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??近期，上海二手房市場走勢持續(xù)引發(fā)關(guān)注，市場真實熱度與政策效應成為研判重點。為更全面捕捉市場流動性變化，本報告圍繞上海二手房成交套數(shù)數(shù)據(jù)展開分析，通過追蹤全口徑成交量的階段波動與趨勢特征，力求客觀呈現(xiàn)市場活躍度的實際水平，為后續(xù)判斷提供數(shù)據(jù)支撐。

??一、2026年5月成交創(chuàng)近5年同期最高紀錄

??2026年5月，上海二手房成交套數(shù)達到28,023套，創(chuàng)下近5年歷史同期（即歷年5月）的最高成交紀錄。從可比口徑看，此前歷年5月的成交高點出現(xiàn)在2015年5月（38,862套），但需說明，當時處于市場極度亢奮的特殊周期，具有一定階段性特征。相較2016年以來的歷年5月交易水平，當前交易規(guī)模也明顯處于偏高位。從歷史數(shù)據(jù)尤其是年初累計值同比增速指標來看，當前熱度實際上是2024年四季度以來樓市回暖的延續(xù)。

??從環(huán)比來看，5月成交較4月的28,936套微降3.2%，屬于高位上的正常小幅調(diào)整，并未出現(xiàn)明顯回落。從同比來看，較2025年5月的21,542套大幅增長約30%，增幅顯著。這一表現(xiàn)遠超歷年5月常見的季節(jié)性回落規(guī)律，說明當前市場熱度具備較強的基礎(chǔ)支撐。

??二、春季行情超預期，連續(xù)三個月保持高位

??2026年3月至5月，上海二手房市場交投持續(xù)活躍，形成了近年來罕見的“超長小陽春”。具體來看，3月成交31,436套，4月成交28,936套，5月成交28,023套，連續(xù)三個月穩(wěn)定在2.8萬套以上的高位區(qū)間。這樣的持續(xù)時長與絕對水平，在2022年以來的市場中從未出現(xiàn)過。

??值得關(guān)注的是，歷史上5月通常是春季行情的收尾階段，成交往往較3–4月有所回落。但2026年5月不僅環(huán)比降幅微弱，絕對量也仍顯著高于往年5月的平均水平。這種“高位橫盤”的表現(xiàn)，反映出購房需求釋放的持續(xù)性超出預期，市場內(nèi)在動能較強。

??三、市場熱度來源和趨勢分析：將保持積極活躍態(tài)勢

??本報告認為，近期上海二手房市場持續(xù)走熱，主要受以下兩方面因素驅(qū)動。

??第一，二手房價格率先企穩(wěn)回升，購房者入市信心增強。經(jīng)歷前期充分調(diào)整后，上海二手住宅價格在2026年初已出現(xiàn)明確的止跌回穩(wěn)信號。價格企穩(wěn)直接扭轉(zhuǎn)了此前“買漲不買跌”的觀望情緒，剛需和改善型需求陸續(xù)入場。

??第二，政策環(huán)境持續(xù)友好，購房成本明顯下降。近三年以來，上海在限購優(yōu)化、信貸支持、稅費減免等方面持續(xù)釋放利好，有效降低了二手房交易的實際門檻。政策的累積效應在2026年春季集中釋放，助推了成交放量。

??基于當前市場表現(xiàn)，本報告對后續(xù)上海二手房市場持積極判斷。5月創(chuàng)出歷史同期新高，為6月及下半年的市場創(chuàng)造了較好的量能基礎(chǔ)。在政策方向持續(xù)寬松、購房成本處于低位、市場信心逐步恢復的背景下，預計6–8月傳統(tǒng)淡季的回落幅度將較為有限。而到了下半年，不排除再次出現(xiàn)成交脈沖的可能?？傮w來看，上海二手房市場交易不錯的良好態(tài)勢有望在2026年得以延續(xù)。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長 嚴躍進