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??一、改革背景與總體方向

??近日，住建部發(fā)布《住房公積金管理?xiàng)l例》修訂征求意見(jiàn)稿，核心在于深化住房公積金制度改革。這既是“十四五”收官之際設(shè)定的重要目標(biāo)，也是“十五五”住房制度改革中關(guān)于公積金制度優(yōu)化的關(guān)鍵一環(huán)。

??此次改革特別強(qiáng)調(diào)“更好滿足繳存人多元化住房需求”。從去年到今年，政策動(dòng)向已清晰顯示出：公積金使用范圍更廣、覆蓋面更大、支持力度持續(xù)加碼。它正從傳統(tǒng)的“住房消費(fèi)”工具，逐步擴(kuò)展為覆蓋居民“全生命周期”的住房支持體系。這一點(diǎn)構(gòu)成了本次改革最重要的背景。

??同時(shí)，在中央關(guān)于正確政績(jī)觀的學(xué)習(xí)和各項(xiàng)工作中，一個(gè)重要的導(dǎo)向就是讓群眾對(duì)政策“可感可知”。此次公積金制度的修訂，不僅是一次制度優(yōu)化，更是一次讓群眾切身感受政策溫度的具體實(shí)踐。近兩年，公積金制度的影響力越來(lái)越大。數(shù)據(jù)顯示，在房屋買賣中，公積金貸款規(guī)模明顯提升，有效緩解了居民購(gòu)房和住房方面的實(shí)際困難。各地在公積金提取使用上不斷創(chuàng)新，除了傳統(tǒng)的購(gòu)房提取，還包括支付物業(yè)費(fèi)及其他探索性用途。公積金制度正成為一個(gè)真正“可感可知”的政策工具。

??二、征求意見(jiàn)稿的主要內(nèi)容與三大轉(zhuǎn)變

??征求意見(jiàn)稿關(guān)于公積金的用途方面，共提出九條具體內(nèi)容，其中排在第一位的便是“支持租房”。這一排序具有明確的政策導(dǎo)向意義，既是發(fā)展住房租賃消費(fèi)的重要金融舉措，也與當(dāng)前“租購(gòu)并舉”的住房制度深度契合，標(biāo)志著住房消費(fèi)的金融支持已從“只重購(gòu)房”拓展為“購(gòu)房與租房并重”。

??此外，政策還提出可提取公積金用于支付自住住房的物業(yè)費(fèi)，拓寬了我們對(duì)公積金用途的理解。過(guò)去，公積金提取主要集中在住房交易環(huán)節(jié)，而對(duì)居民實(shí)際居住環(huán)節(jié)、購(gòu)房后的后端支持長(zhǎng)期存在空白。近兩年，物業(yè)費(fèi)提取政策已逐步落地，顯示出制度正加快補(bǔ)齊短板。

??綜合來(lái)看，本次公積金使用范圍的調(diào)整在制度優(yōu)化方面呈現(xiàn)出三大重要轉(zhuǎn)變，體現(xiàn)了政策思路的實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)型。第一個(gè)轉(zhuǎn)變：從傳統(tǒng)購(gòu)房環(huán)節(jié)向“租購(gòu)并舉”轉(zhuǎn)變。過(guò)去公積金核心支持場(chǎng)景集中在“買”的環(huán)節(jié)，此次將“支付房租”提升至提取情形第一位，標(biāo)志著正式從“重購(gòu)輕租”轉(zhuǎn)向“租購(gòu)并舉”。第二個(gè)轉(zhuǎn)變：從購(gòu)房交易端向“全生命周期”支持轉(zhuǎn)變。傳統(tǒng)支持主要集中在購(gòu)房前和購(gòu)房中，而新增的“支付物業(yè)費(fèi)”等用途將支持鏈條延伸至購(gòu)房后的持有環(huán)節(jié)，覆蓋住房消費(fèi)的全生命周期，即購(gòu)房前、購(gòu)房中、購(gòu)房后各環(huán)節(jié)。第三個(gè)轉(zhuǎn)變：從增量市場(chǎng)支持向“增量與存量市場(chǎng)統(tǒng)籌支持”轉(zhuǎn)變。單獨(dú)將“裝修自住住房”列為提取情形，具有標(biāo)志性意義。隨著市場(chǎng)進(jìn)入存量時(shí)代，公積金對(duì)裝修的明確支持，體現(xiàn)了從“買新房”轉(zhuǎn)向“新房與舊房并重”“增量與存量統(tǒng)籌”的新思路。

??三、裝修自住住房：回應(yīng)城市更新與房屋安全管理新階段

??本次修訂征求意見(jiàn)稿中，一個(gè)非常重要的表述是將“裝修自住住房”單獨(dú)列為提取情形，并注明“不超過(guò)一定額度”。原條例中雖有“大修自住住房”的規(guī)定，實(shí)踐中也有部分裝修提取的案例，但裝修在公積金使用體系中并不突出。此次調(diào)整，標(biāo)志著裝修用途的地位明顯提高。

??這一變化是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入“存量時(shí)代”的有力回應(yīng)。當(dāng)前，城市發(fā)展重心正從“大拆大建”轉(zhuǎn)向“城市更新”，房屋“老齡化”問(wèn)題日益凸顯，房屋安全管理成為不可回避的課題。中央城市工作會(huì)議對(duì)當(dāng)前發(fā)展階段作出重要判斷，金融政策必須及時(shí)跟進(jìn)。因此，裝修政策地位的提升絕非偶然。

