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??2026年7月3日，珠海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化我市商品住房?jī)r(jià)格備案工作的通知》，對(duì)本市商品住房?jī)r(jià)格備案制度作出重要調(diào)整。該通知核心內(nèi)容包括兩項(xiàng)：其一，新建商品住房項(xiàng)目在銷售前仍需以樓棟為單位完成“一房一價(jià)”線上申報(bào)；其二，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局門戶網(wǎng)站不再公示備案價(jià)格，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況自行進(jìn)行價(jià)格調(diào)整，銷售價(jià)格按規(guī)定依法公開(kāi)。本次調(diào)整標(biāo)志著珠海房地產(chǎn)價(jià)格管理體系從“備案價(jià)公開(kāi)管控”模式轉(zhuǎn)向“備案登記內(nèi)部監(jiān)督、市場(chǎng)價(jià)格自主形成”的模式，備案制度本身予以保留，但其公共信息公示功能已被剝離，定價(jià)主導(dǎo)權(quán)實(shí)質(zhì)上已交還市場(chǎng)。

??一、政策性質(zhì)與制度邏輯

??從政策性質(zhì)來(lái)看，本次調(diào)整屬于價(jià)格管理機(jī)制的結(jié)構(gòu)性優(yōu)化，而非價(jià)格備案制度的取消。備案作為一項(xiàng)內(nèi)部監(jiān)管工具繼續(xù)存在，開(kāi)發(fā)企業(yè)仍需完成線上申報(bào)程序，住建部門仍保有對(duì)價(jià)格信息的獲取權(quán)和監(jiān)督權(quán)；但備案價(jià)格不再向社會(huì)公示，意味著行政力量主動(dòng)退出了市場(chǎng)價(jià)格信號(hào)的形成環(huán)節(jié)。這一制度設(shè)計(jì)的政策邏輯在于：保留必要的行政監(jiān)管抓手，同時(shí)將價(jià)格發(fā)現(xiàn)功能交還給市場(chǎng)主體，體現(xiàn)了房地產(chǎn)價(jià)格管理從“事前公示管控”向“事中事后監(jiān)管”的治理思路轉(zhuǎn)變。

??從過(guò)往實(shí)踐來(lái)看，備案價(jià)公示制度在其運(yùn)行過(guò)程中扮演了雙重角色。一方面，備案價(jià)公示為購(gòu)房者提供了公開(kāi)、權(quán)威的價(jià)格參考系，有助于降低信息不對(duì)稱、規(guī)范開(kāi)發(fā)企業(yè)定價(jià)行為；另一方面，在市場(chǎng)下行周期中，公開(kāi)的備案價(jià)容易形成價(jià)格剛性，制約開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)供需變化靈活調(diào)整價(jià)格的空間。珠海當(dāng)前選擇將備案價(jià)從公開(kāi)轉(zhuǎn)為內(nèi)部管理，可視作對(duì)上述矛盾的制度回應(yīng)。

??二、政策核心內(nèi)容梳理

??本次政策調(diào)整的核心制度變革集中體現(xiàn)在上表所列的五個(gè)維度。其中，備案申報(bào)程序未作變動(dòng)，表明政府對(duì)價(jià)格信息的獲取和監(jiān)控需求未發(fā)生變化，真正改變的是備案價(jià)信息的公開(kāi)性及其對(duì)市場(chǎng)定價(jià)的錨定作用。備案價(jià)從“公示”改為“內(nèi)部登記”后，其價(jià)格參照功能隨之消失，企業(yè)定價(jià)約束由此顯著放松。

??三、政策效應(yīng)評(píng)估

??本次政策調(diào)整的影響可從多個(gè)維度加以評(píng)估。從積極效應(yīng)看，其一，價(jià)格信號(hào)的真實(shí)性有望得以恢復(fù)。備案價(jià)不再作為市場(chǎng)參考價(jià)后，實(shí)際成交價(jià)將更純粹地反映供需關(guān)系，價(jià)格發(fā)現(xiàn)功能有望修復(fù)。其二，開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)靈活性增強(qiáng)，企業(yè)可根據(jù)項(xiàng)目去化進(jìn)度、資金回籠需求等因素自主決策價(jià)格策略，減少行政約束對(duì)經(jīng)營(yíng)效率的損耗。其三，有利于加快庫(kù)存去化，對(duì)于外圍區(qū)域和產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力偏弱的項(xiàng)目而言，獲得了更大的價(jià)格調(diào)整自由度。

??與此同時(shí)，本政策調(diào)整亦存在若干值得審慎評(píng)估的方面。第一，備案價(jià)不公開(kāi)后，購(gòu)房者獲取價(jià)格參考信息的渠道收窄。過(guò)往依托住建局官網(wǎng)進(jìn)行的一房一價(jià)比價(jià)模式失效，購(gòu)房者議價(jià)所需的信息基礎(chǔ)被削弱，市場(chǎng)信息不對(duì)稱程度客觀上有所上升。第二，定價(jià)自由度提升后，不同區(qū)位、不同品質(zhì)的項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略可能出現(xiàn)更大分化，外圍區(qū)域項(xiàng)目的價(jià)格調(diào)整壓力更為突出，區(qū)域價(jià)格體系面臨重構(gòu)。第三，前期以較高備案價(jià)入市的項(xiàng)目，在備案價(jià)公示取消后其價(jià)格參照系消失，存量房?jī)r(jià)格可能面臨重估壓力。第四，開(kāi)發(fā)企業(yè)定價(jià)行為的信息披露透明度若不足，可能引發(fā)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)方面的問(wèn)題。

??四、市場(chǎng)趨勢(shì)分析

??綜合來(lái)看，本次價(jià)格備案政策調(diào)整是珠海在房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整背景下推出的一項(xiàng)價(jià)格管理機(jī)制改革。該政策方向符合當(dāng)前“讓市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用”的改革邏輯，同時(shí)保留了備案登記的監(jiān)管底線，制度設(shè)計(jì)具有一定審慎性。其實(shí)質(zhì)是將價(jià)格發(fā)現(xiàn)功能交還給市場(chǎng)主體，并與當(dāng)前市場(chǎng)運(yùn)行的新情況等緊密結(jié)合。

??當(dāng)然，我們建議后續(xù)重點(diǎn)觀察以下兩個(gè)方面的市場(chǎng)演變：一是開(kāi)發(fā)企業(yè)的定價(jià)行為是否保持理性，是否存在惡意降價(jià)或價(jià)格聯(lián)盟等不當(dāng)行為，尤其是珠海房?jī)r(jià)是否出現(xiàn)無(wú)序下降，進(jìn)而引發(fā)市場(chǎng)預(yù)期的不穩(wěn)定；二是市場(chǎng)信息中介機(jī)制（如房地產(chǎn)中介平臺(tái)、第三方數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)等）是否能夠有效彌補(bǔ)備案價(jià)公示取消后的信息缺口，真正確保房?jī)r(jià)信息的公開(kāi)、透明與真實(shí)。

??上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng) 嚴(yán)躍進(jìn)