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??市場正出現變化。

??2026年上半年全國二手房交易總量已超過新房。

??數據顯示，上半年二手房在一二手房交易總量中占50.4%。

??日前，在國新辦舉行的發(fā)布會上，國家統(tǒng)計局副局長毛盛勇也表示：“二手房交易比較活躍。隨著我國房地產市場持續(xù)調整，房地產交易結構和規(guī)?？偭空诎l(fā)生深刻變化，傳統(tǒng)以新房銷售為主的增量交易格局正加快向新房和二手房并舉轉變，二手房交易已成為住宅交易的一個重要組成部分。”

??據普睿數智重點監(jiān)測的20個城市數據，這些重點城市早在2023年起，一二手房成交規(guī)模占比就已相當，隨后二手房成交占比逐年上升，一直到2026年上半年，這20個重點城市的二手房成交規(guī)模已是一手房的2.3倍。

??這一方面是因為2026年至今核心一二線城市二手房率先復蘇，如北京、上海二手房成交已創(chuàng)近五年同期新高。

??另外一方面則是經過二十年商品房開發(fā)，很多城市早幾年就已經開始進入“存量時代”，如上海二手房市場就常年成交規(guī)模高于新房。如今隨著各地房地產不同發(fā)展階段逐步進入“存量時代”，也帶動了全國二手房成交占比的上升，這一點從2026年上半年二三線城市二手房行情爆發(fā)力顯著強于一線城市可以得到印證。

??我們認為，隨著“好房子”的不斷提升和發(fā)展，二手房的流通也將進一步激活新房改善需求，形成“二手房放量→業(yè)主置換→改善新房成交”正向傳導鏈條。

??全國范圍內二手房交易總量超過新房標志著，房地產市場已從“增量時代”正式進入“存量時代”。

??7月15日，國新辦舉行發(fā)布會，國家統(tǒng)計局副局長毛盛勇就2026年上半年國民經濟運行情況答記者問。

??對于房地產，毛盛勇表示：從上半年的相關數據看，政策成效逐步顯現，房地產市場出現了積極變化：一是一線城市商品住宅銷售價格環(huán)比連續(xù)4個月上漲。二是全國商品房待售面積連續(xù)4個月下降。三是二手房交易比較活躍。四是房地產市場預期有所改善。

??其中，隨著我國房地產市場持續(xù)調整，房地產交易結構和規(guī)?？偭空诎l(fā)生深刻變化，傳統(tǒng)以新房銷售為主的增量交易格局正加快向新房和二手房并舉轉變，二手房交易已成為住宅交易的一個重要組成部分。住建部門數據顯示，當前二手房交易面積已和新房銷售面積相當。上半年，二手房網簽面積同比增長10.2%，增速比1-5月份加快2.5個百分點。如果把新房和二手房合起來看，最近三個月交易總量連續(xù)正增長。

??此次發(fā)布會披露的二手房交易量情況標志著房地產市場從新房開發(fā)“增量時代”進入二手交易“存量時代”。

??在當前投資性購房退潮趨勢下，住房屬性回歸“大宗耐用消費品”的自住需求主導，未來分析市場要看新房和二手房的總供給和總需求。

??據普睿數智監(jiān)測數據，今年上半年全國重點20城市二手住房成交面積9317萬平方米，環(huán)比去年下半年增長22%，同比上半年增長12%，規(guī)?？偭縿?chuàng)2023年以來半年度新高。

??對比這20個重點城市一二手房成交面積來看，近年來二手房成交占比持續(xù)上升。

??普睿數智監(jiān)測數據顯示，2023年重點20城市二手房成交占比開始與新房規(guī)模相當，2024年達到1.5倍、2025年升至1.9倍，到2026年上半年，目前已穩(wěn)定站上2.3倍。

??當前二手成交規(guī)模整體占比提高，其實是城鎮(zhèn)化中后期、住房存量規(guī)模不斷擴大后的必然發(fā)展結果。

??經過二十年大規(guī)模商品房開發(fā)，全國城鎮(zhèn)住房短缺時代終結，新增剛需規(guī)模持續(xù)收窄，改善置換成為購房需求絕對主體，而置換需求天然依賴“賣舊買新”的二手流通鏈條。

??從近幾年的政策來看，政策體系也正全面向二手房存量流通傾斜，如全國落地帶押過戶、換房個稅退稅、二手房增值稅下調、公積金支持置換等配套政策。在這些政策支持下，二手交易成本被大幅降低，置換循環(huán)被打通，直接拉動二手房交易放量，激活存量房源流通活力。

??這里需要注意的是，在整個“置換鏈”過程中，一二手房并不是完全“賣一買一”的關系，很多時候是從“老破小”置換至“次新房”，隨后再進一步置換至新房。在這個過程中，可能需要經過多個二手房交易鏈，隨后才能傳導至新房市場。

??這一點在房價相對較高的北京和上海已經得到充分印證。

??普睿數智監(jiān)測數據顯示，2026年上半年上海二手成交面積高達4.9倍于新房，北京則也有3.6倍。

??上海和北京房地產市場開發(fā)時間早、發(fā)展速度快，早已在多年前進入“存量交易時代”。

??以上海為例，2018年至2021年新房市場上升期，上海二手房成交占比一直保持80%左右的水平。至今上海二手房成交占比僅在2022年出現短暫下滑，此后一直保持高位。

