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??【克而瑞物管研究】

??2026年3月27日，碧桂園服務(wù)控股有限公司（6098.HK，以下簡(jiǎn)稱“碧桂園服務(wù)”）正式發(fā)布截至2025年12月31日的年度經(jīng)審核業(yè)績(jī)報(bào)告。在物業(yè)管理行業(yè)步入存量競(jìng)爭(zhēng)、品質(zhì)升級(jí)、科技賦能的全新發(fā)展階段，碧桂園服務(wù)憑借扎實(shí)的經(jīng)營(yíng)底盤、持續(xù)的規(guī)模擴(kuò)張、強(qiáng)勁的現(xiàn)金流支撐、大規(guī)模社區(qū)煥新投入以及機(jī)器人業(yè)務(wù)的深度落地，實(shí)現(xiàn)規(guī)模與質(zhì)量同步提升、經(jīng)營(yíng)與發(fā)展良性循環(huán)的高質(zhì)量發(fā)展，交出了一份彰顯韌性的穩(wěn)健成績(jī)單。

??碧桂園服務(wù)業(yè)績(jī)亮點(diǎn)如下：

??· 營(yíng)收韌性強(qiáng)勁：2025年?duì)I收483.5億元，同比增9.9%，多業(yè)務(wù)協(xié)同增長(zhǎng)，行業(yè)領(lǐng)先地位穩(wěn)固。

??· 管理規(guī)模持續(xù)擴(kuò)容：在管面積穩(wěn)步擴(kuò)大，全國(guó)化布局深化，規(guī)模效應(yīng)與增長(zhǎng)底盤持續(xù)夯實(shí)。

??· 現(xiàn)金流安全穩(wěn)?。航?jīng)營(yíng)現(xiàn)金流凈額25.08億元，持續(xù)為正，現(xiàn)金儲(chǔ)備充裕，財(cái)務(wù)基本面扎實(shí)。

??· 品質(zhì)煥新與科技賦能雙輪驅(qū)動(dòng)：加大社區(qū)煥新投入，機(jī)器人規(guī)模化落地，服務(wù)品質(zhì)與運(yùn)營(yíng)效率行業(yè)領(lǐng)先。

??營(yíng)收規(guī)模穩(wěn)步攀升，增長(zhǎng)韌性領(lǐng)跑行業(yè)

??2025年，碧桂園服務(wù)全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入483.54億元，較2024年（439.93億元）同比增長(zhǎng)9.9%，在行業(yè)整體增速趨緩的背景下，依舊保持穩(wěn)健且高質(zhì)量的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，展現(xiàn)出極強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性與抗周期能力。

??物業(yè)管理服務(wù)及相關(guān)服務(wù)業(yè)務(wù)（不含“三供一業(yè)”）作為碧桂園服務(wù)最核心的收入來(lái)源，2025年實(shí)現(xiàn)收入279.30億元，同比增長(zhǎng)7.3%，占總營(yíng)收比重達(dá)到57.8%。這一板塊的穩(wěn)健增長(zhǎng)，直接得益于碧桂園服務(wù)市場(chǎng)化外拓的持續(xù)突破與在管項(xiàng)目的穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)率、續(xù)約率保持行業(yè)高位，為整體營(yíng)收增長(zhǎng)提供了最堅(jiān)實(shí)的“壓艙石”。

??“三供一業(yè)”業(yè)務(wù)成為2025年最亮眼的增長(zhǎng)引擎，全年實(shí)現(xiàn)收入112.7億元，較2024年的81.56億元增長(zhǎng)46.5%，其高速增長(zhǎng)一方面來(lái)自碧桂園服務(wù)服務(wù)范圍的持續(xù)拓展，另一方面來(lái)自部分聯(lián)營(yíng)公司轉(zhuǎn)為控股子公司帶來(lái)的并表增量，業(yè)務(wù)規(guī)模與經(jīng)營(yíng)質(zhì)量同步提升，成為碧桂園服務(wù)第二增長(zhǎng)曲線。

??此外，社區(qū)增值服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、環(huán)境業(yè)務(wù)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)板塊主動(dòng)優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，聚焦優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)，整體保持穩(wěn)定發(fā)展。從營(yíng)收數(shù)據(jù)可以清晰看出，碧桂園服務(wù)的收入增長(zhǎng)并非依賴單一業(yè)務(wù)，而是多板塊協(xié)同、多賽道發(fā)力的結(jié)果，收入來(lái)源更加多元、抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)，擺脫行業(yè)周期波動(dòng)的影響，構(gòu)筑起獨(dú)立穩(wěn)健的增長(zhǎng)模式。

