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??一場(chǎng)靜默而龐大的資產(chǎn)騰挪，正在宜家中國(guó)的版圖上展開(kāi)。

??近日，仲量聯(lián)行披露，其已獲得宜家母公司英格卡集團(tuán)獨(dú)家銷售委托，集中出售位于上海、廣州、天津、哈爾濱、南通、徐州、貴陽(yáng)、寧波8座城市的宜家自持閑置物業(yè)。

??這是宜家進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)近30年來(lái)，規(guī)模最大的一次自持資產(chǎn)處置行動(dòng)，亦被外界視為其在中國(guó)市場(chǎng)戰(zhàn)略邏輯從“重倉(cāng)擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“精準(zhǔn)深耕”的明確信號(hào)。

??八處“藍(lán)盒子”，曾是中國(guó)城鎮(zhèn)化浪潮中商業(yè)地標(biāo)的代名詞。如今，它們已全面清空，無(wú)租約限制，產(chǎn)權(quán)清晰，可即時(shí)交付。仲量聯(lián)行方面表示，這八處資產(chǎn)均坐落于城市成熟商圈或重點(diǎn)發(fā)展板塊，體量完整、具備改造為長(zhǎng)租公寓、社區(qū)商業(yè)、文旅綜合體或企業(yè)總部的多重潛能。

??宜家中國(guó)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者回應(yīng)稱，相關(guān)門店此前已陸續(xù)停運(yùn)，并非近期關(guān)閉。此次處置是基于“生長(zhǎng)+”戰(zhàn)略指引下，對(duì)全渠道生態(tài)系統(tǒng)的持續(xù)優(yōu)化與資源再配置，宜家會(huì)結(jié)合項(xiàng)目情況、市場(chǎng)環(huán)境及整體資源規(guī)劃，持續(xù)評(píng)估并推進(jìn)后續(xù)安排。“中國(guó)始終是宜家最重要的戰(zhàn)略市場(chǎng)之一，我們對(duì)中國(guó)市場(chǎng)的長(zhǎng)期承諾堅(jiān)定不移?！?/p>

??從“買地建店”到“減負(fù)轉(zhuǎn)身”，宜家正在告別規(guī)模崇拜，重新定義與中國(guó)消費(fèi)者的距離。

??一部重資產(chǎn)擴(kuò)張史的終章

??這八座“藍(lán)盒子”，曾是宜家在中國(guó)高歌猛進(jìn)的注腳。

??上海寶山店，產(chǎn)權(quán)面積約10.5萬(wàn)平方米，開(kāi)業(yè)之初被譽(yù)為“亞洲最大宜家”；寧波店9.6萬(wàn)平方米，曾是浙江首店；天津中北店7.9萬(wàn)平方米，哈爾濱店6.6萬(wàn)平方米，徐州店6.2萬(wàn)平方米，貴陽(yáng)店3.4萬(wàn)平方米，廣州番禺店3萬(wàn)平方米，南通店2.4萬(wàn)平方米——八處合計(jì)近50萬(wàn)平方米。除貴陽(yáng)店于2022年先行停運(yùn)外，其余7家均于今年2月集中閉店。

??這些物業(yè)并非“不良資產(chǎn)”，相反，它們?cè)且思以谥袊?guó)的戰(zhàn)略產(chǎn)物。

??2010年前后，宜家以“買地建店”模式橫掃中國(guó)市場(chǎng)。地方政府視其為提升城市品位的標(biāo)桿項(xiàng)目，常以優(yōu)惠地價(jià)相讓；宜家則以“藍(lán)盒子+餐廳+兒童樂(lè)園”的組合拳，將低頻家居消費(fèi)轉(zhuǎn)化為家庭周末出行目的地。所到之處，無(wú)論是上海寶山還是哈爾濱，幾乎無(wú)一例外成為區(qū)域性地標(biāo)，自帶客流虹吸效應(yīng)。

??2019財(cái)年，宜家中國(guó)銷售額攀升至157.7億元峰值，單店日均客流以萬(wàn)計(jì)。彼時(shí)，中國(guó)市場(chǎng)被宜家總部寄予厚望，被視為全球增長(zhǎng)最重要的引擎之一。

??然而，轉(zhuǎn)折并非始于疫情期間，而是一場(chǎng)更深層、更緩慢的結(jié)構(gòu)性位移。中國(guó)消費(fèi)市場(chǎng)的權(quán)力中心，正從大賣場(chǎng)向消費(fèi)者的指尖轉(zhuǎn)移。電商家居平臺(tái)崛起，從淘寶極有家到京東居家，再到小紅書上的無(wú)數(shù)家居博主，年輕一代的消費(fèi)決策路徑從“逛賣場(chǎng)找靈感”演變?yōu)椤八⑹謾C(jī)看測(cè)評(píng)”，消費(fèi)節(jié)奏從低頻大額支出轉(zhuǎn)向高頻小額更新。宜家引以為傲的“沉浸式體驗(yàn)”在屏幕面前逐漸失焦，消費(fèi)者仍認(rèn)可宜家品牌，卻不再需要驅(qū)車半小時(shí)前往遠(yuǎn)郊的“藍(lán)盒子”。

