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??中房網(wǎng)訊 （蘇曉/文）近日，國務(wù)院正式印發(fā)《城市更新“十五五”規(guī)劃》（以下簡稱《規(guī)劃》），明確了“十五五”時期城市更新工作目標(biāo)、重點任務(wù)、重大工程和政策舉措等，為未來五年全國城市更新工作劃定清晰路徑。

??以量化指標(biāo)錨定城市更新具體目標(biāo)

??《規(guī)劃》明確兩大階段發(fā)展愿景：到2030年，城市更新行動取得重要進(jìn)展，城市開發(fā)建設(shè)方式轉(zhuǎn)型初見成效，安全發(fā)展基礎(chǔ)更加牢固，服務(wù)效能不斷提高，人居環(huán)境明顯改善，新舊動能加快轉(zhuǎn)換，文化遺產(chǎn)有效保護(hù)，風(fēng)貌特色更加彰顯，治理水平大幅提高，城市成為人民群眾高品質(zhì)生活的空間。

??到2035年，城市更新體制機(jī)制更加完善，城市結(jié)構(gòu)優(yōu)化、動能轉(zhuǎn)換、品質(zhì)提升、綠色轉(zhuǎn)型、文脈賡續(xù)、治理增效取得顯著成效，創(chuàng)新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現(xiàn)代化人民城市基本建成。

??值得一提的是，《規(guī)劃》以量化指標(biāo)的形式明確了“十五五”時期城市更新的具體目標(biāo)。住房安居方面，將改造城鎮(zhèn)危舊房約50萬套（間），新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)約11.5萬個，城中村改造約4000個。公共空間方面，將改造提升老舊街區(qū)廠區(qū)約1500個，新建及改擴(kuò)建體育場地面積12.8萬公頃，改造提升城市公園綠地2萬公頃。安全韌性方面，將完成城市地下管網(wǎng)改造36.5萬公里，改造存量應(yīng)急避難場所5萬個，城鎮(zhèn)房屋基礎(chǔ)信息數(shù)字化率將達(dá)到95%以上。

??廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，本次規(guī)劃最大亮點是出臺多項可落地的量化指標(biāo)，規(guī)劃覆蓋民生、發(fā)展、安全三大更新領(lǐng)域，讓城市更新告別模糊化推進(jìn)，實現(xiàn)精準(zhǔn)落地。

??加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，推進(jìn)“好房子”建設(shè)

??整體來看，《規(guī)劃》聚焦城市發(fā)展與民生改善，部署六大核心任務(wù)、七大政策舉措及14項重大工程，尤其在存量資源盤活、住房品質(zhì)提升、房地產(chǎn)新模式構(gòu)建、城中村更新改造等領(lǐng)域出臺多項支持政策。

??其中，在培育壯大城市發(fā)展新動能方面，《規(guī)劃》提出，全面摸清城市存量資產(chǎn)資源底數(shù)，推動已供未開發(fā)土地和在建項目分類處置，盤活閑置低效的老舊廠房、商業(yè)辦公用房、商品住房、公房等。加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，完善商品房開發(fā)、融資、銷售等基礎(chǔ)制度。優(yōu)化保障性住房供給，強化城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭住房保障，更好滿足住房困難且收入不高的工薪群體基本住房需求，逐步解決新市民、青年等群體的階段性住房困難。因城施策增加改善性住房供給，規(guī)范發(fā)展住房租賃市場。促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展、參與城市更新。深化住房公積金制度改革，擴(kuò)大使用范圍，著力滿足繳存人不同階段的多樣化住房需求，支持靈活就業(yè)人員參加住房公積金制度。加強和規(guī)范存量城市基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)管理。

??在營造高品質(zhì)城市生活空間方面，《規(guī)劃》明確，推進(jìn)“好房子”建設(shè)。實施房屋品質(zhì)提升工程，兼顧增量建設(shè)與存量更新，全鏈條提升住房標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計、材料、建造、運維水平，建設(shè)改造安全舒適綠色智慧的“好房子”。鼓勵居民開展既有住房裝修和局部升級改造，推廣裝配式裝修和適老化、無障礙改造，應(yīng)用性能優(yōu)異的新型建材。在新建、改造住宅項目中開展數(shù)字家庭建設(shè)，豐富數(shù)字家庭應(yīng)用場景。

??同時，《規(guī)劃》強調(diào)，重點對建成20年及以上的城鎮(zhèn)住宅小區(qū)開展專項體檢，聚焦補齊基礎(chǔ)設(shè)施短板、提升服務(wù)功能和環(huán)境品質(zhì)實施針對性改造。支持具備條件的樓棟加裝電梯。結(jié)合改造同步完善長效管理機(jī)制，提高管理維護(hù)水平。

??《規(guī)劃》還提到，穩(wěn)步推進(jìn)城中村更新改造。采取拆除新建、整治提升、拆整結(jié)合等多種方式，對群眾需求迫切、城市安全和社會治理隱患多的城中村優(yōu)先實施改造。嚴(yán)格落實“一項目兩方案”，做到征收補償?shù)轿?、項目資金平衡。加強安置房規(guī)劃設(shè)計和建設(shè)管理，確保合理工期和建設(shè)質(zhì)量。

