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??2026年7月3日，珠海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化我市商品住房價格備案工作的通知》，對本市商品住房價格備案制度作出重要調(diào)整。該通知核心內(nèi)容包括兩項：其一，新建商品住房項目在銷售前仍需以樓棟為單位完成“一房一價”線上申報；其二，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局門戶網(wǎng)站不再公示備案價格，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可根據(jù)市場實際情況自行進(jìn)行價格調(diào)整，銷售價格按規(guī)定依法公開。本次調(diào)整標(biāo)志著珠海房地產(chǎn)價格管理體系從“備案價公開管控”模式轉(zhuǎn)向“備案登記內(nèi)部監(jiān)督、市場價格自主形成”的模式，備案制度本身予以保留，但其公共信息公示功能已被剝離，定價主導(dǎo)權(quán)實質(zhì)上已交還市場。

??一、政策性質(zhì)與制度邏輯

??從政策性質(zhì)來看，本次調(diào)整屬于價格管理機制的結(jié)構(gòu)性優(yōu)化，而非價格備案制度的取消。備案作為一項內(nèi)部監(jiān)管工具繼續(xù)存在，開發(fā)企業(yè)仍需完成線上申報程序，住建部門仍保有對價格信息的獲取權(quán)和監(jiān)督權(quán)；但備案價格不再向社會公示，意味著行政力量主動退出了市場價格信號的形成環(huán)節(jié)。這一制度設(shè)計的政策邏輯在于：保留必要的行政監(jiān)管抓手，同時將價格發(fā)現(xiàn)功能交還給市場主體，體現(xiàn)了房地產(chǎn)價格管理從“事前公示管控”向“事中事后監(jiān)管”的治理思路轉(zhuǎn)變。

??從過往實踐來看，備案價公示制度在其運行過程中扮演了雙重角色。一方面，備案價公示為購房者提供了公開、權(quán)威的價格參考系，有助于降低信息不對稱、規(guī)范開發(fā)企業(yè)定價行為；另一方面，在市場下行周期中，公開的備案價容易形成價格剛性，制約開發(fā)企業(yè)根據(jù)供需變化靈活調(diào)整價格的空間。珠海當(dāng)前選擇將備案價從公開轉(zhuǎn)為內(nèi)部管理，可視作對上述矛盾的制度回應(yīng)。

??二、政策核心內(nèi)容梳理

??本次政策調(diào)整的核心制度變革集中體現(xiàn)在上表所列的五個維度。其中，備案申報程序未作變動，表明政府對價格信息的獲取和監(jiān)控需求未發(fā)生變化，真正改變的是備案價信息的公開性及其對市場定價的錨定作用。備案價從“公示”改為“內(nèi)部登記”后，其價格參照功能隨之消失，企業(yè)定價約束由此顯著放松。

??三、政策效應(yīng)評估

??本次政策調(diào)整的影響可從多個維度加以評估。從積極效應(yīng)看，其一，價格信號的真實性有望得以恢復(fù)。備案價不再作為市場參考價后，實際成交價將更純粹地反映供需關(guān)系，價格發(fā)現(xiàn)功能有望修復(fù)。其二，開發(fā)企業(yè)經(jīng)營靈活性增強，企業(yè)可根據(jù)項目去化進(jìn)度、資金回籠需求等因素自主決策價格策略，減少行政約束對經(jīng)營效率的損耗。其三，有利于加快庫存去化，對于外圍區(qū)域和產(chǎn)品競爭力偏弱的項目而言，獲得了更大的價格調(diào)整自由度。

??與此同時，本政策調(diào)整亦存在若干值得審慎評估的方面。第一，備案價不公開后，購房者獲取價格參考信息的渠道收窄。過往依托住建局官網(wǎng)進(jìn)行的一房一價比價模式失效，購房者議價所需的信息基礎(chǔ)被削弱，市場信息不對稱程度客觀上有所上升。第二，定價自由度提升后，不同區(qū)位、不同品質(zhì)的項目價格策略可能出現(xiàn)更大分化，外圍區(qū)域項目的價格調(diào)整壓力更為突出，區(qū)域價格體系面臨重構(gòu)。第三，前期以較高備案價入市的項目，在備案價公示取消后其價格參照系消失，存量房價格可能面臨重估壓力。第四，開發(fā)企業(yè)定價行為的信息披露透明度若不足，可能引發(fā)消費者權(quán)益保護方面的問題。

??四、市場趨勢分析

??綜合來看，本次價格備案政策調(diào)整是珠海在房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)整背景下推出的一項價格管理機制改革。該政策方向符合當(dāng)前“讓市場在資源配置中起決定性作用”的改革邏輯，同時保留了備案登記的監(jiān)管底線，制度設(shè)計具有一定審慎性。其實質(zhì)是將價格發(fā)現(xiàn)功能交還給市場主體，并與當(dāng)前市場運行的新情況等緊密結(jié)合。

??當(dāng)然，我們建議后續(xù)重點觀察以下兩個方面的市場演變：一是開發(fā)企業(yè)的定價行為是否保持理性，是否存在惡意降價或價格聯(lián)盟等不當(dāng)行為，尤其是珠海房價是否出現(xiàn)無序下降，進(jìn)而引發(fā)市場預(yù)期的不穩(wěn)定；二是市場信息中介機制（如房地產(chǎn)中介平臺、第三方數(shù)據(jù)機構(gòu)等）是否能夠有效彌補備案價公示取消后的信息缺口，真正確保房價信息的公開、透明與真實。

??上海易居房地產(chǎn)研究院副院長 嚴(yán)躍進(jìn)