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??【克而瑞物管研究】

??截至目前，除4家A股上市物企及個(gè)別年報(bào)延期的公司外，58家上市物企2025年報(bào)已全部發(fā)布，全年上市物企經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)成色究竟如何？我們從管理規(guī)模、營(yíng)業(yè)收入、盈利能力及經(jīng)營(yíng)效率、現(xiàn)金流表現(xiàn)、股東回報(bào)五大維度一一拆解。

??一、管理規(guī)模

??1.在管面積：規(guī)模增長(zhǎng)進(jìn)一步放緩，持續(xù)退出低質(zhì)低效項(xiàng)目，整體增速同比下滑1.4個(gè)百分點(diǎn)至5.3%

??2025年披露在管面積的50家上市物企總在管面積約75.1億㎡，同比增長(zhǎng)5.3%。在行業(yè)持續(xù)優(yōu)化項(xiàng)目結(jié)構(gòu)、主動(dòng)退出低質(zhì)低效項(xiàng)目的大背景下，整體增速較去年同期進(jìn)一步下滑1.4個(gè)百分點(diǎn)，規(guī)模擴(kuò)張全面轉(zhuǎn)向謹(jǐn)慎與高質(zhì)量訴求。

??2.合約面積：拓展進(jìn)一步放緩，整體增速同比下滑2.0個(gè)百分點(diǎn)至1.0%

??2025年披露合約面積的38家上市物企總合約面積約51.5億㎡，同比增長(zhǎng)1.0%，增速較去年同期下滑2.0個(gè)百分點(diǎn)。

??3.合約在管比：加速轉(zhuǎn)化儲(chǔ)備項(xiàng)目，均值由2024年1.3倍下降至1.2倍

??2025年，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)持續(xù)加劇，疊加企業(yè)前期儲(chǔ)備項(xiàng)目相繼落地，上市物企合約在管比延續(xù)下行趨勢(shì)。披露完整數(shù)據(jù)的35家上市物企合約在管比均值，由2024年的1.3倍下降至1.2倍。這表明企業(yè)普遍放棄了盲目囤積面積的粗放模式，逐漸告別跑馬圈地時(shí)代，當(dāng)前更加注重將簽約的紙面規(guī)模轉(zhuǎn)化為實(shí)際的在管項(xiàng)目，從而為公司帶來(lái)確定的業(yè)務(wù)收入與穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

??4.管理密度：聚焦核心城市深耕，單城市在管面積均值提升至168.7萬(wàn)㎡

??2025年，披露布局城市數(shù)量的23家上市物企單城市在管面積均值達(dá)到168.7萬(wàn)㎡，較去年同期的158.4萬(wàn)㎡同比增長(zhǎng)6.5%。在主動(dòng)退出低質(zhì)低效項(xiàng)目的大背景下，物企將管理資源進(jìn)一步向高能級(jí)及核心城市集中。單城管理密度的持續(xù)增厚，不僅有助于企業(yè)攤薄邊際管理成本、更好地發(fā)揮規(guī)模集聚效應(yīng)，也印證了行業(yè)正穩(wěn)步邁向高質(zhì)量運(yùn)營(yíng)的新階段。

??在管理規(guī)模的拓展策略上，2025年上市物企全面摒棄了過(guò)去的“唯面積論”，更加注重規(guī)模質(zhì)量，行業(yè)整體向著“提質(zhì)去量、聚焦核心”的縱深方向演進(jìn)。

??一方面，企業(yè)持續(xù)將管理資源向高能級(jí)及核心城市集中，構(gòu)建局部區(qū)域的絕對(duì)密度優(yōu)勢(shì)。例如，招商積余2025年在深圳、廣東（不含深圳）、江蘇、上海、浙江等前五大核心區(qū)域合計(jì)貢獻(xiàn)營(yíng)業(yè)收入達(dá)109.0億元，占其物業(yè)管理業(yè)務(wù)總收入的比例高達(dá)58.6%；華潤(rùn)萬(wàn)象生活在2025年戰(zhàn)略規(guī)劃中亦明確提出，無(wú)論在購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓還是物業(yè)航道，均將全面聚焦一線及核心城市發(fā)力外拓，強(qiáng)化核心城市全域布局與機(jī)會(huì)性城市卡位。

