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??風(fēng)向標(biāo)城市上海和北京，土拍熱度被點(diǎn)燃。

??4月21日，9家房企爭奪上海徐匯長橋地塊，在82輪競價(jià)后，溢價(jià)25%成交，成為上海今年以來的最高溢價(jià)地塊。

??同日，5家房企在北京爭奪亦莊瀛海地塊，經(jīng)過49輪競價(jià)，最終以8.7%的溢價(jià)成為北京開年以來首宗溢價(jià)成交宅地。

??兩場土拍的背后，是房企對(duì)核心城市優(yōu)質(zhì)地塊的“搶灘式”爭奪。要知道，上述兩塊地保利發(fā)展、招商蛇口、中國金茂和建發(fā)房產(chǎn)都有參與，頭部房企的拿地邏輯，正前所未有的聚焦。

??這種對(duì)核心城市的聚焦，早已不是個(gè)案。

??數(shù)據(jù)顯示，2025年經(jīng)營性土地成交金額TOP3城市（上海、北京、杭州）全國占比接近20%；進(jìn)入2026年一季度，成交金額TOP5城市（廣州、上海、北京）占比進(jìn)一步提升至22%。

??核心一二線城市成為房企投資安全墊。

??從已披露2025年財(cái)報(bào)的上市房企來看，絕大多數(shù)企業(yè)對(duì)核心一二線城市的投資占比持續(xù)走高，其中最具代表性的便是中海地產(chǎn)與中國金茂，全年新增土儲(chǔ)全部布局于一二線城市。

??2025年中海地產(chǎn)（不包括中海宏洋）在內(nèi)地15個(gè)城市和香港拿了35宗地塊，全部位于一二線城市，進(jìn)一步聚焦到北上深杭和香港五個(gè)城市，權(quán)益購地金額占比達(dá)到了80%。

??和中海相似，中國金茂2025年在一二線城市拿了21宗地，其中上海、北京兩城的投資金額占比達(dá)到66%，投資重心非常清晰。

??此外，華潤置地2025年新獲取33個(gè)項(xiàng)目，其中一二線城市的權(quán)益投資金額占比達(dá)到了99%，比2024年提升了5個(gè)百分點(diǎn)，此外一線城市占比達(dá)到64%。

??招商蛇口同樣持續(xù)加碼核心城市，2025年在“核心10城”的投資占比接近90%，其中在一線城市的投資額占比達(dá)63%，比2024年提升了4個(gè)百分點(diǎn)。

??另外越秀地產(chǎn)則聚焦六大核心城市，2025年拿地建面占比達(dá)到了86.8%，其中北京單城新增64.69萬平米，占比達(dá)到了23.3%。

??相較而言，在TOP10房企中，保利發(fā)展和綠城對(duì)一線城市的投資有所下降，其中保利發(fā)展明顯增加了二線城市的投資力度，而綠城則一二線均有收縮，而三四線城市的投資力度有所強(qiáng)化。

??具體來看，2025年保利加大了對(duì)二線城市的投資，建面占比達(dá)到53%，同比提升11.5個(gè)百分點(diǎn)，一線城市的占比則降低了11.6個(gè)百分點(diǎn)至19%。但一二線城市的投資占比仍在七成以上，與2024年基本持平，另外，一二線城市拓展總地價(jià)占比超過90%。

??綠城中國2025年投資主要集中在杭州、西安和蘇州等二線城市，新增土儲(chǔ)建面占比約72%，比2024年減少了6個(gè)百分點(diǎn)。

??值得關(guān)注的是，綠城是頭部房企中唯一一個(gè)三四線城市拿地占比增加的企業(yè)，2025年綠城在三四線城市拿地占比為22%，比2024年增加了9個(gè)百分點(diǎn)，這些三四線城市主要是位于浙江省內(nèi)的慈溪、嘉興、義烏等。

??從各房企年度業(yè)績會(huì)釋放的信號(hào)來看，聚焦核心城市仍是2026年投資主線。

??在普遍謹(jǐn)慎的投資策略下，中海明確提出“保持投資積極態(tài)度”，將統(tǒng)籌發(fā)展和安全，聚焦一線及強(qiáng)二線城市。

??華潤置地的投資策略則用了“穩(wěn)健”“聚焦”這兩個(gè)關(guān)鍵詞，在保證財(cái)務(wù)穩(wěn)健的前提下“調(diào)結(jié)構(gòu)、調(diào)節(jié)奏、調(diào)布局”，堅(jiān)持穩(wěn)健的投資策略，聚焦重點(diǎn)城市。

??招商蛇口管理層認(rèn)為，2026年土地市場有望延續(xù)整體低位運(yùn)行、局部點(diǎn)狀稍熱的特征，投資策略總體上還是繼續(xù)保持在重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)城市以銷定投、精挑細(xì)選的投資原則，新拿地項(xiàng)目會(huì)更聚焦于周轉(zhuǎn)速度和收益的兌現(xiàn)，既要滿足“三道紅線”，還要平衡好規(guī)模和利潤。

??中國金茂2026年的投拓節(jié)奏是“積極不激進(jìn)”，管理層給出了全年300億元的權(quán)益投資目標(biāo)。

??越秀地產(chǎn)管理層明確，2026年將持續(xù)深化六大核心城市的布局，繼續(xù)按照既定計(jì)劃及節(jié)奏，抓住市場機(jī)會(huì)，以可售貨值及1000億元以上的目標(biāo)做好鋪排。  

??即便各家房企在投資節(jié)奏、城市選擇上略有差異，但2026年行業(yè)投資策略已經(jīng)高度一致，即聚焦核心城市。受此影響，土地市場熱度集中于核心區(qū)域的特征將貫穿全年。

??房企整體投資謹(jǐn)慎格局不變，“聚焦核心”已成為頭部房企的普遍共識(shí)，資金和資源持續(xù)向高能級(jí)城市的核心區(qū)域集中。

??2026年房企投資需堅(jiān)守安全優(yōu)先、精準(zhǔn)布局的核心策略，聚焦核心城市核心板塊，通過合作開發(fā)等模式降低投資風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)密切關(guān)注政策窗口期，在守住資金安全底線的前提下，精準(zhǔn)把握結(jié)構(gòu)性投資機(jī)遇。