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??本文基于《2025年中國房地產(chǎn)年鑒》“發(fā)展篇”資料進行梳理。

??2024年，與房地產(chǎn)估價行業(yè)相關(guān)的政策主要集中在綠色低碳發(fā)展、城市更新、國有資產(chǎn)管理、司法評估等領(lǐng)域，為房地產(chǎn)估價行業(yè)轉(zhuǎn)型升級及高質(zhì)量發(fā)展提供了新的機遇。

??一、綠色低碳估價成為重要發(fā)展方向，推動社會可持續(xù)發(fā)展

??近年來，黨中央高度重視綠色低碳發(fā)展，特別是房地產(chǎn)行業(yè)作為能耗和碳排放的重要領(lǐng)域需要進行綠色轉(zhuǎn)型。2024年3月12日，國家發(fā)展改革委、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)《加快推動建筑領(lǐng)域節(jié)能降碳工作方案》，提出到2025年，城鎮(zhèn)新建建筑全面執(zhí)行綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)。2024年3月27日，中國人民銀行等七部門發(fā)布《關(guān)于進一步強化金融支持綠色低碳發(fā)展的指導(dǎo)意見》，提出支持信用評級機構(gòu)將環(huán)境、社會和治理（ESG）因素納入信用評級方法與模型。2024年6月19日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部對國家標(biāo)準(zhǔn)《綠色建筑評價標(biāo)準(zhǔn)》GB/T50378-2019進行了修訂，增強綠色建筑低碳效能，強化綠色建筑性能保障。2024年11月20日，財政部等十部委印發(fā)《企業(yè)可持續(xù)披露準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則（試行）》，穩(wěn)步推進我國可持續(xù)披露準(zhǔn)則體系建設(shè)。2024年1月31日，國際評估標(biāo)準(zhǔn)委員會（IVSC）發(fā)布最新版《國際評估準(zhǔn)則》（IVS），自2025年1月31日生效，明確要求在估值過程中納入ESG相關(guān)因素。

??在全球碳中和及可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)引領(lǐng)下，ESG和綠色低碳相關(guān)估價業(yè)務(wù)正成為估價行業(yè)的重要發(fā)展方向。越來越多的房地產(chǎn)估價機構(gòu)開始關(guān)注建筑物的能源效率、碳足跡及其環(huán)境影響、社會責(zé)任、企業(yè)治理等因素，并積極開展綠色建筑評估、碳排放評估、能源效率分析、ESG績效評價、房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略咨詢等業(yè)務(wù)。通過將綠色建筑認(rèn)證、可再生能源使用等可持續(xù)發(fā)展指標(biāo)納入估價體系，可以科學(xué)量化綠色低碳因素、ESG因素等對房地產(chǎn)價值的影響，為投資者提供更為全面、準(zhǔn)確的房地產(chǎn)價值評估依據(jù)，為推動房地產(chǎn)業(yè)和社會經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展、實現(xiàn)“雙碳”目標(biāo)等提供評估專業(yè)支持。

??二、加快參與城市更新，助力構(gòu)建高質(zhì)量的專業(yè)服務(wù)體系

??當(dāng)前，我國城市發(fā)展已經(jīng)進入了城市更新的重要時期。實施城市更新行動，是黨中央、國務(wù)院作出的重大決策部署。2025年1月3日召開的國務(wù)院常務(wù)會議提出要支持各地因地制宜進行創(chuàng)新探索，建立健全可持續(xù)的城市更新機制，推動城市高質(zhì)量發(fā)展。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部統(tǒng)計，2024年全國各地不斷創(chuàng)新完善城市更新工作機制、制度政策和實施模式，共實施城市更新項目6萬余個，完成投資約2.9萬億元，其中包括了城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、完整社區(qū)建設(shè)、歷史文化保護等多種類型項目。在構(gòu)建城市更新制度政策框架方面，1個省9個城市出臺了城市更新條例，92個城市出臺管理辦法，150個城市印發(fā)指導(dǎo)性文件，各地共出臺土地、規(guī)劃、財稅、金融等支持政策1000多個，發(fā)布技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、操作指南260多個。同時，我國建立了城市體檢與城市更新一體化推進機制，297個地級及以上城市全面開展城市體檢。

