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??二手房“老破小”行情是今年樓市的熱點，關注其在市場中的地位、驅動因素及潛在風險，都至關重要。

??一、現(xiàn)象確認：“老破小”成為二手房市場結構性回暖的主力

??2026年以來，北京、上海、深圳、杭州等核心城市的二手房市場呈現(xiàn)出一個顯著特征——低總價、小戶型的“老破小”房源成交占比持續(xù)攀升，部分城市的月度成交占比甚至超過七成。這一現(xiàn)象并非個別城市的短期波動，而是多個重點城市同步出現(xiàn)的結構性行情，說明“老破小”正在從過去被市場相對冷落的邊緣角色，轉變?yōu)楫斍岸址拷灰字械闹髁ζ贩N。這種變化背后，折射出購房群體定價邏輯和置業(yè)心態(tài)的深刻轉變，值得深入剖析其成因、可持續(xù)性及潛在風險。

??二、核心驅動：政策松綁、價格回歸與總價約束的三重疊加

??“老破小”行情的啟動，首先得益于購房政策的明顯放松。首付比例下調至歷史低位、房貸利率大幅降低，疊加限購政策的實質性松動，大幅降低了購房的準入門檻，此前被壓抑的剛需和投資需求由此被激活。與此同時，經(jīng)過近幾年的價格回調，核心城市“老破小”的價格泡沫已基本出清，部分房源價格已回落至2015年前后的水平，性價比顯著提升。

??從購房群體的心態(tài)來看，當前買入“老破小”的人群大致可分為兩類。一類是從資產配置角度出發(fā)，關注房產的長期保值功能以及租金帶來的持續(xù)現(xiàn)金流；另一類則是純粹的剛需自住群體，看重的是核心地段的交通便利性、周邊配套成熟度以及總價可控、上車門檻低。這兩類客群雖然訴求不同，但核心共識是一致的——經(jīng)過價格調整后，“老破小”的總價門檻已經(jīng)足夠低，同時利率處于歷史低位使得月供壓力大幅減輕，這與2017年至2021年期間購房者普遍看重房價快速上漲預期、以增值博取為主要動機的置業(yè)心態(tài)形成了鮮明對比。可以說，當前購買“老破小”的核心邏輯已經(jīng)從過去的“博漲幅”轉變?yōu)椤八慵氋~”，這是本輪行情最本質的定價邏輯變化。

??三、長期邏輯：核心地段優(yōu)勢支撐，但并非所有“老破小”都值得持有

??長期投資邏輯能否成立，需要分城市、分地段進行差異化判斷。從城市層面看，上海、北京、南京等城市的核心區(qū)域“老破小”投資價值相對突出，這些城市的共同特征是老城區(qū)規(guī)模大、經(jīng)濟基本面扎實、人口持續(xù)凈流入、核心地段土地資源高度稀缺，這決定了其房產的底部支撐較強。從政策層面看，國家全面推進老舊小區(qū)城市更新，大量2000年底前建成的老舊小區(qū)被納入改造范圍，改造后的小區(qū)居住品質和資產價值均有明顯提升；此外，多地國企已啟動收購核心區(qū)存量房源轉為保障性租賃住房的試點，這相當于為市場提供了額外的底部承接力量。

??然而，并非所有“老破小”都具備同等的投資價值，投資者需要保持清醒的辨別力。同一城市內部，核心學區(qū)或中心城區(qū)的地段與遠郊區(qū)域的價格走勢差異巨大，前者價格堅挺甚至小幅上漲，后者則可能仍在深度下跌通道中。即便在同一小區(qū)內，完成系統(tǒng)化舊改、加裝電梯的樓棟與未改造樓棟之間的價差也相當可觀。因此，“核心地段”是長期邏輯成立的首要前提，脫離地段談“老破小”投資價值是不成立。

??四、風險提示：流動性分化與若干不可忽視的變量

??盡管“老破小”行情熱度較高，但投資仍需重點關注以下幾個方面的風險。第一，流動性的結構性差異顯著。帶電梯的“老破小”與不帶電梯的房源在接盤群體規(guī)模上存在明顯差異，非電梯房的潛在買家相對有限，交易周期更長、折價出售的壓力更大，這是選籌時需要優(yōu)先考慮的因素。第二，即便持有期間能夠獲得一定的租金收益，但若房產總市值持續(xù)下跌，租金也難以完全彌補本金的縮水。房價的底部是否真正企穩(wěn)，仍需持續(xù)觀察。第三，當前租金水平建立在一定的市場需求基礎之上，但隨著保障性租賃住房大量入市，部分區(qū)域的租賃供給明顯增加，租金已出現(xiàn)松動跡象，這對依賴租金回報的投資邏輯構成潛在沖擊。第四，城市更新和拆遷改造存在較大的不確定性。征詢意見未通過、資金不到位、規(guī)劃調整等情況，都可能導致改造計劃延期甚至落空。因此，不應將拆遷預期作為投資的核心依據(jù)。

??五、市場總結

??價格深度回調后，與低利率、低首付的政策環(huán)境共同形成新的均衡狀態(tài)。住房的定價邏輯正從“博取資產增值”轉向“計算持有成本與現(xiàn)金流”，這一邏輯在核心城市具備一定的持續(xù)性基礎。短期內，隨著核心城市二手房成交持續(xù)活躍，市場熱度有望逐步向更大面積段和更高總價段擴散。但從具體的選籌策略來看，建議優(yōu)先關注核心城市主城區(qū)、有明確舊改規(guī)劃、周邊配套完善的房源，同時應特別重視電梯配置對流動性的影響，在投資決策中優(yōu)先考慮帶電梯的“老破小”或具備加裝電梯條件的樓棟。對于房齡超過三十年、無改造計劃、硬傷明顯的房源，即便總價再低，也需保持謹慎態(tài)度，避免陷入流動性困境。

上海易居房地產研究院副院長 嚴躍進