制度機制，清理汽車、住房等消費不合理限制性措施?！?/p>

??當前房地產(chǎn)市場大部分限制性措施皆已退出，僅剩部分城市還有所保留，在這其中，北京、上海、深圳的限購政策最受關注。

??2025年8-9月，北京、上海、深圳先后調整限購政策，三城均采用“分區(qū)域差異化松綁”策略，但寬松力度與范圍各有側重。

??北京以五環(huán)為界劃分調控梯度，五環(huán)外對京籍及社保滿2年的非京籍全面不限購，五環(huán)內(nèi)則維持京籍限購2套、非京籍社保滿3年限購1套的標準，同時取消離婚購房3年限購限制，二孩家庭二套房可按首套貸款，既保障核心區(qū)域市場穩(wěn)定，又釋放外圍區(qū)域需求；

??上海以外環(huán)為界，外環(huán)外對滬籍及社保滿1年的非滬籍不限購，外環(huán)內(nèi)保持滬籍限購2套、非滬籍社保滿3年限購1套，且將單身人士納入家庭購房政策范疇，非滬籍首套房還可免征房產(chǎn)稅，進一步降低外地居民在滬購房門檻，并且青浦區(qū)在9月19日進一步升級了限購放開，外來無房人才即便社保未滿1年，也可通過人才綠色通道申報購房資格；

??深圳的限購松綁力度相對更大，非核心區(qū)（8區(qū)）對深籍及社保滿1年的非深籍不限購，無社保的非深籍也可購2套，鹽田、大鵬兩區(qū)完全取消限購，核心區(qū)（福田、南山等）則僅對納稅100萬以上且員工10人以上的企業(yè)有限制，更側重激活全域住房需求。

??從北京、上海、深圳這一輪政策優(yōu)化來看，一方面保留了部分限購區(qū)域，另外一方面則仍有首套與二套住房的差異化約束。同時，從全國范圍來看，部分城市的公積金使用仍受跨區(qū)域使用的隱形門檻限制。

??從《“十五五”建議》來看，“十五五”時期，北京、上海、深圳“限購”政策有一定的優(yōu)化空間，同時首套與二套住房的差異化、公積金跨區(qū)使用等限制性措施或有取消可能。

??《“十五五”建議》在加快完善要素市場化配置體制機制部分提出“促進各類要素資源高效配置，建立健全城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場”“盤活用好低效用地、閑置房產(chǎn)、存量基礎設施”。

??同時《“十五五”建議》在推動房地產(chǎn)高質量發(fā)展部分提出“優(yōu)化保障性住房供給，滿足城鎮(zhèn)工薪群體和各類困難家庭基本住房需求。因城施策增加改善性住房供給。”

??可以看到，“優(yōu)化增量”“盤活存量”仍是未來房地產(chǎn)市場供給端的核心。

??結合2025年9月11日國務院批復的全國部分地區(qū)要素市場化配置綜合改革試點實施方案來看，所有試點地區(qū)均意在不斷提高土地要素市場化配置水平。

??其核心仍是“人、房、地、錢”要素聯(lián)動，以人定房，以房定地、以房定錢，促進房地產(chǎn)市場供需平衡、結構合理。從源頭上促進房地產(chǎn)市場供需平衡，防范盲目擴張帶來的風險。

??從當前新房庫存來看，得益于供給節(jié)制，當前狹義庫存正處于下行通道。據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，2025年8月末百城商品住宅庫存量僅45562萬平方米，環(huán)比下降1%同比下降9%。去化周期基本持穩(wěn)25.4個月，一二線持穩(wěn)20個月左右。

??其中杭州、合肥、成都等庫存消化周期不足1年，上海庫存去化周期僅為13.5個月，這些城市也正是當前市場率先止跌的主要熱點城市。

??良好的供求關系有利于市場形成新的平衡，中央和地方進一步緊縮供應預期，也將加速促進行業(yè)供求平衡。

??《“十五五”建議》在推動房地產(chǎn)高質量發(fā)展部分還提出“建設安全舒適綠色智慧的‘好房子’，實施房屋品質提升工程和物業(yè)服務質量提升行動。建立房屋全生命周期安全管理制度?！薄凹涌鞓嫿ǚ康禺a(chǎn)發(fā)展新模式，完善商品房開發(fā)、融資、銷售等基礎制度?！?/p>

??2025年至今，“好房子”已成為被提及最多的詞。房地產(chǎn)高質量發(fā)展歸根到底是要讓人民群眾住上“好房子”。

??這需要全鏈條提升住房標準、設計、材料、建造、運維水平，首先把保障房建成“好房子”，不僅要將新房子建成“好房子”，還要將老房子改造成“好房子”。

??同時強化“全生命周期管理”，從“建房”向“管房”延伸，引入智慧物業(yè)、社區(qū)服務等增值功能，實現(xiàn)住房從“物理空間”到“生活場景”的轉變。

??可以預見，未來市場將進一步強化“民生為本、市場為輔”的平衡：

??在民生層面，住房保障體系將更加普惠，通過精準識別保障對象、優(yōu)化申請分配機制，確保新市民、低收入群體等“住有所居”。同時通過“好房子”標準建設（如綠色建筑、低碳住宅），讓普通購房者共享高質量住房成果；

??在市場層面，政策將通過“穩(wěn)預期、防風險”引導市場健康運行，一方面遏制投機性需求，維護房價穩(wěn)定，另一方面支持合理的改善型需求，通過優(yōu)化信貸政策、簡化交易流程等，暢通二手房置換鏈條，緩解當前市場“二手房掛牌高企、置換不暢”的結構性矛盾，最終形成“民生有保障、市場有活力”的良性生態(tài)。

??對經(jīng)濟而言：通過發(fā)展“好房子”帶動消費升級和有效投資，并與新型城鎮(zhèn)化、區(qū)域協(xié)調發(fā)展等戰(zhàn)略協(xié)同，能為經(jīng)濟增長注入新的、可持續(xù)的動力。

??對社會民生而言：是“扎實推進全體人民共同富?！钡谋厝灰?，能有效提升人民生活品質，增強社會凝聚力和穩(wěn)定性。

??對房地產(chǎn)行業(yè)而言：是實現(xiàn)健康可持續(xù)發(fā)展的根本出路，推動行業(yè)從規(guī)模擴張轉向質量提升，邁向一個風險可控、基礎牢固、更具韌性的新發(fā)展階段。

??推動房地產(chǎn)高質量發(fā)展的意義重大而深遠，此次《“十五五”建議》在四中全會的基礎上將內(nèi)容更進一步具化了。

??在房地產(chǎn)高質量發(fā)展的背景下，各地新增供地質量將會不斷提升，“好房子”將有望率先回升，并支撐新房市場成交，形成新的價格基準。與此同時，同地段舊規(guī)產(chǎn)品或二手房價，也將形成相對“好房子”價格基準的新的價格梯度，最終共同構成房地產(chǎn)市場新的供求關系動態(tài)平衡。