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??2月25日，上海發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策的通知》，簡(jiǎn)稱“新七條”。此次新政涉及限購政策調(diào)減、公積金政策優(yōu)化和房產(chǎn)稅政策完善等7項(xiàng)內(nèi)容。在今年前兩月房地產(chǎn)市場(chǎng)總體向好的背景下，此類增量政策將發(fā)揮積極效應(yīng)，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

??一、政策內(nèi)容

??1、降低購房門檻

??政策明確，非滬籍家庭（含成年單身人士，下同）購置外環(huán)內(nèi)住房，社保繳納年限調(diào)整為1年。而此前購置外環(huán)內(nèi)住房，需滿足3年社保。這充分說明非滬籍家庭在上海購房的門檻進(jìn)一步降低，或等待成本在下降。據(jù)此總結(jié)，在非滬籍家庭滿足1年社保的情況下，政策前僅可認(rèn)購?fù)猸h(huán)外的住房，而現(xiàn)在則擴(kuò)大至全市。

??2、增加購房套數(shù)

??立足職住平衡、住房改善等需求，此次“新七條”增加了可購房套數(shù)。政策明確，對(duì)于滿3年社保的非滬籍家庭，允許在外環(huán)內(nèi)增購1套住房。如此計(jì)算，對(duì)于滿3年社保的非滬籍家庭，其在外環(huán)內(nèi)可認(rèn)購兩套住房。

??3、支持穩(wěn)定居住群體的購房需求

??政策調(diào)整前，對(duì)于從事城市基礎(chǔ)服務(wù)、或企業(yè)總部設(shè)在外地的人員，其或因未在上海繳納社保而無購房資格。此次“新七條”立足支持此類在滬穩(wěn)定居住群體購房需求導(dǎo)向，允許持有滿五年的居住證即有購房資格。換句話說，過去限購政策主要看社保繳納年限，但新政下也可以和居住證年限掛鉤。

??4、提高公積金貸款額度

??提高公積金貸款額度，將享受更低的貸款利率，亦可降低首付款壓力。此次上?！靶缕邨l”將貸款最高額度從160萬提高到240萬。需要說明，購房者最終的公積金貸款額度，要視其公積金賬戶余額等情況而定。我們認(rèn)為，若疊加多子女家庭和購買綠色建筑最高貸款的上浮政策，新政后上海公積金個(gè)人貸款最高額度可達(dá)324萬元，為全國(guó)領(lǐng)先水平。

??5、落實(shí)公積金“認(rèn)房不認(rèn)貸”

??此次上海公積金貸款的條件進(jìn)一步放寬，即落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”。新政前，若公積金貸款次數(shù)滿兩次，后續(xù)購房將不予辦理公積金貸款。新政后，只要無住房或僅有1套住房，且公積金已結(jié)清，則繼續(xù)享有公積金貸款權(quán)利。這使得更多住房置換家庭可獲公積金貸款支持，促進(jìn)改善型住房需求的釋放。

??6、支持多子女家庭改善型需求

??此次多子女家庭公積金貸款政策的變化在于，此前已規(guī)定首套房貸款額度上浮20%，新政后“額度上浮20%”的政策擴(kuò)大至二套房。其充分體現(xiàn)對(duì)多子女家庭住房改善的支持。

??7、微調(diào)房產(chǎn)稅的免征口徑

??房產(chǎn)稅政策總體以保持穩(wěn)定為方向。此次“新七條”對(duì)相關(guān)細(xì)節(jié)做了微調(diào)，盡可能優(yōu)化了有關(guān)操作口徑。新政前，對(duì)于滬籍家庭子女而言，其成年后首次購置住房不征房產(chǎn)稅，但置換階段會(huì)涉及該稅種。新政后，若置換后屬于唯一住房，則不再征收房產(chǎn)稅。其體現(xiàn)對(duì)改善型住房需求的支持。

??二、政策意義

??1、精準(zhǔn)發(fā)力，鞏固樓市穩(wěn)中向好態(tài)勢(shì)

??“新七條”政策充分體現(xiàn)上海綜合施策、因城施策、發(fā)揮好存量和增量政策集成效應(yīng)的導(dǎo)向，亦符合2026年住房消費(fèi)工作的相關(guān)要求。2023年以來，上海出臺(tái)多輪房地產(chǎn)優(yōu)化政策，綜合性和系統(tǒng)性較強(qiáng)，涉及限購、土地、金融、財(cái)稅等多領(lǐng)域政策調(diào)整，也包括當(dāng)前動(dòng)遷安置房票試點(diǎn)以及國(guó)企收購二手房等創(chuàng)新舉措。此類政策發(fā)揮了非常好的組合拳效應(yīng)。結(jié)合此次“新七條”新政，我們認(rèn)為，其在持續(xù)降低購房成本的同時(shí)，也將進(jìn)一步促進(jìn)住房消費(fèi)需求積極釋放和供求關(guān)系平衡，亦進(jìn)一步鞏固當(dāng)前樓市穩(wěn)中向好的態(tài)勢(shì)。

??2、惠及面廣，促進(jìn)各類購房需求釋放

??此次7項(xiàng)政策，圍繞多項(xiàng)住房需求展開。其既涉及非滬籍和滬籍家庭，也包括從事城市基礎(chǔ)服務(wù)的相關(guān)人員、多孩家庭等，具有惠及面廣、精準(zhǔn)施策的特點(diǎn)。綜合來看，其體現(xiàn)了對(duì)各類住房需求的進(jìn)一步支持，尤其包括職住平衡、宜居安居、剛需改善等需求維度。對(duì)于即將到來的小陽春關(guān)鍵時(shí)間點(diǎn)，我們相信，疊加上海既有的各類寬松政策，其將促進(jìn)各類購房需求的進(jìn)一步釋放，并和全年去庫存等工作有更緊密的結(jié)合。

??3、市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)，促進(jìn)各市場(chǎng)的循環(huán)健康發(fā)展

??結(jié)合當(dāng)前市場(chǎng)調(diào)整基本到位、房?jī)r(jià)趨穩(wěn)預(yù)期逐漸增強(qiáng)、各項(xiàng)利好政策疊加等因素，我們認(rèn)為，在促進(jìn)各子市場(chǎng)交易活躍的同時(shí)，“新七條”也將促進(jìn)各市場(chǎng)之間的循環(huán)健康發(fā)展，尤其是帶動(dòng)置換鏈條的順暢。舉例來說，相比此前市區(qū)購房需3年社保的要求，當(dāng)前非滬籍家庭僅需滿足1年即可購房，即入市節(jié)奏有望加快。其若認(rèn)購一套二手房，則將帶動(dòng)房東的房源掛牌出售和置換，并帶動(dòng)包括新房市場(chǎng)的去庫存。據(jù)此各市場(chǎng)之間將形成更為良性和互動(dòng)的循環(huán)機(jī)制，有力促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。