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??本文基于《2025年中國(guó)房地產(chǎn)年鑒》“發(fā)展篇”資料進(jìn)行梳理。

??2024年，與房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)相關(guān)的政策主要集中在綠色低碳發(fā)展、城市更新、國(guó)有資產(chǎn)管理、司法評(píng)估等領(lǐng)域，為房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)及高質(zhì)量發(fā)展提供了新的機(jī)遇。

??一、綠色低碳估價(jià)成為重要發(fā)展方向，推動(dòng)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展

??近年來(lái)，黨中央高度重視綠色低碳發(fā)展，特別是房地產(chǎn)行業(yè)作為能耗和碳排放的重要領(lǐng)域需要進(jìn)行綠色轉(zhuǎn)型。2024年3月12日，國(guó)家發(fā)展改革委、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)《加快推動(dòng)建筑領(lǐng)域節(jié)能降碳工作方案》，提出到2025年，城鎮(zhèn)新建建筑全面執(zhí)行綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)。2024年3月27日，中國(guó)人民銀行等七部門(mén)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步強(qiáng)化金融支持綠色低碳發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》，提出支持信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)將環(huán)境、社會(huì)和治理（ESG）因素納入信用評(píng)級(jí)方法與模型。2024年6月19日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部對(duì)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》GB/T50378-2019進(jìn)行了修訂，增強(qiáng)綠色建筑低碳效能，強(qiáng)化綠色建筑性能保障。2024年11月20日，財(cái)政部等十部委印發(fā)《企業(yè)可持續(xù)披露準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則（試行）》，穩(wěn)步推進(jìn)我國(guó)可持續(xù)披露準(zhǔn)則體系建設(shè)。2024年1月31日，國(guó)際評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)委員會(huì)（IVSC）發(fā)布最新版《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則》（IVS），自2025年1月31日生效，明確要求在估值過(guò)程中納入ESG相關(guān)因素。

??在全球碳中和及可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)引領(lǐng)下，ESG和綠色低碳相關(guān)估價(jià)業(yè)務(wù)正成為估價(jià)行業(yè)的重要發(fā)展方向。越來(lái)越多的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)開(kāi)始關(guān)注建筑物的能源效率、碳足跡及其環(huán)境影響、社會(huì)責(zé)任、企業(yè)治理等因素，并積極開(kāi)展綠色建筑評(píng)估、碳排放評(píng)估、能源效率分析、ESG績(jī)效評(píng)價(jià)、房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略咨詢(xún)等業(yè)務(wù)。通過(guò)將綠色建筑認(rèn)證、可再生能源使用等可持續(xù)發(fā)展指標(biāo)納入估價(jià)體系，可以科學(xué)量化綠色低碳因素、ESG因素等對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響，為投資者提供更為全面、準(zhǔn)確的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估依據(jù)，為推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展、實(shí)現(xiàn)“雙碳”目標(biāo)等提供評(píng)估專(zhuān)業(yè)支持。

??二、加快參與城市更新，助力構(gòu)建高質(zhì)量的專(zhuān)業(yè)服務(wù)體系

??當(dāng)前，我國(guó)城市發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入了城市更新的重要時(shí)期。實(shí)施城市更新行動(dòng)，是黨中央、國(guó)務(wù)院作出的重大決策部署。2025年1月3日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出要支持各地因地制宜進(jìn)行創(chuàng)新探索，建立健全可持續(xù)的城市更新機(jī)制，推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部統(tǒng)計(jì)，2024年全國(guó)各地不斷創(chuàng)新完善城市更新工作機(jī)制、制度政策和實(shí)施模式，共實(shí)施城市更新項(xiàng)目6萬(wàn)余個(gè)，完成投資約2.9萬(wàn)億元，其中包括了城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、完整社區(qū)建設(shè)、歷史文化保護(hù)等多種類(lèi)型項(xiàng)目。在構(gòu)建城市更新制度政策框架方面，1個(gè)省9個(gè)城市出臺(tái)了城市更新條例，92個(gè)城市出臺(tái)管理辦法，150個(gè)城市印發(fā)指導(dǎo)性文件，各地共出臺(tái)土地、規(guī)劃、財(cái)稅、金融等支持政策1000多個(gè)，發(fā)布技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、操作指南260多個(gè)。同時(shí)，我國(guó)建立了城市體檢與城市更新一體化推進(jìn)機(jī)制，297個(gè)地級(jí)及以上城市全面開(kāi)展城市體檢。

??穩(wěn)步實(shí)施城市更新，必須加快建立高質(zhì)量的專(zhuān)業(yè)服務(wù)體系。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可抓住契機(jī)，充分展現(xiàn)自身專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)，積極參與到新形勢(shì)下的城市更新全流程中，如開(kāi)展房地產(chǎn)利用狀況調(diào)查、城市體檢評(píng)估、產(chǎn)權(quán)摸排、成本測(cè)算、可行性研究、資金平衡分析、績(jī)效評(píng)估等業(yè)務(wù)，還可與上下游加強(qiáng)合作，進(jìn)一步拓展業(yè)務(wù)領(lǐng)域。2024年10月17日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹宣布新增實(shí)施100萬(wàn)套城中村改造和危舊房改造。2025年3月9日，十四屆全國(guó)人大三次會(huì)議上倪虹表示，把2000年以前建成的老舊小區(qū)都納入城市更新改造范圍，城中村改造政策支持范圍也從最初的35個(gè)大城市擴(kuò)圍至300個(gè)地級(jí)及以上城市，并主要采取貨幣化安置的方式，潛力巨大。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)不斷提升城市更新估價(jià)及相關(guān)咨詢(xún)服務(wù)能力，滿(mǎn)足城市更新多元主體利益平衡需要，推動(dòng)盤(pán)活低效空間資源，助力建立可持續(xù)的城市更新模式。