??更致命的是，重資產(chǎn)模式的規(guī)模效應(yīng)，在市場(chǎng)下行期悄然轉(zhuǎn)化為剛性成本的反噬。體量越大，維持運(yùn)轉(zhuǎn)的租金、物業(yè)稅、能耗與人力成本越高，而客流于坪效的持續(xù)下滑，讓繼續(xù)運(yùn)營(yíng)變得不再經(jīng)濟(jì)。

??2024財(cái)年，宜家中國(guó)銷售額約111.5億元，較巔峰縮水近3成。曾無(wú)往不利的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，在消費(fèi)邏輯劇變中，成了最沉重的負(fù)擔(dān)。

??此次出售的八處物業(yè)，正是宜家重資產(chǎn)模式從高歌猛進(jìn)到被迫斷腕的縮影。

??對(duì)于這批資產(chǎn)的質(zhì)量，中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜評(píng)價(jià)，底子不差，均位于城市成熟或潛力板塊，產(chǎn)權(quán)清晰、無(wú)租約、可即時(shí)交付，遠(yuǎn)超市面上諸多存有糾紛的存量物業(yè)。但硬傷同樣明顯，原戶型為單層大空間、高貨架層高、大賣場(chǎng)專屬動(dòng)線，無(wú)論是改造為長(zhǎng)租公寓、社區(qū)商業(yè)還是企業(yè)總部，均需投入不菲的二次改造費(fèi)用，屬于“無(wú)包袱但需重鑄”的中上等資產(chǎn)，流動(dòng)性尚可。

??誰(shuí)將接盤？

??市場(chǎng)對(duì)于潛在買家，存在三重猜想，各自邏輯清晰，卻也各藏難點(diǎn)。

??最被看好的，是存量資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商，包括商業(yè)地產(chǎn)基金、險(xiǎn)資及專業(yè)改造機(jī)構(gòu)。其典型操盤邏輯是：低價(jià)吃進(jìn)、改造賦能、擇機(jī)退出。大賣場(chǎng)的開(kāi)闊空間天然適配長(zhǎng)租公寓或社區(qū)商業(yè)綜合體，疊加城市更新政策紅利，賬面上有可行性。地方城投平臺(tái)亦被頻頻提及，但其介入往往摻雜行政色彩，市場(chǎng)化程度存疑。

??至于山姆、Costco等倉(cāng)儲(chǔ)會(huì)員店，雖是公眾直覺(jué)中的“天然接盤俠”，但細(xì)究之下可能性有限。山姆在中國(guó)擴(kuò)張以輕資產(chǎn)租賃為主，鮮少購(gòu)置重資產(chǎn)；Costco則固守自建傳統(tǒng)，對(duì)二手物業(yè)興趣寥寥。

??柏文喜認(rèn)為，三類玩家最可能出手，一是險(xiǎn)資或不動(dòng)產(chǎn)基金（如平安不動(dòng)產(chǎn)、普洛斯、ESR），追求穩(wěn)定收益，改造為長(zhǎng)租公寓或社區(qū)商業(yè)，若能實(shí)現(xiàn)4%——5%的收益率，足以覆蓋改造成本；二是商業(yè)運(yùn)營(yíng)商（如印力、龍湖、萬(wàn)象生活），二三線城市項(xiàng)目（南通、徐州、貴陽(yáng)）原停車場(chǎng)配比充足、輻射范圍廣，改造為體驗(yàn)式社區(qū)商業(yè)恰好補(bǔ)區(qū)域短板；三是地方平臺(tái)公司，在哈爾濱、貴陽(yáng)等城市，地方政府盤活存量的訴求較高，接盤后改造為總部或文旅綜合體，契合地方招商邏輯。

??那么，宜家真的要退出中國(guó)嗎？答案顯然是否定的。

??正在發(fā)生的是一場(chǎng)戰(zhàn)略換軌——從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向精準(zhǔn)深耕，從“大而全”的遠(yuǎn)郊地標(biāo)，轉(zhuǎn)向“小而近”的社區(qū)觸點(diǎn)。關(guān)閉遠(yuǎn)郊大店，將釋放出的資本與資源，投向小型城市店、線上業(yè)務(wù)及即時(shí)零售能力建設(shè)。

??據(jù)宜家中國(guó)透露，宜家正持續(xù)積極開(kāi)設(shè)新店、拓展新渠道。以北京、深圳為重點(diǎn)市場(chǎng)，未來(lái)兩年內(nèi)將新開(kāi)超過(guò)10家小型門店；東莞商場(chǎng)、北京通州商場(chǎng)已相繼開(kāi)業(yè)，位于北京朝陽(yáng)區(qū)的常營(yíng)商場(chǎng)也將于今年內(nèi)亮相。與此同時(shí)，持續(xù)投資升級(jí)現(xiàn)有商場(chǎng)，并攜手京東秒送、淘寶閃購(gòu)等平臺(tái)探索即時(shí)零售，不斷優(yōu)化和拓展線上線下融合的全渠道布局。

??從“藍(lán)盒子”到“小方塊”，從“遠(yuǎn)場(chǎng)”到“近場(chǎng)”，宜家并未離開(kāi)牌桌，只是換了打法。但對(duì)于接盤者而言，這些龐然大物的真正考驗(yàn)才剛剛開(kāi)始——資本只是入場(chǎng)券，對(duì)城市空間的再造能力才是勝負(fù)手。誰(shuí)讀懂了消費(fèi)遷徙的方向，誰(shuí)才能把這50萬(wàn)平方米的沉默資產(chǎn)，變成下一輪周期的活棋。