??持續(xù)穩(wěn)健的營(yíng)收增長(zhǎng)，得益于碧桂園服務(wù)長(zhǎng)期堅(jiān)持的市場(chǎng)化外拓戰(zhàn)略與全業(yè)態(tài)服務(wù)能力。2025年碧桂園服務(wù)拓展成果顯著，城市聚焦度持續(xù)提升，在杭州、廣州、深圳等高密度核心城市累計(jì)簽約104個(gè)項(xiàng)目，在蘇州、昆明、貴陽(yáng)等重點(diǎn)城市累計(jì)簽約30個(gè)項(xiàng)目，成功落地多個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目：包括杭州竹海水韻項(xiàng)目，成功打開杭州城西科創(chuàng)大走廊市場(chǎng)布局；以及蘇州市首個(gè)業(yè)委會(huì)項(xiàng)目——蘇州觀天下花苑，為區(qū)域市場(chǎng)拓展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

??管理總規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大

??全國(guó)化布局深度夯實(shí)

??物業(yè)管理行業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，根植于管理規(guī)模的持續(xù)擴(kuò)大與運(yùn)營(yíng)質(zhì)量的不斷提升。2025年，碧桂園服務(wù)在管面積穩(wěn)步增長(zhǎng)，管理總規(guī)模再創(chuàng)新高，為營(yíng)收增長(zhǎng)、現(xiàn)金流穩(wěn)定、服務(wù)延伸奠定了堅(jiān)實(shí)的規(guī)?；A(chǔ)。

??截至2025年12月31日，剔除“三供一業(yè)”業(yè)務(wù)后，碧桂園服務(wù)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理面積達(dá)到10.70億平方米，較2024年的10.37億平方米增加3350萬(wàn)平方米，延續(xù)穩(wěn)健的擴(kuò)張態(tài)勢(shì)?！叭┮粯I(yè)”業(yè)務(wù)板塊的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理面積達(dá)到0.89億平方米，盡管較2024年小幅微調(diào)，但業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)更加穩(wěn)健，服務(wù)深度持續(xù)加強(qiáng)，在管項(xiàng)目的服務(wù)質(zhì)量、收費(fèi)效率均有明顯提升，成為碧桂園服務(wù)規(guī)模體系中不可或缺的重要組成部分。

??管理規(guī)模的持續(xù)擴(kuò)大，帶來(lái)了顯著的規(guī)模效應(yīng)。一方面，隨著在管面積的增加，碧桂園服務(wù)的服務(wù)成本被進(jìn)一步攤薄，運(yùn)營(yíng)效率持續(xù)提升；另一方面，穩(wěn)步增長(zhǎng)的在管規(guī)模為社區(qū)增值服務(wù)、本地生活服務(wù)、科技服務(wù)等業(yè)務(wù)提供了廣闊的落地場(chǎng)景，形成規(guī)模增長(zhǎng)—服務(wù)延伸—價(jià)值提升的正向循環(huán)。

??經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流持續(xù)為正

??25.08億元凈額夯實(shí)財(cái)務(wù)安全底座

??現(xiàn)金流是企業(yè)生存與發(fā)展的生命線，對(duì)于重運(yùn)營(yíng)、重服務(wù)的物業(yè)管理行業(yè)而言，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流的健康程度，直接決定了企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力與發(fā)展?jié)摿Α?/p>

??從現(xiàn)金流數(shù)據(jù)來(lái)看，碧桂園服務(wù)2025年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~達(dá)到25.08億元，盡管受行業(yè)整體回款環(huán)境影響較2024年有所微調(diào)，但依舊保持大額正向流入，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流與股東應(yīng)占核心凈利潤(rùn)的比值保持在1.0倍，核心業(yè)務(wù)的現(xiàn)金流創(chuàng)造能力穩(wěn)定可靠。

??與此同時(shí)，碧桂園服務(wù)現(xiàn)金儲(chǔ)備持續(xù)保持充裕水平。截至2025年12月31日，碧桂園服務(wù)銀行存款（包含現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物、定期存款、受限制銀行存款）及結(jié)構(gòu)性存款合計(jì)約179.31億元，規(guī)模穩(wěn)居行業(yè)前列。

