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??本報告基于全國50個重點城市的新建商品住宅成交數(shù)據(jù)，系統(tǒng)分析當(dāng)前尤其是5月份房地產(chǎn)市場的運行態(tài)勢。通過梳理月度及累計成交走勢、不同城市類型的表現(xiàn)差異，以及重點城市的成交變動情況，旨在更全面地反映市場復(fù)蘇的節(jié)奏與結(jié)構(gòu)性特征。總體來看，隨著各項政策效果的持續(xù)釋放，重點城市新房交易市場正呈現(xiàn)出逐步走出負(fù)增長區(qū)間和迎來拐點的積極態(tài)勢。

??一、50城新房成交面積及同比走勢

??今年5月，全國50個城市新建商品住宅成交面積為1174萬平方米，環(huán)比增長4%，同比增長0%。這有一個非常關(guān)鍵的變化。此前連續(xù)12個月，同比指標(biāo)一直為負(fù)，而目前已連續(xù)兩個月呈現(xiàn)止跌態(tài)勢，甚至出現(xiàn)了微弱的轉(zhuǎn)正跡象（4-5月份的同比增速按兩位小數(shù)點計算分別為0.15%和0.10%）。這表明，隨著50個重點城市積極推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，相關(guān)交易統(tǒng)計指標(biāo)正不斷改善。換句話說，該月度指標(biāo)已連續(xù)兩個月告別負(fù)增長區(qū)間，體現(xiàn)了止跌回穩(wěn)和迎來拐點的積極態(tài)勢。

圖1：50城新建商品住宅月度成交面積（萬平方米）

資料來源：網(wǎng)絡(luò)公開信息、易居研究院

圖2：50城新建商品住宅月度成交面積同比增速

資料來源：網(wǎng)絡(luò)公開信息、易居研究院

??受此影響，年初累計值指標(biāo)也出現(xiàn)了積極改善。數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月份，50個城市新建商品住宅成交面積為4777萬平方米，與去年同期相比下降15%?？傮w來看，該指標(biāo)雖仍處于負(fù)增長區(qū)間，但受近幾個月月度數(shù)據(jù)逐步好轉(zhuǎn)的帶動，最近三個月（3-5月）的累計同比跌幅已明顯收窄。此前最大跌幅出現(xiàn)在今年2月份，為28%，此后跌幅持續(xù)收窄，目前已縮小至15%。從收窄節(jié)奏看，大致每個月收窄3個百分點。按照這一趨勢推算，大約再過5個月，該指標(biāo)有望由負(fù)轉(zhuǎn)正。也就是說，在今年第四季度，我們有望看到這一指標(biāo)進入正增長區(qū)間，意味著重點城市房地產(chǎn)市場嚴(yán)格意義上“穩(wěn)住了”。

圖3：50城年初累計新建商品住宅成交面積同比增速

資料來源：網(wǎng)絡(luò)公開信息、易居研究院

??二、城市分類分析

??從城市對比來看，單月同比指標(biāo)表現(xiàn)出明顯差異：一線城市同比增長15%，二線城市為-8%，三線城市也實現(xiàn)了6%正增長的良好態(tài)勢。具體來看，一線城市已呈現(xiàn)較好的正增長態(tài)勢。從實際數(shù)據(jù)看，一線城市已連續(xù)兩個月實現(xiàn)同比正增長，4月增長3%，5月進一步上升至15%。這表明，一線城市在各項指標(biāo)上領(lǐng)先于其他城市，成為樓市向好發(fā)展的標(biāo)桿。二線城市目前仍為負(fù)增長，這一點需要格外關(guān)注。相比之下，三線城市反而出現(xiàn)了連續(xù)兩個月的同比正增長，表現(xiàn)遠(yuǎn)好于預(yù)期，甚至優(yōu)于二線城市。出現(xiàn)這種情況，與部分三線城市的經(jīng)濟基礎(chǔ)有關(guān)——其中不少是經(jīng)濟相對發(fā)達(dá)的地級市或百強縣，“人產(chǎn)城”的資源優(yōu)勢明顯。至少從此類分析可以看出，其改變了傳統(tǒng)的“一線強于二線、二線強于三線”的觀點，部分強三四線城市的表現(xiàn)同樣可圈可點。