??此外，土地政策層面持續(xù)松綁賦能，《規(guī)劃》表示，更大力度支持盤活存量土地。規(guī)范空間復(fù)合利用。增強國土空間詳細(xì)規(guī)劃適應(yīng)性，制定土地混合開發(fā)和空間復(fù)合利用的正面清單并明確規(guī)劃管控要求，建立健全國土空間用途管制和規(guī)劃許可制度，推行多部門并聯(lián)審批和聯(lián)合監(jiān)管，推動土地用途和建筑功能依法合理轉(zhuǎn)換。利用存量土地、房產(chǎn)資源發(fā)展國家支持產(chǎn)業(yè)、行業(yè)的，可享受一定年期內(nèi)不改變用地主體和規(guī)劃條件的過渡期政策，過渡期原則上不超過5年；過渡期滿辦理土地有償使用手續(xù)的，可采取租賃或協(xié)議出讓方式。

??鼓勵多主體合作改造。合理降低土地整合、置換、聯(lián)合開發(fā)中的稅費負(fù)擔(dān)。規(guī)范長期租賃、先租后讓、彈性年期供應(yīng)等土地供應(yīng)方式，支持帶方案出讓等。

??強化資金保障，財政、金融、社會資本協(xié)同發(fā)力

??“錢從哪里來”是城市更新的關(guān)鍵問題。此次《規(guī)劃》明確了三大資金來源：財政、金融和社會資本。

??根據(jù)《規(guī)劃》，構(gòu)建可持續(xù)的城市建設(shè)運營投融資體系。完善財政支持政策。通過中央預(yù)算內(nèi)投資等對符合條件的項目給予支持。中央財政支持實施城市更新行動。允許通過地方政府專項債券支持符合條件的城市更新項目建設(shè)，支持用作項目資本金。地方政府加大財政投入，在確保完成國家任務(wù)前提下，推進(jìn)相關(guān)資金整合和統(tǒng)籌使用。落實城市更新相關(guān)稅費減免政策。

??優(yōu)化金融支持措施。發(fā)揮各類金融機(jī)構(gòu)作用，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)按照市場化、法治化原則，在業(yè)務(wù)范圍內(nèi)為城市更新項目提供金融服務(wù)，不得新增地方政府隱性債務(wù)。對風(fēng)險可控、商業(yè)可持續(xù)、符合條件的項目，允許采用綜合開發(fā)、銀團(tuán)貸款、項目投資等市場化模式給予支持。探索金融支持城鎮(zhèn)老舊住房自主更新、原拆原建有效舉措。

??積極吸引社會資本參與。推動符合條件的城市更新項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）、資產(chǎn)證券化產(chǎn)品等。支持符合條件的城市更新企業(yè)發(fā)行公司債券、中期票據(jù)等。按照誰受益、誰出資原則，充分發(fā)揮市場機(jī)制作用，構(gòu)建政府、市場、居民資金合理共擔(dān)機(jī)制。規(guī)范實施政府和社會資本合作新機(jī)制，鼓勵民營企業(yè)積極參與城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)運營。穩(wěn)慎推進(jìn)公用事業(yè)價格改革。

??上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)指出，本次規(guī)劃搭建起財政、金融、社會資本三路并進(jìn)的多元投融資體系，有效破解城市更新資金難題。財政層面整合中央支持、地方專項債、配套資金及稅費減免政策；在金融層面創(chuàng)新老舊住房原拆原建專屬金融模式，豐富市場化融資方式；同時依托REITs（不動產(chǎn)投資信托基金）、資產(chǎn)證券化、公司債券等工具，充分撬動社會資本參與城市更新建設(shè)。

??對房地產(chǎn)市場影響深遠(yuǎn)

??58同城研究院院長張波表示，此次《規(guī)劃》出臺，標(biāo)志著城市更新步入制度化、長效化、市場化的新階段。城市更新正從單一的物理空間改造，向“空間+產(chǎn)業(yè)+消費”復(fù)合驅(qū)動轉(zhuǎn)型，對房地產(chǎn)市場影響深遠(yuǎn)。

??相關(guān)業(yè)內(nèi)也表示，《規(guī)劃》以可量化、可落地指標(biāo)錨定五年發(fā)展目標(biāo)，從住房提質(zhì)、空間煥新、安全韌性、資金賦能多維度發(fā)力，推動城市更新邁入制度化、市場化、精細(xì)化新階段，為樓市與城市產(chǎn)業(yè)帶來長期增量機(jī)遇。

??嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，當(dāng)前城市更新已進(jìn)入全面加速期，既為城市高質(zhì)量發(fā)展注入持久動力，也為實體經(jīng)濟(jì)與資本市場帶來廣闊機(jī)遇。

??據(jù)多家機(jī)構(gòu)測算，“十五五”期間城市更新市場總?cè)萘款A(yù)計達(dá)15萬億元至20萬億元。同時，這一政策紅利將全面激活相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈，帶來長期投資機(jī)遇。

??銀河證券分析稱，城市發(fā)展轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效階段，與城市更新、老舊小區(qū)改造等相關(guān)的建筑施工、規(guī)劃咨詢、檢驗檢測、裝修裝飾等關(guān)聯(lián)行業(yè)將受益。