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??2026年7月13日，國務(wù)院正式批復(fù)并發(fā)布《擴大消費“十五五”規(guī)劃》（以下簡稱《規(guī)劃》）。我們重點聚焦《規(guī)劃》中直接涉及住房消費、居住服務(wù)及上下游產(chǎn)業(yè)鏈的相關(guān)表述。從政策取向看，“十五五”期間房地產(chǎn)領(lǐng)域的消費促進邏輯已從過往單一的住房交易拉動，明確轉(zhuǎn)向存量運營、品質(zhì)提升與服務(wù)擴容三位一體的新路徑。

??一、住房消費政策重心從“購買管理”轉(zhuǎn)向“使用管理”與“品質(zhì)更新”

??《規(guī)劃》在大宗耐用商品消費部分明確提出“更好滿足住房消費需求，優(yōu)化保障性住房供給，因城施策增加改善性住房供給，規(guī)范發(fā)展住房租賃市場”，同時強調(diào)“實施房屋品質(zhì)提升工程，建設(shè)安全舒適綠色智慧的‘好房子’，穩(wěn)步推進城中村、危舊房和城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，支持居民自主更新，支持老舊房屋適老化改造和智能化升級”。

??這一表述對行業(yè)有三層含義：其一，政策對改善性需求的支撐力度將進一步加大，各城市在滿足改善性住房需求方面擁有更靈活的差異化支持空間；其二，“好房子”建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)已上升為國家層面的品質(zhì)導(dǎo)向。近兩年各地大力推進好房子建設(shè)，后續(xù)應(yīng)立足于持續(xù)激發(fā)住房消費，進一步做好相關(guān)工作；其三，存量住房的更新改造獲得明確政策支持，老舊小區(qū)改造、自主更新以及適老化、智能化升級，將釋放可觀的工程咨詢、建材家居和智能設(shè)備需求。對于新房開發(fā)增量已見頂?shù)男袠I(yè)而言，這構(gòu)成了中長期的業(yè)務(wù)增量來源。

??二、物業(yè)服務(wù)被正式納入消費擴容體系，社區(qū)商業(yè)價值面臨重估

??《規(guī)劃》提出“實施物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動，拓展物業(yè)服務(wù)內(nèi)容”，并將“推進城市社區(qū)嵌入式服務(wù)設(shè)施、完整社區(qū)和一刻鐘便民生活圈建設(shè)，完善社區(qū)便民商業(yè)設(shè)施”納入消費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)范疇。這是國家級規(guī)劃中較為罕見地將物業(yè)服務(wù)與消費擴容直接掛鉤的表述。其政策意圖在于，將社區(qū)定位為居民消費的“最后一百米”終端載體，物業(yè)服務(wù)企業(yè)則從傳統(tǒng)的保安保潔角色，轉(zhuǎn)向社區(qū)養(yǎng)老、托育、家政、零售等多元化生活服務(wù)的平臺入口。對于物業(yè)管理行業(yè)而言，這意味著頭部企業(yè)有望借助政策東風(fēng)，加快社區(qū)增值服務(wù)的合規(guī)化拓展，社區(qū)商業(yè)空間的運營價值也將獲得重新定價。

??三、消費基礎(chǔ)設(shè)施投資獲專項政策支持，商業(yè)地產(chǎn)迎來更新機遇

??《規(guī)劃》明確“擴大消費基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域有效投資”，提出“推進老舊商業(yè)街區(qū)改造提升，支持線下消費商業(yè)設(shè)施設(shè)備更新”。資金來源方面，強調(diào)“統(tǒng)籌利用中央預(yù)算內(nèi)投資、地方政府專項債券等資金渠道”。這對商業(yè)地產(chǎn)運營商構(gòu)成直接利好：老舊商圈改造升級將獲得政策和資金層面的傾斜支持，具備核心區(qū)位但設(shè)施老化的商業(yè)物業(yè)價值存在重估空間。

??四、制度端明確“清理優(yōu)化不合理限制性措施”，地方因城施策空間進一步打開

??《規(guī)劃》在制度機制部分明確提出：“支持各地因城施策調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。深化住房公積金制度改革，擴大使用范圍，著力滿足繳存人不同階段的多樣化住房需求。”這些表述釋放了明確的政策信號：一是各地在購房領(lǐng)域的限制性政策調(diào)整權(quán)限進一步下放至地方，“因城施策”的靈活度有望提升。我們建議不應(yīng)將該條款理解為“各地要進一步放松限購”，因為全國范圍內(nèi)購房限購政策已基本放松完畢，若僅從限購角度理解可能存在偏差。各地可將重心放在購房端的其他限制措施上，例如帶押房產(chǎn)的過戶、房產(chǎn)與戶籍關(guān)系的限制，以及一些歷史遺留的二手房交易問題（如老公房交易、雙產(chǎn)證住房交易等）。二是公積金制度的覆蓋面和用途將擴大，除購房外，老舊小區(qū)改造、適老化裝修、租房提取等場景也將納入使用范圍。這一表述在此前公積金的修訂稿中已有體現(xiàn)?？傮w來看，公積金在住房消費金融中的杠桿作用將得到更充分發(fā)揮。

??五、政策效應(yīng)的綜合判斷

??此次《規(guī)劃》立足于擴大內(nèi)需這一戰(zhàn)略基點，為各項消費工作提供了清晰的實施路徑。其中，關(guān)于房地產(chǎn)領(lǐng)域的政策設(shè)定，標(biāo)志著行業(yè)正從以增量開發(fā)為主導(dǎo)的發(fā)展模式，向存量運營與消費服務(wù)深度融合的方向轉(zhuǎn)型，這一轉(zhuǎn)變已在國家戰(zhàn)略層面得到確認(rèn)。

??對房企而言，單純依賴住宅銷售規(guī)模擴張的發(fā)展空間將進一步收窄，而在“好房子”品質(zhì)溢價、城市更新、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容拓展以及商業(yè)物業(yè)更新等方面的能力建設(shè)，將成為決定企業(yè)中長期競爭力的關(guān)鍵因素。從產(chǎn)業(yè)鏈的角度看，對于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上的物業(yè)管理、家居建材和商業(yè)運營等板塊，《規(guī)劃》所釋放的政策紅利具有持續(xù)性和結(jié)構(gòu)性特征，值得在資產(chǎn)配置和業(yè)務(wù)布局中予以重視。

??上海易居房地產(chǎn)研究院副院長 嚴(yán)躍進