??充裕的現(xiàn)金儲(chǔ)備與持續(xù)為正的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流，讓碧桂園服務(wù)在行業(yè)轉(zhuǎn)型期具備了極強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。一方面，碧桂園服務(wù)無(wú)需依賴外部融資即可滿足日常運(yùn)營(yíng)與發(fā)展需求，融資成本極低，財(cái)務(wù)杠桿健康；另一方面，充足的現(xiàn)金流能夠支撐碧桂園服務(wù)持續(xù)加大社區(qū)煥新、機(jī)器人研發(fā)、智慧服務(wù)等長(zhǎng)期價(jià)值投入，不必為短期利潤(rùn)犧牲長(zhǎng)期發(fā)展，實(shí)現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)與投入的良性平衡。

??持續(xù)加大社區(qū)煥新投入

??全方位升級(jí)居住體驗(yàn)與資產(chǎn)價(jià)值

??2025年，碧桂園服務(wù)以社區(qū)煥新為抓手夯實(shí)物業(yè)管理服務(wù)基本盤，基于客戶真實(shí)需求與居住體驗(yàn)升級(jí)訴求，投入人民幣超8億元，圍繞居住環(huán)境改善、設(shè)施設(shè)備更新、公共區(qū)域升級(jí)、服務(wù)場(chǎng)景優(yōu)化等多個(gè)維度，對(duì)全國(guó)在管項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)性煥新改造，讓業(yè)主切實(shí)感受服務(wù)品質(zhì)的提升，同時(shí)實(shí)現(xiàn)社區(qū)資產(chǎn)的保值增值。

??在環(huán)境煥新方面，推行“一盤一策”精益運(yùn)營(yíng)方案，開展3000+項(xiàng)目綠化煥新行動(dòng)與1100+項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備煥新升級(jí)，重點(diǎn)聚焦老舊小區(qū)改造、新建小區(qū)品質(zhì)保持、公共設(shè)施升級(jí)、安防系統(tǒng)優(yōu)化、綠化環(huán)境提升、清潔服務(wù)強(qiáng)化等方向。針對(duì)交付年限較長(zhǎng)的社區(qū)，重點(diǎn)開展路面修繕、墻面刷新、門禁升級(jí)、監(jiān)控補(bǔ)盲、綠化補(bǔ)種等工作，讓老舊社區(qū)重?zé)ㄉ鷻C(jī)；針對(duì)新建社區(qū)，持續(xù)優(yōu)化服務(wù)細(xì)節(jié)，保持園區(qū)環(huán)境整潔、設(shè)施完好，維持高品質(zhì)居住標(biāo)準(zhǔn)。

??在服務(wù)效能提升方面，碧桂園服務(wù)構(gòu)建全量客戶評(píng)價(jià)（VOC）管理閉環(huán)，企微30分鐘及時(shí)響應(yīng)率達(dá)92.5%，工單處理時(shí)效提升54.5%，工單滿意度提升8.1個(gè)百分點(diǎn)，520+低滿項(xiàng)目滿意度提升超10個(gè)百分點(diǎn)，以高效響應(yīng)持續(xù)改善客戶體驗(yàn)。

??在社群體驗(yàn)升級(jí)方面，全年累計(jì)開展各類業(yè)主活動(dòng)超5000場(chǎng)，覆蓋業(yè)主超百萬(wàn)人次，以多彩文化活動(dòng)拉近鄰里距離。大規(guī)模的社區(qū)煥新投入，直接帶來(lái)業(yè)主滿意度的持續(xù)提升，多個(gè)項(xiàng)目榮獲地方優(yōu)秀示范社區(qū)、物業(yè)服務(wù)標(biāo)桿項(xiàng)目等榮譽(yù)，5個(gè)項(xiàng)目成功入選中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)發(fā)布的《住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升案例》，成為行業(yè)服務(wù)品質(zhì)提升的標(biāo)桿樣本。

??機(jī)器人業(yè)務(wù)規(guī)?；涞?/p>

??科技賦能走在行業(yè)前列

??作為行業(yè)科技賦能的先行者與引領(lǐng)者，碧桂園服務(wù)2025年持續(xù)加大科技研發(fā)與落地投入，機(jī)器人業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)規(guī)?；桓杜c場(chǎng)景化應(yīng)用，成為科技賦能物業(yè)服務(wù)的典型標(biāo)桿，推動(dòng)行業(yè)從傳統(tǒng)人工服務(wù)向智慧化、標(biāo)準(zhǔn)化、高效化服務(wù)轉(zhuǎn)型。

