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??事件概述：2026年3月20日，南京市相關(guān)部門發(fā)布《關(guān)于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的政策措施》（以下簡稱“措施”）。本次政策從土地供應(yīng)、住房消費(fèi)、征收安置、成本負(fù)擔(dān)、營商環(huán)境及市場環(huán)境等維度提出具體舉措，旨在貫徹落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會議和全國兩會精神，精準(zhǔn)對接居民剛性與改善性住房需求，是“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”的重要體現(xiàn)。

??核心觀點(diǎn)：此次南京政策是一套覆蓋供給側(cè)改革、需求端激活、企業(yè)端減負(fù)及市場環(huán)境凈化的系統(tǒng)性“組合拳”。政策呈現(xiàn)出“精準(zhǔn)化、差異化、服務(wù)化”的鮮明特征，特別是在優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面實(shí)行“一類群體一策”，在激活改善性鏈條上采用“財政貼息+企業(yè)讓利”的組合模式，并以“帶押上市/網(wǎng)簽”等舉措持續(xù)優(yōu)化營商環(huán)境。整體而言，政策對穩(wěn)定市場預(yù)期和促進(jìn)市場穩(wěn)中向好發(fā)展等具有積極的作用。

??一、供給側(cè)改革：從“標(biāo)準(zhǔn)化供應(yīng)”轉(zhuǎn)向“差異化定制”

??政策最大亮點(diǎn)在于首次明確提出“一類群體一策”的供地思路，標(biāo)志著土地供應(yīng)邏輯向精細(xì)化、需求導(dǎo)向轉(zhuǎn)變。這也是此次南京政策中最大的創(chuàng)新舉措，對于各地推動“人、房、地、錢”要素的精準(zhǔn)匹配具有導(dǎo)向意義。此舉不僅有助于降低開發(fā)企業(yè)的市場定位風(fēng)險，也能有效提升新房產(chǎn)品與真實(shí)居住需求的契合度，本質(zhì)上是土地市場優(yōu)供給的重要體現(xiàn)。

??亮點(diǎn)梳理如下：1）土地供應(yīng)精準(zhǔn)化：面向青年人、養(yǎng)老人群、產(chǎn)城融合人群及都市圈聚集人群等四類特定群體，供應(yīng)在區(qū)位、規(guī)模、容積率及配套上均適配的差異化地塊，為房企打造適銷對路的“好房子”提供了基礎(chǔ)條件。2）品質(zhì)管控體系化：通過修訂完善住宅品質(zhì)提升設(shè)計指引，并強(qiáng)化施工監(jiān)督，將改善型住宅的設(shè)計與建造導(dǎo)則落到實(shí)處，推動行業(yè)從“規(guī)模型”向“品質(zhì)型”轉(zhuǎn)型?？傮w來看，此次南京政策的核心，就是圍繞“人房地錢”中“人”與“地”兩個關(guān)鍵要素，持續(xù)促進(jìn)各類資源的有效對接。

??二、需求側(cè)激活：財政貼息與收舊換新協(xié)同發(fā)力

??針對改善性住房需求的核心堵點(diǎn)——“賣舊難”，政策繼續(xù)深化“以舊換新”模式，并創(chuàng)新引入財政貼息工具，形成“政府貼息、中介幫賣、企業(yè)讓利”的多方合力。我們認(rèn)為此舉將發(fā)揮較好的政策效果，尤其是在降低置換成本方面：對2026年內(nèi)完成“賣舊買新”的購房人給予貸款總額1%的貼息，全市貼息總額達(dá)1億元。該措施直接降低了購房人的資金成本，同時“賣舊與買新不分先后”的設(shè)定也增加了操作靈活性，有助于打通一、二手房置換鏈條。此外，政策還將放大乘數(shù)效應(yīng)：鼓勵開發(fā)企業(yè)同步給予促銷優(yōu)惠，預(yù)計將與財政貼息形成合力，有效激發(fā)改善性需求的釋放。