??這一調(diào)整對(duì)二手房市場(chǎng)影響直接。無(wú)論是老舊小區(qū)的適老化改造、房屋安全性能提升，還是居住品質(zhì)改善，裝修都是關(guān)鍵環(huán)節(jié)。公積金在裝修方面的支持，將為“好房子”建設(shè)提供實(shí)實(shí)在在的金融支撐。當(dāng)然，“不超過(guò)一定額度”體現(xiàn)了公積金基金在承受能力與支持力度之間的平衡。預(yù)計(jì)各地后續(xù)將根據(jù)實(shí)際情況，如房齡、片區(qū)差異等，制定更有針對(duì)性的額度標(biāo)準(zhǔn)。

??四、異地互認(rèn)互貸：破解職住平衡難題

??本次修訂中，“互認(rèn)互貸”模式的提出是一個(gè)值得關(guān)注的政策亮點(diǎn)。它通過(guò)數(shù)字化手段打通各地公積金資源，實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域購(gòu)房支持及其他住房消費(fèi)場(chǎng)景的提取需求，順應(yīng)了城市群、都市圈的發(fā)展趨勢(shì)。

??從各地實(shí)踐看，以粵港澳大灣區(qū)為代表，許多區(qū)域已實(shí)現(xiàn)公積金跨城通辦。過(guò)去，若繳存地與購(gòu)房地不一致，提取公積金用于住房消費(fèi)十分困難；如今，越來(lái)越多城市實(shí)現(xiàn)互認(rèn)互貸，資金可跨區(qū)域流動(dòng)，更好支持居民購(gòu)房。這一政策提升了公積金領(lǐng)域的政務(wù)服務(wù)能力，也是營(yíng)商環(huán)境的優(yōu)化體現(xiàn)。更重要的是，它有效滿足了“職住平衡”需求——工作地與定居地不一致的人群，如今有了制度性保障。異地互認(rèn)互貸是數(shù)字化賦能政務(wù)服務(wù)、推動(dòng)區(qū)域一體化發(fā)展的重要舉措，為人口流動(dòng)和合理居住需求提供了實(shí)實(shí)在在的支持。

??五、公積金增值收益用途重大調(diào)整：從廉租房轉(zhuǎn)向公租房及房屋安全管理

??本次修訂中，公積金增值收益用途的調(diào)整不容忽視。過(guò)去，公積金增值收益主要用于風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金、管理費(fèi)用及建設(shè)城市廉租房的補(bǔ)充資金。而修訂稿明確，增值收益將用于風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金、管理費(fèi)用，以及“建設(shè)籌集運(yùn)維公共租賃住房、房屋全生命周期安全管理”等住房領(lǐng)域相關(guān)公共支出的補(bǔ)充資金。

??這里有兩個(gè)層面的變化：第一，從“廉租房”轉(zhuǎn)向“公租房”，體現(xiàn)了政策與當(dāng)前保障房發(fā)展階段的同步更新；第二，新增“房屋全生命周期安全管理”是最亮點(diǎn)，直接指向當(dāng)前推進(jìn)的“房屋體檢”工作。公積金增值收益將成為房屋體檢的重要資金來(lái)源之一。

??這一調(diào)整的背景是存量時(shí)代下房屋老齡化問(wèn)題突出，房屋安全管理被提升到新的戰(zhàn)略高度。各地今年已大力推動(dòng)房屋體檢工作，公積金增值收益的新用途將為房屋安全管理提供實(shí)實(shí)在在的資金保障，是一項(xiàng)務(wù)實(shí)且具有前瞻性的變化。

??六、靈活就業(yè)人員可自愿參加公積金制度

??本次修訂征求意見(jiàn)稿中，最后一章“附則”第四十九條非常值得關(guān)注：“個(gè)體工商戶、非全日制從業(yè)人員以及其他靈活就業(yè)人員，可自愿參加住房公積金制度，具體辦法由設(shè)區(qū)城市人民政府制定?！边@一條款體現(xiàn)了公積金繳存政策不斷走向?qū)捤?，更符合新?jīng)濟(jì)、新業(yè)態(tài)的發(fā)展需求。

??第一，靈活就業(yè)人員成為公積金擴(kuò)面的重要方向。近兩年，許多城市已先行推行相關(guān)政策，部分城市靈活就業(yè)人員公積金繳存人數(shù)一年增加四五千人，市場(chǎng)需求真實(shí)存在。第二，讓靈活就業(yè)人員也能享受公積金的利率優(yōu)惠。過(guò)去因用工形式靈活、無(wú)傳統(tǒng)“單位”，他們往往被排除在外，如今第四十九條明確放開(kāi)，有助于解決其居住問(wèn)題。第三，從地方試點(diǎn)走向全國(guó)制度化。此次寫(xiě)入條例修訂稿，意味著這一制度從地方探索上升為國(guó)家層面的制度安排。

??雖然放在附則，但第四十九條正是當(dāng)前需要重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容。各地應(yīng)在已有實(shí)踐基礎(chǔ)上，進(jìn)一步規(guī)范和完善靈活就業(yè)人員的公積金繳存、使用、貸款等配套辦法，讓這項(xiàng)好政策真正落地見(jiàn)效。

??七、總結(jié)

??總的來(lái)看，本次《住房公積金管理?xiàng)l例》修訂征求意見(jiàn)稿，已將“租購(gòu)并舉”的制度導(dǎo)向、“全生命周期管理”理念以及“增量存量統(tǒng)籌”戰(zhàn)略方向融合在一起。政策與時(shí)俱進(jìn)，緊跟市場(chǎng)變化，與居民實(shí)際住房需求有力結(jié)合，是一次務(wù)實(shí)、精準(zhǔn)、有溫度的制度優(yōu)化。各地應(yīng)積極關(guān)注政策動(dòng)向，在已有實(shí)踐基礎(chǔ)上進(jìn)一步完善配套辦法，讓公積金制度真正成為群眾可感可知的民生溫度。

??上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng) 嚴(yán)躍進(jìn)