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??近期，關(guān)于公攤面積的討論有所增加。爭(zhēng)議主要圍繞幾個(gè)方面：是否需要取消公攤，是否應(yīng)“按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)”，以及物業(yè)費(fèi)計(jì)費(fèi)的公平性等。雖然這是一個(gè)老話題，但既然市場(chǎng)再度關(guān)注，仍有必要進(jìn)行系統(tǒng)研究，尤其是結(jié)合當(dāng)前的市場(chǎng)形勢(shì)來(lái)加以分析。

??公攤面積，指的是由整棟樓或整個(gè)小區(qū)業(yè)主共同分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。這一制度并非憑空產(chǎn)生，其歷史可追溯至 1995 年原建設(shè)部發(fā)布的《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》。內(nèi)地制度借鑒了中國(guó)香港的地產(chǎn)模式，核心目的在于將共有部分的建設(shè)成本進(jìn)行量化，并合理分?jǐn)傊粮髻?gòu)房人，以保障購(gòu)房交易的公平性與合理性。

??從法律層面來(lái)看，小區(qū)面積有著清晰的權(quán)責(zé)二元結(jié)構(gòu)劃分，明確分為“業(yè)主專有部分”與“共有部分”。其中，“共有部分”又進(jìn)一步細(xì)分為“計(jì)入公攤的共有建筑面積”與“不計(jì)入公攤的共有部分”。這兩類共有部分在產(chǎn)權(quán)歸屬以及費(fèi)用分?jǐn)偡矫?，遵循著截然不同的?guī)則，也是當(dāng)前理解公攤制度方面要把握的內(nèi)容。

??一、公攤面積的定義與制度溯源

??公攤面積，全稱為“公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)”，是指整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的、計(jì)入商品房銷售面積的公用建筑面積。根據(jù)《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》，其計(jì)算公式為：分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)×套內(nèi)建筑面積。當(dāng)然從更通俗易懂的角度，分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=商品房銷售面積-套內(nèi)建筑面積。

??該制度在我國(guó)的建立可追溯至1995年。當(dāng)年原建設(shè)部發(fā)布《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》（建房〔1995〕517號(hào)），首次以部門規(guī)章形式確立了公攤面積的計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)，其立法本意在于：通過(guò)量化分?jǐn)偡绞?，將電梯、樓梯、公共門廳等必要共有部分的建設(shè)與維護(hù)成本，公平地轉(zhuǎn)嫁至各購(gòu)房人，從而解決共有部分“誰(shuí)出資、誰(shuí)維護(hù)”的問(wèn)題。這一制度在隨后二十余年的商品房預(yù)售制與面積測(cè)繪實(shí)踐中逐步固化，成為我國(guó)商品房銷售體系的核心計(jì)量方式之一。

??值得注意的是，該制度借鑒了中國(guó)香港早期房地產(chǎn)市場(chǎng)的“建筑面積”銷售模式。中國(guó)香港于2013年已率先取消公攤面積，改為以“實(shí)用面積”計(jì)價(jià)，而內(nèi)地至今仍普遍沿用公攤制度，僅重慶等少數(shù)城市長(zhǎng)期執(zhí)行按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)試點(diǎn)。

??二、面積權(quán)屬的二元結(jié)構(gòu)：專有部分與共有部分

??根據(jù)《民法典》及現(xiàn)行商品房銷售面積計(jì)算規(guī)范，小區(qū)內(nèi)的物理空間在權(quán)屬上首先劃分為“業(yè)主專有部分”和“全體業(yè)主共有部分”兩大類。這種二元結(jié)構(gòu)是理解公攤制度、物業(yè)費(fèi)構(gòu)成及社區(qū)公共事務(wù)管理權(quán)的法律基礎(chǔ)。

??三、公攤計(jì)量的核心邏輯與費(fèi)用影響

??公攤面積的核心在于“可分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e”的界定與核算，其計(jì)算直接關(guān)系到購(gòu)房者的得房率及后續(xù)持有成本。上述分類揭示了兩個(gè)關(guān)鍵邏輯：

??1、費(fèi)用分?jǐn)偟碾p重路徑：計(jì)入公攤的面積（如電梯、樓道）通過(guò)“建筑面積”這一載體，一次性計(jì)入購(gòu)房總價(jià)，并持續(xù)作為物業(yè)費(fèi)的計(jì)費(fèi)基數(shù)。而不計(jì)入公攤的公共區(qū)域（如綠化、地面車位），其建設(shè)成本已分?jǐn)傇陧?xiàng)目整體開發(fā)成本中，日常維護(hù)則通過(guò)物業(yè)費(fèi)進(jìn)行全體業(yè)主間的二次分?jǐn)?。這解釋了為何即便綠化面積不直接增加個(gè)人公攤系數(shù)，其品質(zhì)仍會(huì)影響物業(yè)費(fèi)定價(jià)。