??三、適應(yīng)央企國(guó)企改革新形勢(shì)，優(yōu)化國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理

??近年來(lái)，隨著戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)相關(guān)的企業(yè)并購(gòu)、前沿性原創(chuàng)性科技成果和知識(shí)產(chǎn)權(quán)的交易攀增，以及中央企業(yè)投資有限合伙企業(yè)事項(xiàng)的增多，中央企業(yè)對(duì)資產(chǎn)估值的需求和實(shí)踐與日俱增。為推動(dòng)中央企業(yè)布局優(yōu)化和結(jié)構(gòu)調(diào)整，更好適應(yīng)國(guó)資國(guó)企改革發(fā)展新形勢(shì)，國(guó)務(wù)院國(guó)資委于2024年1月30日印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化中央企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估管理有關(guān)事項(xiàng)的通知》。通知在現(xiàn)行制度的原則和框架下，明確“中央企業(yè)應(yīng)當(dāng)通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)、競(jìng)爭(zhēng)性談判等方式在本集團(tuán)評(píng)估機(jī)構(gòu)備選庫(kù)內(nèi)擇優(yōu)選聘評(píng)估機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)重大資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目。選聘評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)制定選聘文件，明確項(xiàng)目信息、評(píng)價(jià)要素、評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容。評(píng)價(jià)要素至少包括項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)人員組成及其評(píng)估標(biāo)的相關(guān)行業(yè)的執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)、評(píng)估工作方案、資源配備、質(zhì)量控制、費(fèi)用報(bào)價(jià)等”。同時(shí)，列舉了八種“可以不對(duì)相關(guān)標(biāo)的進(jìn)行評(píng)估”的情況，并提出了五種“可以聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)相關(guān)標(biāo)的進(jìn)行估值”的經(jīng)濟(jì)行為，明晰了中央企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估及估值的范圍。通知還將《評(píng)估機(jī)構(gòu)職業(yè)質(zhì)量評(píng)價(jià)表》和《中央企業(yè)估值報(bào)告審核指引》作為附件，推動(dòng)評(píng)估報(bào)告內(nèi)容規(guī)范化，提高估值項(xiàng)目審核質(zhì)量，這為房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)參與國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理提供了新的機(jī)遇，同時(shí)也提出了更高的要求。

??四、規(guī)范網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)行為，明確委托評(píng)估情形

??為進(jìn)一步規(guī)范網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)行為，著力提升執(zhí)行財(cái)產(chǎn)處置水平，切實(shí)保障當(dāng)事人的合法權(quán)益，2024年10月29日，最高人民法院印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》，規(guī)范適用詢(xún)價(jià)方式。“對(duì)于無(wú)需由專(zhuān)業(yè)人員現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)或者鑒定且有大數(shù)據(jù)交易參考的住宅、機(jī)動(dòng)車(chē)等財(cái)產(chǎn)，可以選擇網(wǎng)絡(luò)詢(xún)價(jià)方式。當(dāng)事人、利害關(guān)系人認(rèn)為不應(yīng)適用網(wǎng)絡(luò)詢(xún)價(jià)或者網(wǎng)絡(luò)詢(xún)價(jià)結(jié)果明顯偏離市場(chǎng)價(jià)值，申請(qǐng)適用委托評(píng)估的，執(zhí)行法院經(jīng)審查可以準(zhǔn)許。工業(yè)廠房、在建工程、土地使用權(quán)、商鋪較多的綜合市場(chǎng)、裝修裝飾價(jià)值較高的不動(dòng)產(chǎn)以及股權(quán)、采礦權(quán)等特殊或者復(fù)雜財(cái)產(chǎn)，目前尚不具備詢(xún)價(jià)條件，當(dāng)事人議價(jià)不成時(shí)，應(yīng)當(dāng)適用委托評(píng)估”。意見(jiàn)強(qiáng)調(diào)了司法拍賣(mài)中委托評(píng)估的作用，對(duì)于發(fā)揮房地產(chǎn)司法評(píng)估的作用提供了發(fā)展空間。同時(shí)，還明確了執(zhí)行法院盡職調(diào)查財(cái)產(chǎn)現(xiàn)狀的責(zé)任、嚴(yán)格審查權(quán)利負(fù)擔(dān)的真實(shí)性、如實(shí)披露拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)信息等內(nèi)容，有利于估價(jià)師獲取評(píng)估需要的財(cái)產(chǎn)基本信息，進(jìn)一步規(guī)范涉執(zhí)房地產(chǎn)處置司法評(píng)估行為。