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??上海易居房地產(chǎn)研究院副院長 嚴躍進

??當前國企收購二手房用作保障房，或以此推進“以舊換新”的模式，受到市場關(guān)注。傳統(tǒng)意義上的以舊換新，主要針對置換鏈條斷裂問題。而當前由地方國企主導(dǎo)的住房“以舊換新”，本質(zhì)上是地方政府在房地產(chǎn)市場“置換鏈條斷裂”的背景下，借助國資信用介入，積極優(yōu)化保障房供給。所以，這一模式不只是簡單的置換鏈條修復(fù)，還與國企承擔的保障房建設(shè)任務(wù)以及近兩年供給模式優(yōu)化密切相關(guān)。

??當然，該模式最終對市場的影響，仍會回歸到置換鏈條本身和居住層面。它通過“收購存量二手房—轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房—定向去化新房庫存”的閉環(huán)，試圖破解“二手房賣不掉、新房買不起、保障房租售難”的供需錯配困局。在實操層面，這一模式面臨資金可持續(xù)性、評估公允性與區(qū)域適用性三大堵點。其長期效果，取決于金融工具的創(chuàng)新配套，以及地方政府從“土地財政”向“存量運營”的職能轉(zhuǎn)型。

??一、政策初衷：優(yōu)化保障房供給模式，精準破解置換鏈條“梗阻”

??多地選擇由國資平臺主導(dǎo)住房“以舊換新”，出發(fā)點主要有兩個：一是優(yōu)化保障房供給，二是解決當前房地產(chǎn)市場“存量與增量市場循環(huán)中斷”的痛點。

??一方面，當前部分保障房存在空置率偏高、區(qū)位配套與需求錯位等結(jié)構(gòu)性矛盾。通過“以舊換新”，可將居民手中位置分散、戶型偏舊但地段尚可的存量房，轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房或配售型保障房。這既能盤活社會閑置房源，也能快速補齊核心城區(qū)的保障房供給短板，提升資源匹配效率。

??另一方面，當前市場的主要矛盾并非絕對需求消失，而是置換需求的鏈條卡在“舊房無法變現(xiàn)”環(huán)節(jié)。大量改善型需求群體持有中心城區(qū)的“老破小”，但由于二手房掛牌量激增、價格持續(xù)下行，舊房難以在合理周期內(nèi)以預(yù)期價格成交，從而無法釋放購買新房的支付能力。國資平臺直接收購，相當于為市場注入強心針，人為制造了“接盤方”，將潛在的改善需求轉(zhuǎn)化為有效的新房購買力。

??此外，國企收購分散的老舊二手房，為房東出售創(chuàng)造了條件。這些房東可以置換新房，本質(zhì)上有利于去庫存：一方面騰挪出購房資格，另一方面快速回籠資金增強置換能力。同時，在房票機制下，改善型需求會直接流向新房市場，帶動新房庫存的去化。

??二、短期市場影響：流動性激活與“托底效應(yīng)”的雙刃劍

??國企批量收儲二手房，短期內(nèi)會對區(qū)域市場產(chǎn)生積極的結(jié)構(gòu)性影響，本質(zhì)上是改變和優(yōu)化了供求關(guān)系。

??一是對成交量的直接拉動。國企作為單一的大買家，短期內(nèi)會創(chuàng)造可觀的“定向成交”。以各地為例，首期簽約若超過幾百套，就相當于形成了“批發(fā)式”成交，能迅速拉低區(qū)域二手房掛牌量的峰值，緩解堰塞湖壓力，并帶動二手房交易活躍。

??二是對價格的雙重作用：托底信號與促進價格穩(wěn)定。國企的收購價通常由多家一級資質(zhì)評估機構(gòu)取均值確定，這向市場釋放了權(quán)威的“公允價值”信號。在心理層面，這一價格起到“錨定效應(yīng)”，房主向普通買家報價時有了心理支撐，有助于延緩價格進一步下跌。同時，此類房源減少，也通過供求關(guān)系的改善，促進價格穩(wěn)定。

??三、現(xiàn)實堵點與建議：資金、評估與區(qū)域限制

??從已落地的城市實踐看，該模式即便在國資主導(dǎo)下，仍面臨嚴峻的現(xiàn)實挑戰(zhàn)，主要體現(xiàn)在以下幾個方面。

??資金平衡的“算賬難”是核心堵點。大規(guī)模收儲占用巨額資金，國企不僅要支付房款，還需承擔后續(xù)的改造成本，包括裝修及持有期的財務(wù)成本。若僅依賴財政撥款或短期貸款，規(guī)模難以擴大。盡管專項債、保租房REITs等金融工具被寄予厚望，但目前“融投管退”的閉環(huán)尚未完全通暢。

??評估定價的“公信力難”同樣突出。收高了可能涉及國有資產(chǎn)流失，收低了群眾不買賬。尤其在房價趨于上漲的過程中，收購會更困難，因為房東的預(yù)期也在變化。

??區(qū)域限制的“打通難”也不容忽視。目前絕大多數(shù)“以舊換新”或收購二手房模式，都綁定“區(qū)域內(nèi)”新房（如上海各區(qū)試點均要求購買本區(qū)新房）。這在很大程度上限制了購房者的選擇面，導(dǎo)致政策受益面較窄。同時，若舊房在核心區(qū)而新房在遠郊，居民的置換意愿會大幅降低。

??四、城市分析：更多聚焦在大城市

??該模式并非“全能藥”，其復(fù)制推廣必須嚴格區(qū)分城市能級，且更適合作為市場失靈期的短期干預(yù)工具，亦和各地年度保障房籌集目標有關(guān)系，而非長期制度化安排。目前來看，這一邏輯與二手房交易活躍的城市格局相似，主要還是適用于大城市。

??五、策略建議：糾正誤區(qū)持續(xù)優(yōu)化模式

??一是糾正誤區(qū)。不應(yīng)簡單理解為“國家隊下場收購”，這種認識會固化地方政府作為“最大房東”的角色，增加財政負擔，并可能導(dǎo)致市場價格信號失真。更多還是要依靠市場自身的消化能力。

??二是拓寬二手房的用途和受眾面。目前主要用作保障房，而保障房的對象定義需要調(diào)整。過去的一些定義不夠合理，例如收入偏弱、住房條件差的群體，完全可納入保障對象。像原拆原建中的部分業(yè)主，也應(yīng)納入保障房體系。甚至到大城市看病就醫(yī)的人群，也屬于保障對象。

??三是推進長期化的條件。若要實現(xiàn)長期化，必須完成角色的根本轉(zhuǎn)換——從“救市者”轉(zhuǎn)變?yōu)閷I(yè)的“城市資產(chǎn)運營商”。只有建立起成熟的保租房運營能力和REITs退出渠道，使收購行為本身能產(chǎn)生覆蓋資金成本的商業(yè)回報（微利可持續(xù)），該模式才能脫離政策補貼，實現(xiàn)市場化長期運作。