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??中房網(wǎng)訊 （亞晨/文）二季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體仍處于筑底與修復(fù)并行階段，供求關(guān)系矛盾有所緩解。

??首先，從需求端來(lái)看，盡管新房交易的絕對(duì)規(guī)模仍然偏小，但進(jìn)一步下行的空間較為有限，這也使得項(xiàng)目去化動(dòng)力保持相對(duì)穩(wěn)定。

??供給端方面，前期積累的高位庫(kù)存壓力有所緩解，疊加當(dāng)前土地市場(chǎng)“縮量提質(zhì)”的推進(jìn)，庫(kù)存供應(yīng)量已明顯進(jìn)入出清新階段。

??近四年庫(kù)存面積累計(jì)減少超1億方

??從最近四年數(shù)據(jù)上看，庫(kù)存水平呈持續(xù)下降態(tài)勢(shì)。

??上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的報(bào)告顯示，從2022年四月到2026年四月期間，庫(kù)存面積累計(jì)減少超過(guò)1.3億平方米，年均減少0.3億平方米。

??具體來(lái)看，2022年4月為近年來(lái)同期最高點(diǎn)，庫(kù)存面積達(dá)52297萬(wàn)平方米，2023年4月降至50790萬(wàn)平方米，2024年4月進(jìn)一步回落至50020萬(wàn)平方米。

??特別是近兩年，庫(kù)存面積降幅顯著。2025年4月，庫(kù)存面積明顯下降，為43184萬(wàn)平方米，2026年4月則繼續(xù)減少至39151萬(wàn)平方米。隨著去庫(kù)存進(jìn)程的持續(xù)推進(jìn)，市場(chǎng)供求矛盾明顯有效緩解，并逐步走向新的平衡。

??上述趨勢(shì)表明，隨著市場(chǎng)的深度調(diào)整，庫(kù)存壓力過(guò)大的特征已明顯改變。以往“房子太多”、“庫(kù)存積壓”等情況正在好轉(zhuǎn)，庫(kù)存總量擴(kuò)大的勢(shì)頭得到有效遏制。

??上海易居房地產(chǎn)研究院指出，雖然當(dāng)前庫(kù)存規(guī)模仍處于歷史高位，但連續(xù)四年同期下降，說(shuō)明存量房源正在被逐步消化。即便考慮到新增供應(yīng)，當(dāng)前新供項(xiàng)目數(shù)量較少，且結(jié)構(gòu)更加優(yōu)化，更多偏向“好房子”項(xiàng)目。

??因此，庫(kù)存總量在減少的同時(shí)，背后的質(zhì)量也在提高，尤其考慮到現(xiàn)房項(xiàng)目的占比也在提高。客觀來(lái)看，這與當(dāng)前市場(chǎng)的消化能力形成了更好的匹配度，也為價(jià)格堅(jiān)挺和穩(wěn)定提供了支撐基礎(chǔ)。

??去化周期現(xiàn)高位回落

??另一方面，從庫(kù)存去化周期來(lái)看，也出現(xiàn)較為積極的信號(hào)。

??報(bào)告顯示，2026年4月的存銷(xiāo)比為29個(gè)月。從月度數(shù)據(jù)來(lái)看，已經(jīng)連續(xù)第二個(gè)月出現(xiàn)下行態(tài)勢(shì)。

??報(bào)告判斷，今年一季度基本上處于歷史高點(diǎn)位置，盡管當(dāng)前該數(shù)值仍顯著高于一般認(rèn)為的合理區(qū)間，但連續(xù)兩個(gè)月的回落具有非常好的信號(hào)意義。

??上海易居房地產(chǎn)研究院表示，這一變化既與當(dāng)前成交量總體處于筑底階段有關(guān)，也與庫(kù)存規(guī)模絕對(duì)量持續(xù)多年的同比下行有關(guān)，表明市場(chǎng)對(duì)后續(xù)新增供應(yīng)的承接能力有所提升，也對(duì)后續(xù)房?jī)r(jià)企穩(wěn)有較好的支撐作用。

??庫(kù)存壓力猶存但邊際改善明確

??綜合百城新建商品住宅庫(kù)存面積與存銷(xiāo)比兩項(xiàng)指標(biāo)看，4月庫(kù)存的絕對(duì)規(guī)模出現(xiàn)一定下降，并已經(jīng)越過(guò)了最大高峰期，這也是一個(gè)較為積極的信號(hào)。尤其是庫(kù)存面積連續(xù)多年同比下降，為庫(kù)存出清和供求關(guān)系平衡提供了良好的基礎(chǔ)。

??上海易居房地產(chǎn)研究院認(rèn)為，從有利形勢(shì)看，土地市場(chǎng)已從供給端開(kāi)始?jí)嚎s，“縮量提質(zhì)”特征明顯，新增項(xiàng)目適度減少，疊加收購(gòu)庫(kù)存商品房的節(jié)奏加快，這在客觀上減少了潛在的庫(kù)存空間。

??但也要看到，當(dāng)前部分城市新房交易仍面臨一二手房尚未完全聯(lián)動(dòng)的局面，二手房交易高峰并未對(duì)新房形成較為明顯的轉(zhuǎn)化效應(yīng)。

??因此，后續(xù)仍需進(jìn)一步挖掘潛在需求，增強(qiáng)新房的購(gòu)買(mǎi)力，更好推動(dòng)新房項(xiàng)目的銷(xiāo)售和去庫(kù)存。另外，從大方向上看，庫(kù)存指標(biāo)方面最困難的時(shí)期已基本過(guò)去，后續(xù)去化周期有望向合理區(qū)間進(jìn)一步回歸。