??從累計值來看，結(jié)論與單月分析基本一致。三類城市目前仍處于下跌態(tài)勢：一線城市累計下跌11%，二線城市下跌20%，三線城市下跌7%。從這個指標(biāo)看，反而是三四線城市的跌幅相對較小。另外，值得注意的是，一線城市當(dāng)前存在一個特殊因素：不少購房需求進入到二手房市場，部分原本可能購買新房的群體被分流，這是一線城市新房市場的一個特殊情況。

圖4：5月份50城按城市分類新建商品住宅月度成交面積同比增速

資料來源：網(wǎng)絡(luò)公開信息、易居研究院

圖5：5月份50城按城市分類年初累計新建商品住宅成交面積同比增速

資料來源：網(wǎng)絡(luò)公開信息、易居研究院

??三、城市排序分析

??從城市排序來看，今年1-5月份與去年同期相比，全國50個城市中至少有11個城市實現(xiàn)了正增長。通俗地說，這11個城市新房認(rèn)購的活躍度已超過去年。這些城市主要包括昆山等，具體增幅為：昆山（67%）、漳州（49%）、衢州（39%）、紹興（36%）、東營（29%）、麗水（26%）、長春（14%）、中山（6%）、廈門（5%）、廣州（2%）和東莞（1%）。

??從這些數(shù)據(jù)中可以看出一大特點：長三角和粵港澳地區(qū)經(jīng)濟活躍的部分地級市及百強縣，表現(xiàn)積極，其中最為典型的就是昆山。與此同時，廣州特別值得關(guān)注。今年1-5月份，廣州市場交易之所以能夠被有效拉動，一個重要原因在于有不少項目導(dǎo)入了房票安置需求（部分重點項目的客戶，一大部分來自周邊區(qū)域的動遷戶，其持有房票，并在房源超市中認(rèn)購了相關(guān)的新房項目）。這在一定程度上迅速提升了新房銷售數(shù)據(jù)，加快了新房項目的去庫存進程。這一做法對各地也具有很好的參考和啟示意義。

圖6：5月份50城年初累計新建商品住宅成交面積同比增速為正的城市

資料來源：網(wǎng)絡(luò)公開信息、易居研究院

??四、市場趨勢分析

??綜合來看，當(dāng)前全國50城新建商品住宅市場正呈現(xiàn)出筑底企穩(wěn)、逐步回升的積極態(tài)勢。這固然與去年同期基期值偏低有關(guān)，但仍能觀察到較多止跌的積極信號。具體來看，月度成交同比已連續(xù)兩個月止跌，累計跌幅持續(xù)收窄，一線城市率先實現(xiàn)同比正增長，部分二三線城市也展現(xiàn)出超預(yù)期的韌性。隨著各地政策效應(yīng)的持續(xù)釋放，以及房票安置、人才購房、以舊換新等創(chuàng)新舉措的有力推動，市場信心正逐步修復(fù)。可以預(yù)見，若當(dāng)前復(fù)蘇節(jié)奏得以延續(xù)，今年第四季度累計同比指標(biāo)有望由負(fù)轉(zhuǎn)正，即意味著市場將真正意義上筑底，并進入復(fù)蘇的新通道。

??備注：本報告統(tǒng)計的50個城市分別為：北京、上海、廣州、深圳、成都、大連、福州、杭州、合肥、濟南、昆明、蘭州、南京、南寧、寧波、青島、廈門、蘇州、西安、長春、長沙、重慶、常州、德陽、東莞、東營、佛山、安慶、惠州、麗水、六安、清遠(yuǎn)、衢州、泉州、汕頭、韶關(guān)、紹興、中山、溫州、無錫、徐州、煙臺、漳州、肇慶、鎮(zhèn)江、舟山、珠海、淄博、江陰和昆山。