??另一方面，物企更加聚焦優(yōu)質(zhì)非住賽道及高價(jià)值大客戶(hù)的深度挖掘。在優(yōu)質(zhì)賽道方面，中海物業(yè)2025年非住宅項(xiàng)目新簽合約額達(dá)31.3億元，成為拓展絕對(duì)主力，其新增在管面積中非住宅占比高達(dá)68.4%，年內(nèi)更是強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐香港醫(yī)管局總部及轄下20間公立醫(yī)院，并在內(nèi)地新簽中南大學(xué)等眾多高校標(biāo)桿；招商積余同樣在非住賽道表現(xiàn)亮眼，其航空業(yè)態(tài)新簽合同額同比增長(zhǎng)高達(dá)85.0%，高校及IFM業(yè)態(tài)新簽合同額分別同比增長(zhǎng)25.0%和15.0%。

??在優(yōu)質(zhì)客戶(hù)與大單獲取方面，大型物企的“吸單”效應(yīng)愈發(fā)顯著。以保利物業(yè)為例，2025年其新拓展的第三方項(xiàng)目中，單年合同金額超過(guò)一千萬(wàn)元的大型項(xiàng)目占比高達(dá)56.0%，年內(nèi)新拓展公共物業(yè)及商業(yè)寫(xiě)字樓的單年合同金額分別達(dá)到13.0億元和12.8億元。同時(shí)，保利物業(yè)成功躍升為京東集團(tuán)、小鵬汽車(chē)的后勤服務(wù)主要供應(yīng)商，并在互聯(lián)網(wǎng)、高端制造以及國(guó)資金融商辦領(lǐng)域構(gòu)建起極高的服務(wù)壁壘。

??二、營(yíng)業(yè)收入

??1.營(yíng)收增速：規(guī)模增長(zhǎng)分化，整體微升至4.4%，近半企業(yè)負(fù)增長(zhǎng)

??2025年，58家上市物企營(yíng)收總額為2932.1億元，同比增長(zhǎng)4.4%，增速較去年微升0.3個(gè)百分點(diǎn)。年內(nèi)多達(dá)28家物企營(yíng)收出現(xiàn)規(guī)?？s水。正增長(zhǎng)主要依賴(lài)頭部物企的外拓與收并購(gòu)?fù)械祝缃鹈?wù)、萬(wàn)物云的項(xiàng)目收購(gòu)以及招商積余依托第三方市場(chǎng)拓展及大股東協(xié)同，帶動(dòng)主營(yíng)物管收入增加。相反，大部分負(fù)增長(zhǎng)企業(yè)則因地產(chǎn)拖累或主動(dòng)優(yōu)化導(dǎo)致?tīng)I(yíng)收收縮。

??三、盈利能力及經(jīng)營(yíng)效率

??1.盈利能力：盈利模式加速重塑，毛利率回調(diào)至18.0%，凈利率企穩(wěn)回升至4.8%

??2025年，58家披露數(shù)據(jù)的上市物企毛利總率由19.1%平穩(wěn)回調(diào)至18.0%，但平均凈利率卻逆勢(shì)回升至4.8%。一方面，經(jīng)歷前期集中計(jì)提巨額壞賬與資產(chǎn)減值后，部分物企在2025年的減值規(guī)模有所縮減，帶動(dòng)賬面凈利潤(rùn)呈現(xiàn)出階段性的恢復(fù)性反彈。另一方面，一些物企持續(xù)深化盈利能力，如華潤(rùn)萬(wàn)象生活依托較高毛利的商業(yè)運(yùn)營(yíng)航道及數(shù)字化降本，維持了利潤(rùn)的穩(wěn)健增長(zhǎng)；建發(fā)物業(yè)則以扎實(shí)的基礎(chǔ)物管規(guī)模擴(kuò)張保障了業(yè)績(jī)的平穩(wěn)表現(xiàn)。行業(yè)回歸穩(wěn)健、可持續(xù)的經(jīng)營(yíng)本質(zhì)。

