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??本文基于《2025年中國(guó)房地產(chǎn)年鑒》“市場(chǎng)篇”資料進(jìn)行梳理和分析。

??2024年，實(shí)體商業(yè)運(yùn)營(yíng)仍面臨較大挑戰(zhàn)，宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)增速影響辦公樓需求，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和辦公樓銷(xiāo)售額降幅均在10%以上，新增供應(yīng)量創(chuàng)近年來(lái)的新低。

??2024年，全國(guó)消費(fèi)市場(chǎng)整體有所復(fù)蘇，商品零售額和餐飲收入同比分別增長(zhǎng)3.2%和5.3%。從不同業(yè)態(tài)來(lái)看，限額以上零售業(yè)單位中，百貨店和品牌專(zhuān)賣(mài)店零售額同比分別下降2.4%和0.4%，實(shí)物商品網(wǎng)上零售額同比增長(zhǎng)6.5%（占社會(huì)消費(fèi)品零售總額的26.8%），實(shí)體商業(yè)運(yùn)營(yíng)在電商沖擊下仍面臨較大挑戰(zhàn)，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售額5728.15億元，同比下降13.6%，降幅顯著擴(kuò)大。辦公樓方面，宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)景氣度和租金水平的整體持續(xù)下調(diào)對(duì)辦公樓銷(xiāo)售形成較大壓力，2024年辦公樓銷(xiāo)售額3207.64億元，同比下降14.3%，降幅有所擴(kuò)大。

??近年來(lái)商業(yè)地產(chǎn)供需規(guī)模持續(xù)縮減，同時(shí)受房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)性壓力等因素影響，供需格局存在較大波動(dòng)。2024年，商業(yè)地產(chǎn)新增供應(yīng)量創(chuàng)近年來(lái)的新低，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和辦公樓的竣工銷(xiāo)售比均在0.8倍左右。

??供應(yīng)收縮但待售面積仍在上升：辦公樓待售面積達(dá)5313萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.6%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售14437萬(wàn)平方米，雖僅微增0.6%，但絕對(duì)量高企，存量去化緩慢與新增需求疲軟形成結(jié)構(gòu)性矛盾。疊加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中辦公樓（-9.0%）和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房（-13.9%）持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)，說(shuō)明資本已系統(tǒng)性縮減該領(lǐng)域投資。行業(yè)處于大量存量項(xiàng)目去庫(kù)存階段。

??綜上，2024年實(shí)體商業(yè)運(yùn)營(yíng)并非單純受短期波動(dòng)影響，而是進(jìn)入深度調(diào)整周期：需求端受宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)與企業(yè)信心雙重制約，供給端則因預(yù)期轉(zhuǎn)弱而主動(dòng)退坡，供需錯(cuò)配加劇了經(jīng)營(yíng)壓力與資產(chǎn)估值下行風(fēng)險(xiǎn)。后續(xù)商業(yè)地產(chǎn)供求矛盾的緩解仍有賴(lài)于宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)提振需求，加之當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資回報(bào)率處于較低水平，行業(yè)仍將持續(xù)面臨庫(kù)存消化及優(yōu)勝劣汰的壓力。

??（萬(wàn)平方米）                                                               （倍）

圖 2014-2024年全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房供求情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)整理。

??（萬(wàn)平方米）                                                               （倍）

圖  2014-2024年全國(guó)辦公樓供求情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)整理。