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??近期，關(guān)于公攤面積的討論有所增加。爭議主要圍繞幾個方面：是否需要取消公攤，是否應“按套內(nèi)面積計價”，以及物業(yè)費計費的公平性等。雖然這是一個老話題，但既然市場再度關(guān)注，仍有必要進行系統(tǒng)研究，尤其是結(jié)合當前的市場形勢來加以分析。

??公攤面積，指的是由整棟樓或整個小區(qū)業(yè)主共同分攤的共有建筑面積。這一制度并非憑空產(chǎn)生，其歷史可追溯至 1995 年原建設(shè)部發(fā)布的《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則（試行）》。內(nèi)地制度借鑒了中國香港的地產(chǎn)模式，核心目的在于將共有部分的建設(shè)成本進行量化，并合理分攤至各購房人，以保障購房交易的公平性與合理性。

??從法律層面來看，小區(qū)面積有著清晰的權(quán)責二元結(jié)構(gòu)劃分，明確分為“業(yè)主專有部分”與“共有部分”。其中，“共有部分”又進一步細分為“計入公攤的共有建筑面積”與“不計入公攤的共有部分”。這兩類共有部分在產(chǎn)權(quán)歸屬以及費用分攤方面，遵循著截然不同的規(guī)則，也是當前理解公攤制度方面要把握的內(nèi)容。

??一、公攤面積的定義與制度溯源

??公攤面積，全稱為“公用建筑面積分攤系數(shù)”，是指整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的、計入商品房銷售面積的公用建筑面積。根據(jù)《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則（試行）》，其計算公式為：分攤的公用建筑面積=公用建筑面積分攤系數(shù)×套內(nèi)建筑面積。當然從更通俗易懂的角度，分攤的公用建筑面積=商品房銷售面積-套內(nèi)建筑面積。

??該制度在我國的建立可追溯至1995年。當年原建設(shè)部發(fā)布《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則（試行）》（建房〔1995〕517號），首次以部門規(guī)章形式確立了公攤面積的計量標準，其立法本意在于：通過量化分攤方式，將電梯、樓梯、公共門廳等必要共有部分的建設(shè)與維護成本，公平地轉(zhuǎn)嫁至各購房人，從而解決共有部分“誰出資、誰維護”的問題。這一制度在隨后二十余年的商品房預售制與面積測繪實踐中逐步固化，成為我國商品房銷售體系的核心計量方式之一。

??值得注意的是，該制度借鑒了中國香港早期房地產(chǎn)市場的“建筑面積”銷售模式。中國香港于2013年已率先取消公攤面積，改為以“實用面積”計價，而內(nèi)地至今仍普遍沿用公攤制度，僅重慶等少數(shù)城市長期執(zhí)行按套內(nèi)面積計價試點。

??二、面積權(quán)屬的二元結(jié)構(gòu)：專有部分與共有部分

??根據(jù)《民法典》及現(xiàn)行商品房銷售面積計算規(guī)范，小區(qū)內(nèi)的物理空間在權(quán)屬上首先劃分為“業(yè)主專有部分”和“全體業(yè)主共有部分”兩大類。這種二元結(jié)構(gòu)是理解公攤制度、物業(yè)費構(gòu)成及社區(qū)公共事務管理權(quán)的法律基礎(chǔ)。

??三、公攤計量的核心邏輯與費用影響

??公攤面積的核心在于“可分攤的共有建筑面積”的界定與核算，其計算直接關(guān)系到購房者的得房率及后續(xù)持有成本。上述分類揭示了兩個關(guān)鍵邏輯：

??1、費用分攤的雙重路徑：計入公攤的面積（如電梯、樓道）通過“建筑面積”這一載體，一次性計入購房總價，并持續(xù)作為物業(yè)費的計費基數(shù)。而不計入公攤的公共區(qū)域（如綠化、地面車位），其建設(shè)成本已分攤在項目整體開發(fā)成本中，日常維護則通過物業(yè)費進行全體業(yè)主間的二次分攤。這解釋了為何即便綠化面積不直接增加個人公攤系數(shù)，其品質(zhì)仍會影響物業(yè)費定價。

??2、權(quán)益與義務的對等性：業(yè)主在承擔公攤面積對應費用的同時，也獲得了對共有部分（包括計入與不計入公攤的部分）的共有權(quán)與管理權(quán)。例如，物業(yè)用房雖不計入公攤，但其使用權(quán)及產(chǎn)生的收益（如出租給第三方）應歸全體業(yè)主所有，由業(yè)委會進行監(jiān)管。

??四、近期公攤被討論的動因分析

??公攤制度運行近三十年，近期再度引發(fā)討論，歸根結(jié)底，是因為它始終牽動著購房者的切身利益。我們認為，這一話題之所以再次成為輿論與政策關(guān)注的焦點，主要受以下三重因素驅(qū)動：

??1、按套內(nèi)面積計價的政策試點：近年來，合肥、內(nèi)蒙古等地相繼提出或試點“取消公攤”“按套內(nèi)面積計價”政策，引發(fā)市場對全國性制度調(diào)整的預期。按套內(nèi)面積計價可提高價格透明度，使購房者“所見即所得”，但需注意的是，計價方式的改變并不必然等同于總購房成本下降——開發(fā)商會相應調(diào)整單價以覆蓋共有部分的建設(shè)成本。

??2、得房率與價格透明度的市場訴求：2025年以前，市場上部分項目公攤比例偏高，高層住宅公攤率普遍達20%-30%，個別項目甚至超過40%，導致購房者實際使用面積遠低于名義購買面積。在房價高企的背景下，購房者對“為不可居住空間支付高昂房價及后續(xù)物業(yè)費”的不滿情緒持續(xù)累積。2025年以來，隨著住宅項目規(guī)范落地，得房率有所提升，此類市場情緒已明顯緩解。

??3、交付階段公攤兌現(xiàn)糾紛增多：實踐中，部分項目在銷售時以“低公攤”為宣傳賣點，但交付時因測繪口徑、設(shè)備用房增加等原因?qū)е聦嶋H公攤比例超出合同約定，引發(fā)批量維權(quán)。此外，人防車位、物業(yè)用房等不計入公攤但實際由業(yè)主承擔建設(shè)成本的收益歸屬爭議，也進一步推高了制度討論熱度。

??五、結(jié)論與展望

??當前商品房面積管理體系已形成“專有—公攤共有—非公攤共有”三層清晰架構(gòu)。對于市場參與者而言，理解公攤的實質(zhì)是理解共有部分的成本分攤機制，而非單純追求低公攤率。更應關(guān)注的是：共有部分的權(quán)屬是否清晰、維護費用是否透明、經(jīng)營性收益的歸屬與分配機制是否公平。

??“十五五”時期和房地產(chǎn)發(fā)展新模式的探索階段，公攤制度預計將沿兩條路徑演進：一是更多城市推行“按套內(nèi)面積計價”的計價方式改革，以提升價格透明度；二是在現(xiàn)有框架下強化公攤測繪的第三方監(jiān)管，明確共有部分收益的歸屬，并規(guī)范前期物業(yè)服務合同中的費用條款。建議在項目盡調(diào)或購房審查時，將《房屋面積測算報告》與《前期物業(yè)服務合同》《臨時管理規(guī)約》對照查閱，以全面評估資產(chǎn)的實際權(quán)益邊界。