??這里需要重點(diǎn)提示的是，南京實(shí)際上已經(jīng)開啟了此前熱議的貸款貼息政策，主要是針對“賣舊買新”的群體進(jìn)行。該做法和過去“以舊換新”中的財政補(bǔ)貼是有差異的。這次是針對貸款總金額進(jìn)行的貼息，所以具有非常好的示范效應(yīng)。后續(xù)各地在一二手房聯(lián)動方面，或也會推進(jìn)此類貸款貼息政策，持續(xù)提高一二手房聯(lián)動的效率。

??三、征收與人才安置：房票制度實(shí)現(xiàn)跨區(qū)與精準(zhǔn)覆蓋

??措施在既有“房票”政策基礎(chǔ)上進(jìn)行了深化，進(jìn)一步提升了安置的靈活性與精準(zhǔn)性，體現(xiàn)出以人為本和吸引人才的政策導(dǎo)向。1）拓寬跨區(qū)安置：通過加強(qiáng)跨區(qū)房源的宣傳引導(dǎo)，在尊重民意的前提下滿足被征收人多樣化的安置需求，既有助于提高安置效率，也促進(jìn)了商品房庫存的去化。2）推行“人才房票”：精準(zhǔn)匹配各類人才在南京的留居意愿，將住房保障與人才戰(zhàn)略深度結(jié)合，有利于增強(qiáng)城市的長期競爭力。

??四、進(jìn)一步減輕居民購房成本負(fù)擔(dān)

??在減輕居民購房成本負(fù)擔(dān)方面，政策從交易環(huán)節(jié)與信貸門檻兩端發(fā)力。增值稅方面，個人將購買不足2年的住房對外銷售，按3%的征收率全額繳納增值稅，進(jìn)一步明確了短期交易的稅收口徑；信貸方面，將商業(yè)用房（含“商住兩用房”）購房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于30%，其和此前上海的政策一致，有效降低了商業(yè)類物業(yè)的入市門檻。兩項(xiàng)舉措分別從交易成本與資金壓力入手，有助于緩解居民購房負(fù)擔(dān)，促進(jìn)剛需及改善型置業(yè)需求的合理釋放。

??五、企業(yè)端減負(fù)：全流程優(yōu)化打造“一樓盤一策”營商環(huán)境

??從土地出讓到上市銷售的全鏈條審批流程優(yōu)化，是本次政策的一大亮點(diǎn)。通過“拿地即開工”“帶押上市/網(wǎng)簽”等創(chuàng)新舉措，切實(shí)降低了企業(yè)的資金與時間成本。在土地出讓環(huán)節(jié)，通過提前對接規(guī)劃做到“拿地即進(jìn)場”“拿地即開工”，有效縮短項(xiàng)目開發(fā)周期，加快房企資金周轉(zhuǎn)；在開發(fā)建設(shè)階段，允許符合條件的項(xiàng)目分階段申領(lǐng)施工許可證（如樁基工程先行開工），并提前提供消防驗(yàn)收技術(shù)指導(dǎo)，顯著提高了建設(shè)效率；在上市銷售環(huán)節(jié)，試行“帶押上市”與“帶押網(wǎng)簽”，允許在建工程抵押狀態(tài)下的現(xiàn)售商品房直接入市，有效盤活了沉淀資產(chǎn)，降低了房企解押資金成本，是優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管與銷售管理的重要創(chuàng)新。

??六、市場環(huán)境凈化：多部門聯(lián)動穩(wěn)定預(yù)期

??措施明確將加強(qiáng)政策解讀、數(shù)據(jù)發(fā)布與自媒體整治，旨在營造透明、規(guī)范的輿論環(huán)境，有助于穩(wěn)定市場各方預(yù)期、減少非理性波動，促進(jìn)市場長期平穩(wěn)健康發(fā)展。這也體現(xiàn)了當(dāng)前南京政策在預(yù)期引導(dǎo)方面的積極作用，尤其是在當(dāng)前房地產(chǎn)“小陽春”行情下，此類宣傳具有更好的導(dǎo)向性，也將推動市場預(yù)期和行情的向好發(fā)展。