??穩(wěn)步實施城市更新，必須加快建立高質(zhì)量的專業(yè)服務(wù)體系。房地產(chǎn)估價機構(gòu)可抓住契機，充分展現(xiàn)自身專業(yè)優(yōu)勢，積極參與到新形勢下的城市更新全流程中，如開展房地產(chǎn)利用狀況調(diào)查、城市體檢評估、產(chǎn)權(quán)摸排、成本測算、可行性研究、資金平衡分析、績效評估等業(yè)務(wù)，還可與上下游加強合作，進一步拓展業(yè)務(wù)領(lǐng)域。2024年10月17日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹宣布新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造。2025年3月9日，十四屆全國人大三次會議上倪虹表示，把2000年以前建成的老舊小區(qū)都納入城市更新改造范圍，城中村改造政策支持范圍也從最初的35個大城市擴圍至300個地級及以上城市，并主要采取貨幣化安置的方式，潛力巨大。房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)不斷提升城市更新估價及相關(guān)咨詢服務(wù)能力，滿足城市更新多元主體利益平衡需要，推動盤活低效空間資源，助力建立可持續(xù)的城市更新模式。

??三、適應(yīng)央企國企改革新形勢，優(yōu)化國有資產(chǎn)評估管理

??近年來，隨著戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)相關(guān)的企業(yè)并購、前沿性原創(chuàng)性科技成果和知識產(chǎn)權(quán)的交易攀增，以及中央企業(yè)投資有限合伙企業(yè)事項的增多，中央企業(yè)對資產(chǎn)估值的需求和實踐與日俱增。為推動中央企業(yè)布局優(yōu)化和結(jié)構(gòu)調(diào)整，更好適應(yīng)國資國企改革發(fā)展新形勢，國務(wù)院國資委于2024年1月30日印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化中央企業(yè)資產(chǎn)評估管理有關(guān)事項的通知》。通知在現(xiàn)行制度的原則和框架下，明確“中央企業(yè)應(yīng)當(dāng)通過公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)、競爭性談判等方式在本集團評估機構(gòu)備選庫內(nèi)擇優(yōu)選聘評估機構(gòu)執(zhí)業(yè)重大資產(chǎn)評估項目。選聘評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)制定選聘文件，明確項目信息、評價要素、評分標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容。評價要素至少包括項目團隊人員組成及其評估標(biāo)的相關(guān)行業(yè)的執(zhí)業(yè)經(jīng)驗、評估工作方案、資源配備、質(zhì)量控制、費用報價等”。同時，列舉了八種“可以不對相關(guān)標(biāo)的進行評估”的情況，并提出了五種“可以聘請專業(yè)機構(gòu)對相關(guān)標(biāo)的進行估值”的經(jīng)濟行為，明晰了中央企業(yè)資產(chǎn)評估及估值的范圍。通知還將《評估機構(gòu)職業(yè)質(zhì)量評價表》和《中央企業(yè)估值報告審核指引》作為附件，推動評估報告內(nèi)容規(guī)范化，提高估值項目審核質(zhì)量，這為房地產(chǎn)估價機構(gòu)參與國有資產(chǎn)評估管理提供了新的機遇，同時也提出了更高的要求。

??四、規(guī)范網(wǎng)絡(luò)司法拍賣行為，明確委托評估情形

??為進一步規(guī)范網(wǎng)絡(luò)司法拍賣行為，著力提升執(zhí)行財產(chǎn)處置水平，切實保障當(dāng)事人的合法權(quán)益，2024年10月29日，最高人民法院印發(fā)《關(guān)于進一步規(guī)范網(wǎng)絡(luò)司法拍賣工作的指導(dǎo)意見》，規(guī)范適用詢價方式?！皩τ跓o需由專業(yè)人員現(xiàn)場勘驗或者鑒定且有大數(shù)據(jù)交易參考的住宅、機動車等財產(chǎn)，可以選擇網(wǎng)絡(luò)詢價方式。當(dāng)事人、利害關(guān)系人認(rèn)為不應(yīng)適用網(wǎng)絡(luò)詢價或者網(wǎng)絡(luò)詢價結(jié)果明顯偏離市場價值，申請適用委托評估的，執(zhí)行法院經(jīng)審查可以準(zhǔn)許。工業(yè)廠房、在建工程、土地使用權(quán)、商鋪較多的綜合市場、裝修裝飾價值較高的不動產(chǎn)以及股權(quán)、采礦權(quán)等特殊或者復(fù)雜財產(chǎn)，目前尚不具備詢價條件，當(dāng)事人議價不成時，應(yīng)當(dāng)適用委托評估”。意見強調(diào)了司法拍賣中委托評估的作用，對于發(fā)揮房地產(chǎn)司法評估的作用提供了發(fā)展空間。同時，還明確了執(zhí)行法院盡職調(diào)查財產(chǎn)現(xiàn)狀的責(zé)任、嚴(yán)格審查權(quán)利負(fù)擔(dān)的真實性、如實披露拍賣財產(chǎn)信息等內(nèi)容，有利于估價師獲取評估需要的財產(chǎn)基本信息，進一步規(guī)范涉執(zhí)房地產(chǎn)處置司法評估行為。