??2.管理效能：深化組織變革與向內(nèi)挖潛，管理費(fèi)率下降0.5個(gè)百分點(diǎn)至8.7%

??2025年，面對(duì)外部盈利空間的擠壓，上市物企持續(xù)深化組織管控與精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，向內(nèi)挖潛以壓降管理成本。數(shù)據(jù)顯示，披露數(shù)據(jù)的57家上市物企平均管理費(fèi)率由2024年的9.2%進(jìn)一步下降至8.7%，同比下降0.5個(gè)百分點(diǎn)。

??3.經(jīng)營(yíng)效率：人員精簡(jiǎn)與科技賦能顯效，人均在管面積、人均營(yíng)收分別增長(zhǎng)至7864.6㎡/人、28.6萬(wàn)元/人，人均凈利潤(rùn)回升至1.37萬(wàn)元/人

??2025年48家上市物企人均管理面積提升至7864.6㎡，年內(nèi)同比增長(zhǎng)13.0%，較去年同期的20.0%下降了7.0個(gè)百分點(diǎn)；56家上市物企人均營(yíng)收穩(wěn)步提升至28.60萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)5.1%，較去年同期的6.6%下降了1.5個(gè)百分點(diǎn)；56家上市物企人均凈利潤(rùn)回升至1.37萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)13.1%，較去年同期的-18.1%提升了31.2個(gè)百分點(diǎn)。

??主動(dòng)淘汰低效項(xiàng)目與人員結(jié)構(gòu)優(yōu)化，持續(xù)成為企業(yè)人均在管面積、人均營(yíng)收及利潤(rùn)回升的關(guān)鍵因素之一。同時(shí)，科技賦能與組織變革也是企業(yè)經(jīng)營(yíng)效率穩(wěn)步改善的核心推手。例如，華潤(rùn)萬(wàn)象生活則通過(guò)推進(jìn)總部職能平臺(tái)化，持續(xù)提升整體精益管理效率；雅生活服務(wù)通過(guò)打造敏捷型組織壓縮決策半徑，持續(xù)向管理與科技要效益。

??四、現(xiàn)金流表現(xiàn)

??1.現(xiàn)金流：現(xiàn)金流持續(xù)承壓，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物同比下降4.1%至1064.9億元

??2025年，披露數(shù)據(jù)的上市物企現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物總額下降至1064.9億元，同比下降4.1%，降幅有所收窄，整體增速較去年同期的-6.8%回升了2.7個(gè)百分點(diǎn)。

??2.應(yīng)收賬款：總額規(guī)模攀升至946.9億元，周轉(zhuǎn)天數(shù)漲至146.9天

??2025年，披露數(shù)據(jù)的55家上市物企應(yīng)收賬款總額達(dá)到946.9億元，同比增長(zhǎng)5.5%，增速較2024年的0.6%擴(kuò)大了4.9個(gè)百分點(diǎn)。整體應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)由2024年的139.2天進(jìn)一步增加至至146.9天，資金回收周期進(jìn)一步拉長(zhǎng)，結(jié)算壓力持續(xù)增大，企業(yè)回款面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

??五、股東回報(bào)

??1.分紅派息：重視投資者回報(bào)，26家上市物企平均分紅率大幅躍升至77.0%

??2025年，在整體規(guī)模拓展放緩、外部環(huán)境承壓的背景下，上市物企更加注重對(duì)投資者的實(shí)質(zhì)性現(xiàn)金回報(bào)。根據(jù)已有數(shù)據(jù)顯示，26家披露派息情況的上市物企平均分紅率高達(dá)77.0%，較2024年同期的63.3%提升了13.7個(gè)百分點(diǎn)。

??小結(jié)

??2025年，上市物企面對(duì)盈利承壓主動(dòng)優(yōu)化，加速出清低效資產(chǎn)，聚焦核心城市與優(yōu)質(zhì)賽道。企業(yè)向內(nèi)通過(guò)組織精簡(jiǎn)與科技賦能降本增效，向外則嚴(yán)控攀升的應(yīng)收賬款，死守現(xiàn)金流底線。在規(guī)模降速的陣痛期，行業(yè)普遍以高分紅派息提振資本市場(chǎng)信心。上市物企正邁向以現(xiàn)金流安全與利潤(rùn)做實(shí)為核心的穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)階段。

??| 附：2025年上市物企經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)之最

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