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??銀行涉房貸款持續(xù)收縮，萬億元賬本下暗藏風(fēng)險。

??央行數(shù)據(jù)顯示，截至2025年末，全國房地產(chǎn)貸款余額為51.95萬億元，全年凈減少9636億元。其中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額13.16萬億元，同比下降3%；個人住房貸款余額37.01萬億元，下降1.8%。

??對比來看，2024年房地產(chǎn)開發(fā)貸款尚增加4125億元，2023年增加1900億元；而個人住房貸款規(guī)模則已持續(xù)多年縮水。

??作為信貸投放主力軍，六大國有商業(yè)銀行2025年對公房地產(chǎn)業(yè)貸款（主要是開發(fā)貸）規(guī)模達4.47萬億元，全年僅新增233億元，且其中4家銀行均同比下滑；而2024年六大行新增超3500億元，增量急劇萎縮。

??同時，六大行個人住房貸款余額合計24.48萬億元，全年凈減少7115億元，連續(xù)三年下降。曾被視為銀行最優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的房貸，正在以肉眼可見的速度收縮。

??一位銀行信貸人士表示，一方面是新增購房需求不足，另一方面，提前還款潮至今仍未消退。

??與此同時，涉房類貸款的風(fēng)險壓力依然較大。典型如晉商銀行，2025年末房地產(chǎn)業(yè)不良貸款率升至12.24%，同比增長33倍；不良貸款余額增至12.55億元，增長近39倍。晉商銀行在年報中解釋稱，受整體房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)整影響，部分房企償債能力有所減弱，經(jīng)營出現(xiàn)困難，導(dǎo)致貸款違約所致。

??房地產(chǎn)業(yè)貸款：量縮，不良率上升

??對公房地產(chǎn)業(yè)貸款是銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于住房、商業(yè)用房等房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)的貸款。由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長、資金需求量大、受政策調(diào)控影響明顯，該類貸款一直是銀行風(fēng)險管理的重點領(lǐng)域。

??從樣本銀行數(shù)據(jù)來看，截至2025年末，12家主要商業(yè)銀行對公房地產(chǎn)業(yè)貸款余額合計6.45萬億元，較2024年末的6.47萬億元略有下降。

??其中，六大國有商業(yè)銀行房地產(chǎn)業(yè)貸款余額達4.47萬億元，在12家銀行中占比69%。相比2024年末，郵儲銀行、農(nóng)業(yè)銀行房地產(chǎn)業(yè)貸款規(guī)模均有所增加，分別增加392.28億元、161.83億元；而工商銀行、交通銀行、建設(shè)銀行、中國銀行則分別減少164.1億元、124億元、27.97億元以及4.64億元。

??房地產(chǎn)業(yè)貸款不僅增量萎縮，部分銀行存量資產(chǎn)質(zhì)量亦在變差。

??六大國有商業(yè)銀行中，對公房地產(chǎn)業(yè)貸款不良率上升的有3家（工商銀行、建設(shè)銀行、中國銀行），下降的有2家（交通銀行、郵儲銀行），持平的有1家（農(nóng)業(yè)銀行）。

??其中，中國銀行的房地產(chǎn)業(yè)貸款不良率上升幅度最大，從2024年末的4.94%上升至2025年末的6.26%，上升1.32個百分點，中國銀行也是房地產(chǎn)業(yè)貸款投放規(guī)模最大的銀行，這主要與其部分大型房企客戶的風(fēng)險暴露有關(guān)。工商銀行和建設(shè)銀行的不良率也分別上升了0.4和0.14個百分點。

??在6家股份制銀行中，對公房地產(chǎn)業(yè)貸款不良率上升的有4家（興業(yè)銀行、中信銀行、平安銀行、浦發(fā)銀行），下降的有2家（招商銀行、民生銀行）。浦發(fā)銀行的不良率上升幅度較大，從2.5%上升至3.36%，上升0.86個百分點；中信銀行和興業(yè)銀行分別上升0.46和0.39個百分點。

??廣發(fā)證券分析師倪軍分析稱，截至2026年3月31日，已公布2025年年報的22家上市銀行，2025年對公不良率較2024年末下降0.14個百分點至1.07%。分行業(yè)來看，對公房地產(chǎn)業(yè)貸款不良率仍偏高，其次為批發(fā)零售業(yè)、建筑業(yè)、制造業(yè)。

??部分中小銀行的風(fēng)險暴露更為劇烈。截至2025年末，晉商銀行房地產(chǎn)業(yè)不良貸款率從2024年末的0.36%飆升至12.24%，同比增長33倍；不良貸款余額從3150萬元激增至12.55億元，增長近39倍。受此拖累，晉商銀行整體不良貸款率升至1.95%，不良貸款總額增加6.83億元，達到42.49億元，呈現(xiàn)“雙升”局面。

