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??2026年6月10日，自然資源部聯(lián)合公安部、國(guó)家稅務(wù)總局、國(guó)家市場(chǎng)監(jiān)督管理總局、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局印發(fā)《關(guān)于做好企業(yè)購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記“高效辦成一件事”的通知》。政策將“帶押過(guò)戶”改革從住宅領(lǐng)域延伸至企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，要求各地因地制宜采取多種模式，推動(dòng)跨銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)“帶押過(guò)戶”，并鼓勵(lì)引入預(yù)告登記，以防范抵押權(quán)懸空風(fēng)險(xiǎn)。

??本次政策是存量時(shí)代不動(dòng)產(chǎn)登記制度的一次重要突破。其意義不僅在于降低企業(yè)單次交易的“過(guò)橋”資金成本，更在于打通企業(yè)存量資產(chǎn)流轉(zhuǎn)的制度堵點(diǎn)，有望激活長(zhǎng)期沉睡的工商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)流動(dòng)性，體現(xiàn)了對(duì)存量盤(pán)活的導(dǎo)向，并對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇構(gòu)成制度性利好。

??一、政策核心內(nèi)容梳理

??二、政策邏輯：從“降成本”到“促流轉(zhuǎn)”

??2.1直擊痛點(diǎn)：剔除高成本“過(guò)橋”資金

??傳統(tǒng)模式下，企業(yè)轉(zhuǎn)讓帶押不動(dòng)產(chǎn)需先籌措資金解除抵押，實(shí)踐中往往借助短期“過(guò)橋”資金完成這一環(huán)節(jié)。此類資金成本通常在年化20%以上，企業(yè)還面臨還款后新貸款批不下來(lái)的“斷檔”風(fēng)險(xiǎn)。本次新政通過(guò)合并辦理，在制度設(shè)計(jì)上消除了“過(guò)橋”環(huán)節(jié)的生存空間，直接降低了企業(yè)的交易性財(cái)務(wù)成本。

??從地方實(shí)踐看，“帶押過(guò)戶”在降成本方面的效果已得到初步驗(yàn)證。咸陽(yáng)市武功縣推行企業(yè)“帶押過(guò)戶”后，企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)過(guò)戶融資成本降至0，截至2025年8月，已辦理業(yè)務(wù)19件、涉及資金約1000萬(wàn)元。截至2025年8月，郴州市累計(jì)完成“帶押過(guò)戶”業(yè)務(wù)780余筆，涉及抵押金額4.4億元，辦理時(shí)間縮短至半個(gè)工作日。截至2026年3月，德州樂(lè)陵市實(shí)現(xiàn)辦理時(shí)限縮短70%、企業(yè)跑腿次數(shù)從4次減至1次，累計(jì)辦理涉企業(yè)務(wù)126筆、涉及交易金額超7.4億元。

??2.2激活存量：從“資產(chǎn)沉淀”到“資本流動(dòng)”

??當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入存量時(shí)代，大量工業(yè)、商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)沉淀在企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表中。受制于復(fù)雜的解抵押流程，企業(yè)處置閑置廠房、設(shè)備的交易成本極高，資產(chǎn)流動(dòng)性不足。新政通過(guò)降低交易摩擦成本，有望加速企業(yè)端的“以舊換新”和資產(chǎn)重組進(jìn)程，使不動(dòng)產(chǎn)真正成為可靈活調(diào)度的“資本”，而非“沉淀成本”。

??2.3跨行通辦：引入競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)化金融服務(wù)

??本次明確推動(dòng)跨銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)“帶押過(guò)戶”，具有重要的微觀意義。在過(guò)去“同行”限制下，原貸款行在企業(yè)續(xù)貸時(shí)具有一定議價(jià)優(yōu)勢(shì)?？缧型ㄞk放開(kāi)后，新貸款銀行可以市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)者的身份介入，企業(yè)有望獲得更優(yōu)惠的貸款利率和更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，同時(shí)也倒逼銀行提升對(duì)公不動(dòng)產(chǎn)貸款的審批效率。

??三、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性影響

??3.1對(duì)工商用地的“價(jià)值重估”意義

??核心影響在于提升工業(yè)、商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的流轉(zhuǎn)效率。對(duì)于擁有大量自持物業(yè)的制造業(yè)企業(yè)、物流企業(yè)及地方國(guó)企而言，盤(pán)活存量資產(chǎn)的能力得到實(shí)質(zhì)性增強(qiáng)，有助于改善企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表，釋放的流動(dòng)資金可能反哺主業(yè)投資。相對(duì)而言，這一政策對(duì)住宅市場(chǎng)直接影響有限，其主要發(fā)力點(diǎn)在于供給側(cè)的企業(yè)資產(chǎn)流轉(zhuǎn)。

??3.2司法與安全保障的完善

??政策特別強(qiáng)調(diào)預(yù)告登記的引入，這是針對(duì)企業(yè)端大額交易的必要風(fēng)控手段。預(yù)告登記不僅保障買(mǎi)方的期待物權(quán)，也保障新銀行抵押權(quán)設(shè)立的確定性。這一機(jī)制的確立，使“帶押過(guò)戶”在法律層面的權(quán)責(zé)更加清晰，降低了金融機(jī)構(gòu)的顧慮，為政策大規(guī)模推廣掃清了障礙。

??四、市場(chǎng)展望與投資建議

??盡管政策方向明確，但落地效果取決于兩點(diǎn)：一是地方登記機(jī)構(gòu)與銀行系統(tǒng)的系統(tǒng)對(duì)接效率；二是跨行模式下資金結(jié)算與風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制的具體執(zhí)行細(xì)則。當(dāng)前，該政策仍處于制度框架搭建階段，具體操作流程有待地方細(xì)則進(jìn)一步明確。

??策略上，建議關(guān)注以下結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)：持有型物業(yè)的REITs底層資產(chǎn)方面，資產(chǎn)流轉(zhuǎn)效率提升有利于REITs發(fā)起人進(jìn)行資產(chǎn)組合動(dòng)態(tài)調(diào)整；產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商方面，交易活躍度提升利好具備招商和運(yùn)營(yíng)能力的企業(yè)；不良資產(chǎn)處置領(lǐng)域，“帶押過(guò)戶”為不良資產(chǎn)的快速處置提供了新的司法路徑。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng) 嚴(yán)躍進(jìn)