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??中房網(wǎng)訊 （亞晨/文）由國家發(fā)改委、商務(wù)部牽頭實施，我國首個以“擴大消費”為主題的五年專項規(guī)劃發(fā)布了。

??近日，國務(wù)院印發(fā)關(guān)于《擴大消費“十五五”規(guī)劃》（以下稱《規(guī)劃》）的批復(fù)，原則同意《規(guī)劃》?！兑?guī)劃》明確了“十五五”時期消費領(lǐng)域發(fā)展的思路目標和重點任務(wù)，并部署了擴大消費的28條重點任務(wù)舉措。

??值得注意的是，《規(guī)劃》涉及房地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容頗多，并將住房消費納入大宗耐用商品消費體系。這也意味著，高層對房地產(chǎn)政策的定調(diào)，將從“防風(fēng)險為主”向“防風(fēng)險與促消費并重”升級。

??從政策取向來看，“十五五”期間房地產(chǎn)領(lǐng)域的消費促進邏輯，已從過往單一的住房交易拉動，明確轉(zhuǎn)向存量運營、品質(zhì)提升與服務(wù)擴容三位一體的新路徑。

??住房消費納入大宗耐用商品消費體系

??在“促進大宗耐用商品消費”方面，《規(guī)劃》提出，更好滿足住房消費需求，優(yōu)化保障性住房供給，因城施策增加改善性住房供給，規(guī)范發(fā)展住房租賃市場。

??實施房屋品質(zhì)提升工程，建設(shè)安全舒適綠色智慧的“好房子”，穩(wěn)步推進城中村、危舊房和城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，支持居民自主更新，支持老舊房屋適老化改造和智能化升級。

??對此，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進認為，政策對改善性需求的支撐力度將進一步加大，各城市在此方面擁有更靈活的差異化支持空間。同時，“好房子”建設(shè)標準已上升為國家層面的品質(zhì)導(dǎo)向，后續(xù)應(yīng)立足于持續(xù)激發(fā)住房消費。此外，存量住房更新改造獲得明確政策支持，將釋放可觀的工程咨詢、建材家居和智能設(shè)備需求。對于新房開發(fā)增量已見頂?shù)男袠I(yè)而言，構(gòu)成了中長期的業(yè)務(wù)增量來源。

??另一方面，物業(yè)服務(wù)也被納入消費擴容體系?！兑?guī)劃》明確，實施物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動，拓展物業(yè)服務(wù)內(nèi)容。并將“推進城市社區(qū)嵌入式服務(wù)設(shè)施、完整社區(qū)和一刻鐘便民生活圈建設(shè)，完善社區(qū)便民商業(yè)設(shè)施”納入消費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)范疇。這也是國家級規(guī)劃中，較為罕見的將物業(yè)行業(yè)與消費擴容直接掛鉤的表述。

??在嚴躍進看來，政策意圖在于將社區(qū)定位為居民消費的“最后一百米”終端載體。物業(yè)服務(wù)企業(yè)則從傳統(tǒng)角色，轉(zhuǎn)向社區(qū)養(yǎng)老、托育、家政、零售等多元化生活服務(wù)平臺入口。對于物業(yè)服務(wù)行業(yè)，意味著頭部企業(yè)有望借助政策東風(fēng)，加快社區(qū)增值服務(wù)的合規(guī)拓展，社區(qū)商業(yè)空間的運營價值也將獲得重新定價。

??同樣，商業(yè)地產(chǎn)也迎來了更新機遇。

??根據(jù)《規(guī)劃》，擴大消費基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域有效投資。提出“推進老舊商業(yè)街區(qū)改造提升，支持線下消費商業(yè)設(shè)施設(shè)備更新”。資金來源方面，強調(diào)“統(tǒng)籌利用中央預(yù)算內(nèi)投資、地方政府專項債券等資金渠道”。

??嚴躍進認為，這將對商業(yè)地產(chǎn)運營商構(gòu)成直接利好。老舊商圈改造升級將獲得政策和資金層面的傾斜支持，具備核心區(qū)位但設(shè)施老化的商業(yè)物業(yè)價值存在一定的重估空間。

??不合理的限制性措施將清理優(yōu)化

??《規(guī)劃》在加力完善促進消費制度機制中還提出，清理優(yōu)化不合理限制性措施。支持各地因城施策調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。深化住房公積金制度改革，擴大使用范圍，著力滿足繳存人不同階段的多樣化住房需求。

??政策也再次明確，購房領(lǐng)域的限制性政策調(diào)整權(quán)限下放至地方，“因城施策”的靈活度有望進一步提升。除部分核心城市限購政策存在優(yōu)化預(yù)期外，類似帶押房產(chǎn)過戶、房產(chǎn)與戶籍關(guān)系限制，以及一些歷史遺留的二手房交易問題等其他限制措施有望得到優(yōu)化。

??另外要關(guān)注的是公積金政策，其使用范圍有望拓寬。除購房外，包括老舊小區(qū)改造、適老化裝修、租房提取等場景也將納入使用范圍。嚴躍進稱，這一表述在此前公積金的修訂稿中已有所體現(xiàn)，未來公積金在住房消費金融中的杠桿作用將得到更充分發(fā)揮。

??穩(wěn)地產(chǎn)是居民增收的重要基礎(chǔ)

??居民財富的穩(wěn)定和增收，也是持續(xù)提升消費能力重要基礎(chǔ)。

??此次《規(guī)劃》還提出，多渠道促進居民增收。促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，持續(xù)鞏固資本市場穩(wěn)中向好發(fā)展態(tài)勢，多渠道增加城鄉(xiāng)居民財產(chǎn)性收入。

??實際上，住房消費在促進消費中的作用，官方早有提及。

??6月18日，《求是》發(fā)表《以更大力度提振消費》的評論員文章中指出，近年來房地產(chǎn)市場深度調(diào)整，不少居民感嘆“家底變薄了”，財富效應(yīng)減弱，使居民消費開支趨于謹慎。

??根據(jù)央行調(diào)查數(shù)據(jù)，住房在中國居民家庭財富中的占比在60%以上，居民負債中70%以上為住房按揭貸款。由此可見，房產(chǎn)財富效應(yīng)的減弱也是拖累消費的關(guān)鍵因素之一。

??文章提到，“要加快修復(fù)居民資產(chǎn)負債表，著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，促進資本市場健康穩(wěn)定發(fā)展，防止資產(chǎn)價格下跌對消費信心的負向螺旋，增強廣大城鄉(xiāng)居民的消費預(yù)期和底氣”。

??中房研協(xié)此前的一份研報指出，樓市下行的負財富效應(yīng)直接約束消費意愿，其邏輯鏈條是房價預(yù)期走弱→居民房產(chǎn)賬面資產(chǎn)縮水→資產(chǎn)負債表承壓→預(yù)防性儲蓄上升、縮減衣食住行、家電家裝、文旅等可選消費，形成資產(chǎn)縮水壓制消費的負向循環(huán)。

??面對資產(chǎn)價格下跌，居民選擇減少負債、增加儲蓄，行為上呈現(xiàn)“資產(chǎn)負債表衰退”特征，從而抑制了消費擴張。

??對此，中房研協(xié)認為，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場不再僅僅是行業(yè)問題，而是關(guān)乎居民財富安全感和社會消費信心的宏觀戰(zhàn)略問題。通過穩(wěn)住樓市基本盤，遏制資產(chǎn)價格非理性下跌，阻斷資產(chǎn)負債表衰退的蔓延，為消費復(fù)蘇奠定堅實的財富基礎(chǔ)。