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??近期，上海二手房市場(chǎng)走勢(shì)持續(xù)引發(fā)關(guān)注，市場(chǎng)真實(shí)熱度與政策效應(yīng)成為研判重點(diǎn)。為更全面捕捉市場(chǎng)流動(dòng)性變化，本報(bào)告圍繞上海二手房成交套數(shù)數(shù)據(jù)展開(kāi)分析，通過(guò)追蹤全口徑成交量的階段波動(dòng)與趨勢(shì)特征，力求客觀呈現(xiàn)市場(chǎng)活躍度的實(shí)際水平，為后續(xù)判斷提供數(shù)據(jù)支撐。

??一、2026年5月成交創(chuàng)近5年同期最高紀(jì)錄

??2026年5月，上海二手房成交套數(shù)達(dá)到28,023套，創(chuàng)下近5年歷史同期（即歷年5月）的最高成交紀(jì)錄。從可比口徑看，此前歷年5月的成交高點(diǎn)出現(xiàn)在2015年5月（38,862套），但需說(shuō)明，當(dāng)時(shí)處于市場(chǎng)極度亢奮的特殊周期，具有一定階段性特征。相較2016年以來(lái)的歷年5月交易水平，當(dāng)前交易規(guī)模也明顯處于偏高位。從歷史數(shù)據(jù)尤其是年初累計(jì)值同比增速指標(biāo)來(lái)看，當(dāng)前熱度實(shí)際上是2024年四季度以來(lái)樓市回暖的延續(xù)。

??從環(huán)比來(lái)看，5月成交較4月的28,936套微降3.2%，屬于高位上的正常小幅調(diào)整，并未出現(xiàn)明顯回落。從同比來(lái)看，較2025年5月的21,542套大幅增長(zhǎng)約30%，增幅顯著。這一表現(xiàn)遠(yuǎn)超歷年5月常見(jiàn)的季節(jié)性回落規(guī)律，說(shuō)明當(dāng)前市場(chǎng)熱度具備較強(qiáng)的基礎(chǔ)支撐。

??二、春季行情超預(yù)期，連續(xù)三個(gè)月保持高位

??2026年3月至5月，上海二手房市場(chǎng)交投持續(xù)活躍，形成了近年來(lái)罕見(jiàn)的“超長(zhǎng)小陽(yáng)春”。具體來(lái)看，3月成交31,436套，4月成交28,936套，5月成交28,023套，連續(xù)三個(gè)月穩(wěn)定在2.8萬(wàn)套以上的高位區(qū)間。這樣的持續(xù)時(shí)長(zhǎng)與絕對(duì)水平，在2022年以來(lái)的市場(chǎng)中從未出現(xiàn)過(guò)。

??值得關(guān)注的是，歷史上5月通常是春季行情的收尾階段，成交往往較3–4月有所回落。但2026年5月不僅環(huán)比降幅微弱，絕對(duì)量也仍顯著高于往年5月的平均水平。這種“高位橫盤”的表現(xiàn)，反映出購(gòu)房需求釋放的持續(xù)性超出預(yù)期，市場(chǎng)內(nèi)在動(dòng)能較強(qiáng)。

??三、市場(chǎng)熱度來(lái)源和趨勢(shì)分析：將保持積極活躍態(tài)勢(shì)

??本報(bào)告認(rèn)為，近期上海二手房市場(chǎng)持續(xù)走熱，主要受以下兩方面因素驅(qū)動(dòng)。

??第一，二手房?jī)r(jià)格率先企穩(wěn)回升，購(gòu)房者入市信心增強(qiáng)。經(jīng)歷前期充分調(diào)整后，上海二手住宅價(jià)格在2026年初已出現(xiàn)明確的止跌回穩(wěn)信號(hào)。價(jià)格企穩(wěn)直接扭轉(zhuǎn)了此前“買漲不買跌”的觀望情緒，剛需和改善型需求陸續(xù)入場(chǎng)。

??第二，政策環(huán)境持續(xù)友好，購(gòu)房成本明顯下降。近三年以來(lái)，上海在限購(gòu)優(yōu)化、信貸支持、稅費(fèi)減免等方面持續(xù)釋放利好，有效降低了二手房交易的實(shí)際門檻。政策的累積效應(yīng)在2026年春季集中釋放，助推了成交放量。

??基于當(dāng)前市場(chǎng)表現(xiàn)，本報(bào)告對(duì)后續(xù)上海二手房市場(chǎng)持積極判斷。5月創(chuàng)出歷史同期新高，為6月及下半年的市場(chǎng)創(chuàng)造了較好的量能基礎(chǔ)。在政策方向持續(xù)寬松、購(gòu)房成本處于低位、市場(chǎng)信心逐步恢復(fù)的背景下，預(yù)計(jì)6–8月傳統(tǒng)淡季的回落幅度將較為有限。而到了下半年，不排除再次出現(xiàn)成交脈沖的可能?？傮w來(lái)看，上海二手房市場(chǎng)交易不錯(cuò)的良好態(tài)勢(shì)有望在2026年得以延續(xù)。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng) 嚴(yán)躍進(jìn)