??2025年，碧桂園服務(wù)自主研發(fā)的清潔機(jī)器人“零號(hào)居民”全年規(guī)?；桓堵涞?053臺(tái)，覆蓋全國(guó)200余個(gè)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，在多個(gè)場(chǎng)景實(shí)現(xiàn)常態(tài)化、自動(dòng)化運(yùn)行，成為一線服務(wù)的重要力量。清潔機(jī)器人投入使用后，單項(xiàng)目作業(yè)工時(shí)提升100%，人均作業(yè)面積提升60%，在穩(wěn)定清潔標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí)，大幅提升了作業(yè)效率。除清潔機(jī)器人外，碧桂園服務(wù)同步推進(jìn)安防、巡檢、配送等多類型機(jī)器人的研發(fā)與測(cè)試，逐步構(gòu)建覆蓋物業(yè)服務(wù)全場(chǎng)景的機(jī)器人矩陣。同時(shí)，機(jī)器人業(yè)務(wù)與智能物聯(lián)網(wǎng)、數(shù)字化管理平臺(tái)深度融合，形成了“機(jī)器人作業(yè)+智能監(jiān)控+數(shù)據(jù)管理”的一體化智慧服務(wù)體系。

??在設(shè)備智能管控方面，碧桂園服務(wù)將273臺(tái)清潔設(shè)備接入智能監(jiān)控模塊，設(shè)備使用率提升至96%，設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)、作業(yè)效率實(shí)時(shí)可視、可控；數(shù)字化監(jiān)管系統(tǒng)覆蓋電梯18.8萬(wàn)臺(tái)，接入率達(dá)到98%，電梯故障預(yù)警、維保提醒、安全監(jiān)控全面智能化，電梯投訴量同比下降8%；停車場(chǎng)智能運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)全面落地，實(shí)現(xiàn)停車場(chǎng)運(yùn)營(yíng)增收1606萬(wàn)元。

??在科技賦能的整體布局中，碧桂園服務(wù)以PARA協(xié)生模式為核心，推動(dòng)人、智能體、機(jī)器人、AIoT四力協(xié)同發(fā)展。智能管理助手“零號(hào)助理”覆蓋一線管理人員超8000人，月活躍率達(dá)到80%以上，建成38個(gè)智能客服體，累計(jì)完成業(yè)主問(wèn)答超17萬(wàn)條，大幅提升了管理效率與服務(wù)響應(yīng)速度。

??機(jī)器人業(yè)務(wù)的規(guī)模化落地，不僅提升了服務(wù)效率與品質(zhì)，更推動(dòng)了物業(yè)服務(wù)模式的根本性變革。傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)高度依賴人工，人員管理難度大、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，而機(jī)器人與智能系統(tǒng)的應(yīng)用，讓服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)更加統(tǒng)一、作業(yè)效率更高、管理成本更優(yōu)，構(gòu)筑起行業(yè)難以復(fù)制的科技競(jìng)爭(zhēng)壁壘。

??總結(jié)

??當(dāng)前，物業(yè)管理行業(yè)正加速?gòu)膫鹘y(tǒng)人力密集型服務(wù)向科技驅(qū)動(dòng)、品質(zhì)引領(lǐng)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型，存量市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，頭部企業(yè)紛紛通過(guò)服務(wù)升級(jí)與科技賦能構(gòu)筑核心競(jìng)爭(zhēng)力。

??碧桂園服務(wù)2025年業(yè)績(jī)表現(xiàn)穩(wěn)健，營(yíng)收、規(guī)模、現(xiàn)金流三大核心指標(biāo)均保持行業(yè)領(lǐng)先水平。尤為突出的是，碧桂園服務(wù)堅(jiān)持“品質(zhì)煥新”與“科技賦能”雙輪驅(qū)動(dòng)，在社區(qū)煥新投入與機(jī)器人規(guī)?；涞貎蓚€(gè)維度持續(xù)發(fā)力，既夯實(shí)了服務(wù)品質(zhì)的基本盤，又構(gòu)建起行業(yè)領(lǐng)先的科技競(jìng)爭(zhēng)壁壘，實(shí)現(xiàn)了增長(zhǎng)質(zhì)量與抗風(fēng)險(xiǎn)能力的同步提升。