??渤海銀行同樣面臨房地產(chǎn)業(yè)貸款風(fēng)險抬升的壓力。截至2025年末，該行房地產(chǎn)業(yè)不良貸款率為2.12%，同比上升0.53個百分點；建筑業(yè)不良貸款率更是達到4.19%，大幅上升1.8個百分點，成為資產(chǎn)質(zhì)量的主要拖累因素。

??還有部分銀行在一度壓降房地產(chǎn)業(yè)不良率后，又再次遭遇抬頭壓力。例如，重慶銀行、工商銀行2024年曾實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)不良率下降，分別降至5.63%和4.99%，但2025年卻分別上升2.12個百分點、0.4個百分點，升至7.75%和5.39%。2025年末，重慶銀行房地產(chǎn)業(yè)不良貸款金額7.65億元，同比大幅增長34.37%。

??個人按揭貸：從優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)變?yōu)轱L(fēng)險關(guān)注點

??個人住房按揭貸款是銀行向個人購房者發(fā)放的用于購買住房的貸款，具有期限長、分散度高、抵押物充足等特點，長期以來被視為銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。然而，隨著房地產(chǎn)市場調(diào)整和居民收入預(yù)期變化，個人住房貸款風(fēng)險也呈現(xiàn)上升態(tài)勢。

??從樣本銀行數(shù)據(jù)來看，截至2025年末，16家主要商業(yè)銀行個人住房貸款余額合計31.12萬億元，較2024年末的31.69萬億元減少5632億元。其中，六大國有銀行共計減少7115億元，減少額及下降幅度均較2023年、2024年進一步擴大。

??建設(shè)銀行、工商銀行歷來是個人住房貸款“大戶”，在2025年均告別“6萬億元”時代，余額分別為5.99萬億元和5.88萬億元，同比分別下降1965.3億元、2073.12億元。

??農(nóng)業(yè)銀行的個人住房貸款規(guī)模依然保持在第三位，2025年末余額為4.82萬億元，當(dāng)年減少1682.37億元；中國銀行個人房貸余額則跌破4萬億元，為3.98萬億元，當(dāng)年減少超1000億元。

??從不良率變化情況來看，13家樣本銀行中，個人住房貸款不良率上升的有8家，下降的有4家，持平的有1家。

??在6家國有商業(yè)銀行中，個人住房貸款不良率上升的有5家（工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行、郵儲銀行），下降的僅有1家（中國銀行）。其中，交通銀行的個人住房貸款不良率上升幅度最大，從0.58%上升至1.01%，上升0.43個百分點；其次是工商銀行，從0.73%上升至1.06%，上升0.33個百分點。

??在7家股份制銀行中，個人住房貸款不良率上升的有3家（招商銀行、浦發(fā)銀行、華夏銀行），下降的有3家（中信銀行、民生銀行、平安銀行），持平的有1家（興業(yè)銀行）。其中，浦發(fā)銀行個人住房貸款不良率從1.08%上升至1.1%，雖增幅不大，但其不良率在樣本銀行中最高。

??雖然個人住房貸款不良率絕對水平仍遠低于對公房地產(chǎn)業(yè)貸款，但其持續(xù)上升的趨勢，反映出居民部門償債能力正受到經(jīng)濟下行壓力的影響。

??值得注意的是，個人住房貸款不良率的上升具有一定滯后性。2023～2024年積累的風(fēng)險，正在2025年年報中逐步體現(xiàn)。若房價繼續(xù)承壓，未來兩年該指標(biāo)可能進一步走高。

??在2025年度業(yè)績發(fā)布會上，多家大行回應(yīng)了市場關(guān)注的個人貸款風(fēng)險問題。

??工商銀行副行長王景武表示，近兩年在經(jīng)濟轉(zhuǎn)型增長、房地產(chǎn)市場調(diào)整、階段性供需欠平衡等多重因素影響下，該行個人貸款不良率短期進入了上行的通道，這與全行業(yè)的趨勢基本是一致的。但我國經(jīng)濟基礎(chǔ)穩(wěn)、韌性強、潛能大，長期向好的支撐條件和基本趨勢都沒有改變，未來個人貸款風(fēng)險可控。

??建設(shè)銀行行長張毅表示，要把握房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性機遇，因城施策，完善一手房、二手房策略打法，支持推動商品房銷售基礎(chǔ)制度以及住房公積金制度改革，鞏固個人住房金融服務(wù)市場競爭力。

??交通銀行副行長周萬阜則表示，今年3月份以來按揭貸款的進件量明顯上升，這一變化是房地產(chǎn)市場企穩(wěn)的一種信號。若這一態(tài)勢得以延續(xù)，今年個人住房貸款余額有望逐步走出負(fù)增長、實現(xiàn)正增長。