??2、權(quán)益與義務(wù)的對(duì)等性：業(yè)主在承擔(dān)公攤面積對(duì)應(yīng)費(fèi)用的同時(shí)，也獲得了對(duì)共有部分（包括計(jì)入與不計(jì)入公攤的部分）的共有權(quán)與管理權(quán)。例如，物業(yè)用房雖不計(jì)入公攤，但其使用權(quán)及產(chǎn)生的收益（如出租給第三方）應(yīng)歸全體業(yè)主所有，由業(yè)委會(huì)進(jìn)行監(jiān)管。

??四、近期公攤被討論的動(dòng)因分析

??公攤制度運(yùn)行近三十年，近期再度引發(fā)討論，歸根結(jié)底，是因?yàn)樗冀K牽動(dòng)著購(gòu)房者的切身利益。我們認(rèn)為，這一話題之所以再次成為輿論與政策關(guān)注的焦點(diǎn)，主要受以下三重因素驅(qū)動(dòng)：

??1、按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)的政策試點(diǎn)：近年來(lái)，合肥、內(nèi)蒙古等地相繼提出或試點(diǎn)“取消公攤”“按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)”政策，引發(fā)市場(chǎng)對(duì)全國(guó)性制度調(diào)整的預(yù)期。按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)可提高價(jià)格透明度，使購(gòu)房者“所見即所得”，但需注意的是，計(jì)價(jià)方式的改變并不必然等同于總購(gòu)房成本下降——開發(fā)商會(huì)相應(yīng)調(diào)整單價(jià)以覆蓋共有部分的建設(shè)成本。

??2、得房率與價(jià)格透明度的市場(chǎng)訴求：2025年以前，市場(chǎng)上部分項(xiàng)目公攤比例偏高，高層住宅公攤率普遍達(dá)20%-30%，個(gè)別項(xiàng)目甚至超過(guò)40%，導(dǎo)致購(gòu)房者實(shí)際使用面積遠(yuǎn)低于名義購(gòu)買面積。在房?jī)r(jià)高企的背景下，購(gòu)房者對(duì)“為不可居住空間支付高昂房?jī)r(jià)及后續(xù)物業(yè)費(fèi)”的不滿情緒持續(xù)累積。2025年以來(lái)，隨著住宅項(xiàng)目規(guī)范落地，得房率有所提升，此類市場(chǎng)情緒已明顯緩解。

??3、交付階段公攤兌現(xiàn)糾紛增多：實(shí)踐中，部分項(xiàng)目在銷售時(shí)以“低公攤”為宣傳賣點(diǎn)，但交付時(shí)因測(cè)繪口徑、設(shè)備用房增加等原因?qū)е聦?shí)際公攤比例超出合同約定，引發(fā)批量維權(quán)。此外，人防車位、物業(yè)用房等不計(jì)入公攤但實(shí)際由業(yè)主承擔(dān)建設(shè)成本的收益歸屬爭(zhēng)議，也進(jìn)一步推高了制度討論熱度。

??五、結(jié)論與展望

??當(dāng)前商品房面積管理體系已形成“專有—公攤共有—非公攤共有”三層清晰架構(gòu)。對(duì)于市場(chǎng)參與者而言，理解公攤的實(shí)質(zhì)是理解共有部分的成本分?jǐn)倷C(jī)制，而非單純追求低公攤率。更應(yīng)關(guān)注的是：共有部分的權(quán)屬是否清晰、維護(hù)費(fèi)用是否透明、經(jīng)營(yíng)性收益的歸屬與分配機(jī)制是否公平。

??“十五五”時(shí)期和房地產(chǎn)發(fā)展新模式的探索階段，公攤制度預(yù)計(jì)將沿兩條路徑演進(jìn)：一是更多城市推行“按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)”的計(jì)價(jià)方式改革，以提升價(jià)格透明度；二是在現(xiàn)有框架下強(qiáng)化公攤測(cè)繪的第三方監(jiān)管，明確共有部分收益的歸屬，并規(guī)范前期物業(yè)服務(wù)合同中的費(fèi)用條款。建議在項(xiàng)目盡調(diào)或購(gòu)房審查時(shí)，將《房屋面積測(cè)算報(bào)告》與《前期物業(yè)服務(wù)合同》《臨時(shí)管理規(guī)約》對(duì)照查閱，以全面評(píng)估資產(chǎn)的實(shí)際權(quán)益邊界。