??如今經過多年大規(guī)模的商品房開發(fā)，各地房地產發(fā)展也開始和北京上海一樣逐步進入“存量時代”。

??從2026年上半年重點20個城市二手房成交情況來看，二三線城市行情爆發(fā)力顯著強于一線城市，絕大多數城市環(huán)比、同比同步增長，這就帶動了全國二手房成交占比的整體上升。

??值得注意的是，進入存量時代，新房與二手房不是完全割裂的獨立市場，更不是“非此即彼”的關系，二者形成置換驅動的正向循環(huán)，同時存在供給替代的分流效應，更有因競爭而產品創(chuàng)新“好房子”涌現，共同影響房地產開發(fā)投資、土地市場整體走勢。

??首先需要說明的是，當前行業(yè)正全面執(zhí)行“控增量、去庫存”、“以銷定產”經營策略。

??普睿數智監(jiān)測數據顯示，2023年以來全國重點城市新建商品住宅供求比（新增供應面積/成交面積）持續(xù)下行且整體小于1，以及持續(xù)降供應、去庫存，到今年上半年供求比更創(chuàng)0.7新低。

??因為新房市場供應的持續(xù)收縮，才進一步提高了二手房的成交占比。

??其次是二手房和新房的關系，之前說過從房地產市場發(fā)展更成熟的北京與上海的置換鏈條來看，就存在著明顯的梯次傳導特征：大量改善需求先在二手房市場完成 “老破小→次新房” 的換手，經過多輪存量交易流轉后，終極改善需求才最終傳導至新房市場。

??這就意味著，二手房流通效率越高，置換鏈條越通暢，核心城區(qū)改善新房銷售越好。

??與此同時，二手房的交易活躍，也會不斷地促使新房迭代升級“好房子”。這主要是因為二手房地段成熟、即買即住、議價空間充足，同等預算下，主城次新房配套、通勤、教育資源遠優(yōu)于新建剛需盤，導致遠郊剛需新房去化放緩。定價機制分化一方面進一步抑制房企擴張意愿，持續(xù)壓低城市遠郊土地購置、新開工規(guī)模，另一方面也會刺激企業(yè)不斷升級迭代產品創(chuàng)新，加大“好房子”供應吸引剛需回流。如今年上半年多城市的新規(guī)產品定價隨行就市，通過同樣價格產品升級提高性價比，而取得熱銷。

??當前房地產市場已正式進入“存量時代”，房地產業(yè)拉動經濟的核心方式由新區(qū)增量開發(fā)轉向存量更新運營，城中村、老舊小區(qū)、危舊房改造成為未來行業(yè)核心賽道，存量流通與城市更新雙向賦能，徹底改變房企商業(yè)模式、土地供給、住房供給體系，行業(yè)發(fā)展邏輯全面重構。

??房地產行業(yè)開發(fā)模式轉變，核心城區(qū)改善小盤、城市更新綜合項目成為房企核心業(yè)務，精細化長期運營成為核心競爭力。房企業(yè)務由單一商品房開發(fā)向“開發(fā)+代建+租賃+社區(qū)運營”多元業(yè)態(tài)轉型，物業(yè)服務、存量改造、長租公寓、社區(qū)商業(yè)成為穩(wěn)定第二增長曲線，頭部房企加速向城市綜合運營商轉型。產品力、運營能力、存量資產持有價值成為企業(yè)核心壁壘，存量物業(yè)長期現金流取代短期開發(fā)回款，成為衡量房企經營質量的核心指標。

??對開發(fā)企業(yè)而言，存量更新時代核心能力轉向四類，片區(qū)資源整合能力：協(xié)調政府、居民、產業(yè)方推進綜合更新；長期精細化運營能力：住宅、產業(yè)、商業(yè)全周期運營管理；存量資產盤活解決方案能力：爛尾、低效用地、老舊小區(qū)診斷改造；產品與服務體系打造能力：改善產品、社區(qū)配套、置換服務體系搭建。打造適配置換家庭的高得房、全配套改善產品。疊加會所、立體園林、架空層、全屋科技系統(tǒng)，形成產品差異化壁壘；剛需產品僅在產業(yè)板塊輕量化布局，主打高性價比。

??對購房者而言，重構自住購房與資產配置邏輯。剛需自住摒棄房價普漲預期，不必恐慌搶房，優(yōu)先主城區(qū)地鐵、學區(qū)次新房，兼顧交付確定性與配套成熟度。改善置換充分利用換房退稅、低利率置換政策，優(yōu)先流通性強的改善三房、四房，重視小區(qū)物業(yè)、環(huán)境屬性，長期持有優(yōu)先選擇主城優(yōu)質改善盤。多套房產持有者放棄普漲套利思維，重點關注租金回報率、板塊人口流入、配套兌現三大指標，集中置換核心城市優(yōu)質次新改善房，優(yōu)化房產資產結構。