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??中房網(wǎng)訊 （亞晨/文）5月份，全國(guó)25個(gè)重點(diǎn)城市住宅用地市場(chǎng)呈現(xiàn)“量穩(wěn)價(jià)升”，熱點(diǎn)地塊有熱度的積極態(tài)勢(shì)。

??盡管當(dāng)月土地成交面積環(huán)比小幅回落，但溢價(jià)率和樓板價(jià)均呈現(xiàn)明顯上行態(tài)勢(shì)。從另一方面，也反映出優(yōu)質(zhì)地塊占比提升，房企拿地意愿有所增強(qiáng)。

??成交面積小幅回落，溢價(jià)率保持連續(xù)拉升

??上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的報(bào)告顯示，5月全國(guó)25城住宅用地成交面積為189萬(wàn)平方米，較4月的225萬(wàn)平方米有微小下降。

??但與今年1至4月約157萬(wàn)平方米的月均水平相比仍有一定拉升，總體處于年內(nèi)中等偏上水平。

??與歷史同期對(duì)比看，市場(chǎng)在經(jīng)歷了2024至2025年調(diào)整后，當(dāng)前成交量已回歸相對(duì)穩(wěn)定區(qū)間。

??溢價(jià)率方面，今年總體保持連續(xù)拉升的積極態(tài)勢(shì)。

??根據(jù)報(bào)告，5月25城住宅用地成交平均溢價(jià)率為13%，較4月的10%提升3個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)第四個(gè)月上行，且為2025年7月以來(lái)最高水平。

??從趨勢(shì)上看，2025年下半年溢價(jià)率一度降至2%-4%的低位水平，2026年初逐步回升，3-5月分別達(dá)到5%、10%和13%，呈現(xiàn)明顯的溫和升溫態(tài)勢(shì)。

??對(duì)此，易居研究院分析認(rèn)為，在“縮量提質(zhì)”背景下，溢價(jià)率提升通常意味著房企對(duì)后市判斷尤其是核心城市趨于樂(lè)觀，愿意為優(yōu)質(zhì)地塊付出更高的成本。當(dāng)前溢價(jià)率處于低于20%的合理區(qū)間，背后體現(xiàn)的是今年土地優(yōu)化結(jié)構(gòu)的導(dǎo)向。

??成交樓板價(jià)顯著上漲，容積率低位運(yùn)行

??值得注意的是，受優(yōu)質(zhì)地塊拉動(dòng)影響，成交樓板價(jià)出現(xiàn)顯著上漲。

??報(bào)告顯示，5月25城住宅用地成交樓板價(jià)為13404元/平方米，環(huán)比4月的13182元/平方米上漲2%，同比2025年5月的10314元/平方米大幅上漲30%，創(chuàng)下自2024年以來(lái)的月度新高，而這一價(jià)格水平也是2020年以來(lái)偏高位水平。

??報(bào)告指出，樓板價(jià)的顯著上升，既與低容積率地塊的成交占比提高有關(guān)，也反映出核心城市核心區(qū)域的土地出讓節(jié)奏加快。

??特別是一些“小而美”地塊的出讓?zhuān)科髮?duì)優(yōu)質(zhì)地塊的爭(zhēng)奪意愿增強(qiáng)。這和地塊開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)空間增大有直接關(guān)系，價(jià)格的積極變化也是代表市場(chǎng)信心逐步修復(fù)的重要信號(hào)。

??另外，從容積率指標(biāo)看，繼續(xù)維持在較低水平，表明高品質(zhì)住宅用地的供給更加明顯。

??報(bào)告顯示，5月25城住宅用地成交平均容積率為1.80，較4月的1.78略有上升，但仍處于2024年以來(lái)的較低水平區(qū)間。

??自2024年下半年起，25城住宅用地容積率持續(xù)低于2.0，2026年至今平均容積率為1.8左右，明顯低于2020-2022年期間2-2.2的水平。

??在上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，各地在土地供應(yīng)端持續(xù)優(yōu)化出讓結(jié)構(gòu)，低密度、改善型住宅用地占比提升，符合當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)高品質(zhì)供給導(dǎo)向。對(duì)于房企而言，這也意味著產(chǎn)品溢價(jià)能力的潛在提升空間。

??整體投資確定性將進(jìn)一步強(qiáng)化

??整體看，5月全國(guó)25城住宅用地市場(chǎng)在成交量保持平穩(wěn)的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)了價(jià)格與熱度的雙重回升，體現(xiàn)出“以質(zhì)帶價(jià)、以?xún)r(jià)促穩(wěn)”的積極特征。

??易居研究院指出，低容積率、高樓板價(jià)、適中溢價(jià)率的組合表明，當(dāng)前土地市場(chǎng)的修復(fù)主要來(lái)自供給端結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和需求端信心的邊際改善，也反映出優(yōu)質(zhì)城市在本輪土地市場(chǎng)止跌回穩(wěn)中將發(fā)揮更大作用。

??嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，當(dāng)前土地總體成交規(guī)模相較歷史數(shù)據(jù)仍處偏低水平。從積極角度看，有助于緩解未來(lái)潛在的庫(kù)存壓力。但從開(kāi)發(fā)投資和土地出讓收入的角度看，需警惕其可能帶來(lái)的拖累效應(yīng)。未來(lái)各地仍需進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)活躍，更好推動(dòng)企業(yè)資金鏈改善，真正助力土地市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)企穩(wěn)向好發(fā)展。

??從5月份的政策動(dòng)向來(lái)看，中央多部委密集發(fā)文，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議部署城市更新重點(diǎn)任務(wù)、住建部推進(jìn)年度城市體檢工作、財(cái)政部公示城市更新入選項(xiàng)目名單，明確土地指標(biāo)、財(cái)政資源向人口流入城市傾斜，鼓勵(lì)盤(pán)活閑置房源與低效用地。

??克而瑞研究中心預(yù)計(jì)，后續(xù)核心城市將持續(xù)聚焦優(yōu)質(zhì)低密宅地供應(yīng)，疊加城市更新政策紅利釋放，以央國(guó)企為主的房企拿地信心穩(wěn)步修復(fù)，核心區(qū)域宅地?zé)岫葘⒕S持高位，商改住、存量低效用地再開(kāi)發(fā)成為供應(yīng)重要補(bǔ)充，土地市場(chǎng)整體投資確定性將進(jìn)一步強(qiáng)化。